发文单位:广东省广州市人民政府

沙步村启动拆迁复建!系黄埔区最大 ” 城中村改造 ” 项目

黄埔沙步村改建再开发银行,中山市城市更新办法【betway体育手机版】。近日,为加快推进南山区棚改工作,明确职责分工,规范工作程序,深圳市南山区人民政府正式印发《深圳市南山区棚户区改造实施细则》。

发文标题:广东省佛山市人民政府办公室转发市国土资源局等部门《关于推进旧厂房改造若干问题实施意见》的通知

文  号:广州市人民政府令第134号

——改造计容面积为杨箕、猎德的六倍,预计总投资 260 亿元,将打造城市 ” 绿核
” 和智造产业聚集区

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发文单位:广东省佛山市人民政府办公室

发布日期:2015-12-1

2019 年 3 月 1 日,黄埔区沙步村城市更新项目启动首期拆迁复建仪式在沙步村
A-14-1 地块隆重举行,宣告黄埔区最大的 ” 城中村改造 ”
项目顺利奠基。广州市黄埔区政协主席邓少敏,广州开发区党工委委员、管委会副主任蒋宝鸿,广州开发区党工委委员、管委会副主任黄东,黄埔区人大常委会副主任牛穗生,广州开发区管委会副巡视员邓伟雄等领导,黄埔区城市更新局局长侯奔、南岗街党工委书记陈少初等相关职能部门、街道和社区、相关企事业单位负责人及村民代表约
200
人参加了启动仪式。作为合作企业,广州万科总经理薛峰,广州万科副总经理、首席投资官饶成,广州万科城市更新中心总经理李昊等领导也出席了活动,共同为项目培土奠基。

《实施细则》的制定是为了妥善解决广大民众住房质量问题,提高居民生活品质,合理利用土地资源二次开发的一项重大惠民政策。适用范围为具备改造条件的城中村、旧屋村,以及与拟改造旧住宅区相邻的小面积非住宅类宗地。若申报项目使用年限大于或等于20年,存在住房质量、消防等安全隐患;使用功能不齐全;配套设施不完善,以上三项问题之一,可纳入棚改范围。

文号:佛府办(2008)67号

生效日期:2016-1-1

沙步村城市更新项目是黄埔区政府重点推进的城中村改造项目,也是 2019
年广州市首个同步启动拆迁和回迁安置房建设的城中村。作为本次动工仪式项目中城市更新项目的代表,沙步村城市更新项目可谓亮点众多。

值得注意的是,如果使用年限不足20年的危房住宅区(被鉴定危房等级为D级),也纳入棚改范围。《实施细则》表明允许小面积非住宅类宗地纳入相邻项目范围。

发布日期:2008-2-22

  《广州市城市更新办法》已经2015年9月28日市政府第14届182次常务会议讨论通过,现予以公布,自2016年1月1日起施行。

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主要目标是为了贯彻落实《深圳市人民政府关于加强棚户区改造工作的实施意见》(深府规〔2018〕8号)文件精神;加快推进南山区棚户区改造工作的现状需求;有效解决南山区人才住房和保障性住房筹集建设工作的困境,实现土地资源优化配置。

执行日期:2008-2-22

  市长 陈建华

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《实施细则》共九章四十九条。分为总则、职责分工、项目申报与审查、确定项目实施主体、信息核查与意愿征集、项目计划与规划、搬迁安置补偿签约、建设实施与后续事项、附则九章内容。

生效日期:1900-1-1

  2015年12月1日

(图说:启动仪式现场。)

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各区人民政府,市有关单位:

  广州市城市更新办法

亮点一:黄埔区目前最大的 ” 城中村改造 ” 巨无霸

总则

  为加快推进我市旧厂房的改造,经市政府同意,现将市国土资源局、建设局、规划局、财政局分别制定的《关于推进旧厂房改造若干问题的实施意见》转发给你们,请认真贯彻执行。

  第一章 总则

沙步村城市更新项目总占地面积 163.14 万平方米,计容面积约 403.85
万平方米,项目体量巨大,约为杨箕、猎德的六倍,是目前黄埔区面积最大的 ”
城中村改造 ”
项目。沙步村城市更新项目采取全面改造与合作改造模式,万科集团全程参与,打造黄埔区新的区域城市中心,预计投资总额将超过
260 亿元。

适用范围明确了棚户区改造政策适用于南山区行政区域内按照棚户区改造政策实施的老旧住宅区拆旧建新改造活动;

  二○○八年二月二十二日

  第一条
为促进城市土地有计划开发利用,完善城市功能,改善人居环境,传承历史文化,优化产业结构,统筹城乡发展,提高土地利用效率,保障社会公共利益,根据有关法律、法规以及国土资源部和省政府的有关规定,结合本市实际,制定本办法。

亮点二:强化政府主导,提升公服配套水平,保护活化历史文化资源

工作原则明确了棚户区改造实施模式是由区政府主导,以人才住房专营机构为主,其他企业可以参与;

佛山市国土资源局关于推进旧厂房改造若干问题的实施意见

  第二条
本办法所称城市更新是指由政府部门、土地权属人或者其他符合规定的主体,按照“三旧”改造政策、棚户区改造政策、危破旧房改造政策等,在城市更新规划范围内,对低效存量建设用地进行盘活利用以及对危破旧房进行整治、改善、重建、活化、提升的活动。

在黄埔区政府的主导下,沙步村城市更新项目实施方案将按照广州市最新的政策规定,全面提升公共服务与市政公用设施配套服务水平。预计公配总建筑面积
30.84 万平方米,共计新建配套 174
处,包括学校、幼儿园、公交首末站、消防站、垃圾压缩站、卫生服务中心、社区服务中心、体育馆、博物馆、老年人福利院等。

配建要求明确了其住宅部分除用于搬迁安置住房外,应当全部用作人才住房、安居型商品房及公共租赁住房;

  为加快推进旧厂房改造,落实市政府有关政策,根据《佛山市推进旧厂房改造的指导意见》(佛府(2007)68号)精神,现就旧厂房改造涉及国土资源管理工作的有关问题,提出如下实施意见:

  本市行政区域范围内的城市更新活动适用本办法。

此外,实施方案还计划对沙步村域内的历史文化资源进行有效保护及活化利用。将对沙步何氏宗祠、唐氏宗祠、梁氏宗祠等
37 处历史文化建筑进行原址保护修缮,对剩余 16
处历史文化建筑就近迁建,进行活化利用。

补偿标准及奖励严格按照《深圳市人民政府关于加强棚户区改造工作的实施意见》(深府规〔2018〕8号)、《深圳市房屋征收与补偿实施办法》(深圳市人民政府令292号)规定执行。

  一、关于土地规划问题

  第三条
城市更新遵循“政府主导、市场运作,统筹规划、节约集约,利益共享、公平公开”的原则。

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  旧厂房改造建设项目应当符合全市土地利用总体规划和城市建设总体规划。

  第四条
城市更新应当坚持以人为本,公益优先,尊重民意,切实改善民生。城市更新应当提升城市基础设施,完善公共服务配套,推进基本公共服务均等化,营造干净、整洁、平安、有序的城市环境。

(图说:沙步村改造效果图。)

职责分工

  二、关于土地整合问题

  第五条
城市更新应当有利于产业集聚,促进产业结构调整和转型升级。城市更新应当引导产业高端化、低碳化、集群化、国际化发展,支持金融、科技、总部经济、电子商务、文化体育等现代服务业,推动制造业高端化发展,培育壮大战略性新兴产业,优化总部经济发展环境,以总部经济引领产业转型升级。

亮点三:传统旧村华丽转身,打造城市 ” 绿核 ” 和智造产业聚集区

《实施细则》明确了深圳市南山区保障性安居工程建设及棚户区改造领导小组(以下简称区领导小组)是深圳市南山区棚户区改造工作领导机构,全面领导深圳市南山区棚户区改造工作,审议、决策棚户区改造工作中的重要事项;区领导小组下设办公室,设在区住房建设局,区棚改办负责区领导小组的日常工作。区住房建设局、区城市更新和土地整备局、市规划和自然资源局南山管理局、区规划土地监察局、区发展改革局、区财政局、街道办事处、项目实施主体依据本《实施细则》各自职能,开展棚户区改造工作。

  以实现城市规划目标、推动旧厂房改造建设为目的,坚持有效利用土地和集约利用土地的原则,合理调整土地用途。各区可以多种途径,积极探索盘活、整合各类建设用地和解决历史遗留问题的方法,保证旧厂房改造的建设用地需要。

  城市更新应当推进产业项目集聚,引导落后产业整合和升级改造,推动优势产业、优势企业、优势资源和要素集中,并充分发挥其辐射、带动功能,发展以优势产业(产品)链为主导、关联性强、集约度高的产业集群。

作为黄埔区的传统旧村,此次沙步旧村将打造为集居住、商业、办公、产业于一身的广州东部城市
” 绿核 ” 和智造产业聚集区。

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  三、关于土地权属问题

  第六条
城市更新应当坚持历史文化保护,延续历史文化传承,维护城市脉络肌理,塑造特色城市风貌,提升历史文化名城魅力。

根据规划,改造后的沙步村社区不仅保留和迁建特色历史文化建筑,还将在沿河打造岭南休闲水街,将历史建筑、节庆活动、绿地水系进行有机结合,突出岭南历史水乡特色,促进历史古建的活化利用。同时,沙步旧村全面改造后还将迎来产业升级,万科集团将利用自身平台资源,将沙步现存的低端加工业升级为
NEM、智能制造两大主导产业。以现代服务业为配套,打造黄埔智造产业聚集区;此外,项目还将计划引入高端商务酒店及国内领先的零售商业地产开发和运营平台,打造国际品质的商业会客厅,实现传统旧村的华丽转身。

组织实施

  (一)旧厂房改造时,涉及建筑物或不同产权人地块之间的通道、边角地、间隙,属原划拨用地批文范围的经公示后由政府直接收回土地使用权;属农村集体留用的原划拨用地批文范围的通道、边角地、间隙,经公示后应当确权给原用地批文的土地所有权人;以出让方式取得的土地涉及建筑物或不同产权人地块之间的通道、边角地、间隙,确权给该建筑物或地块的所有权人。

  城市更新应当根据不同地域文化特色,挖掘和展示名城、名镇、名村和历史街区、旧村落、历史建筑等文化要素和文化内涵,传承城市历史,发挥历史建筑的展示和利用功能,实现历史文化产业保护与城市更新和谐共融、协调发展。

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《实施细则》第三章至第七章为项目组织实施流程。具体包括项目申报与审查阶段、确定项目实施主体阶段、信息核查与意愿征集阶段、项目计划与规划阶段、搬迁安置补偿签约阶段,共五个阶段,二十四条。

  (二)在旧厂房改造项目规划范围内,经划拨或出让方式取得但目前仍未开发的土地,非政府原因超过约定开发期限2年以上的,按处置闲置土地的程序由政府依法收回后注销原土地证,统一纳入旧厂房改造项目。

  第七条
城市更新规划应当符合国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划。城市更新实施应当结合更新地块实际,科学规划,针对区域不同特点,制定改造策略和控制标准,做到因地制宜、疏密有致,优化城市发展空间和战略布局。

亮点四:整合各方力量,推动改造前期工作顺利铺开

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  (三)旧厂房改造时,对于产权人不同、土地使用性质和类型不同的地块,由区、镇(街道)按照共同投资、共同受益、共担风险的原则协调处理,进行改造。

  第八条
城市更新应当增进社会公共利益,完善更新区域内公共设施,充分整合分散的土地资源,推动成片连片更新,注重区域统筹,确保城市更新职业培训教育网建配套和市政基础设施同步规划、优先建设、同步使用,实现协调、可持续的有机更新,提升城市机能。

沙步村城市更新项目的顺利动工,离不开前期各相关方力量的共同推动。黄埔区城市更新局积极整合各方力量,在全区公、检、法、司等部门抽调业务骨干组成沙步城中村改造工作组,派驻到城中村改造社区中,积极配合南岗街、沙步社区推进各项工作,有效发挥着平衡各方的
” 润滑剂 ”
作用;由区委办、区政府办牵头,区城市更新局协调成立的专项工作组,联合水务、住建、园林农业、城管等部门,对河涌两侧、散乱污物业进行综合整治,有效改善村民的生活环境;此外,万科集团也成立了前期项目组,根据项目规划及定位要求,结合沙步村实际情况,对旧村现状进行现场调研,并收集各方意见与建议,做好项目改造前期准备工作。

涉及范围

  (四)旧厂房改造时,界线两侧的国有土地与集体土地之间的插花地,在面积相等、规划用途一致、原被征地农村集体与调换土地农村集体一致和村民代表大会同意的前提下,经区政府批准,集体建设用地与国有建设用地可通过调整原征地界线方式直接调换使用(报原征地批准机关备案),调换土地的所有权性质也相应直接变更,也可依法将集体土地征收为国有土地后再调换使用。

  城市更新应当注重土地收储和整备,按照片区策划方案确定的发展定位、更新策略和产业导向的要求,加强政府土地储备,推进成片连片更新。

链接:沙步村城市更新大事记

符合下列情形的项目,可申报纳入本《实施细则》规定的棚户区改造政策适用范围。

  (五)1987年1月1日之前无合法权属来源的旧厂房改造用地,可按1995年3月11日国家土地管理局发布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》确定土地权属。

  第九条
城市更新应当统筹兼顾各方利益,建立健全土地增值收益共享机制,尊重和保障土地权利人的权益,合理调节村集体、村民、原权属人、市场参与主体的利益和政府公共利益,确保国有、集体资产保值、增值,引导、激励相关利益主体积极参与改造,实现利益共享共赢。

2011年 11 月,改造方案获原市 ” 三旧 ” 改造工作领导小组会议原则同意。

住房使用年限在20年以上,且存在住房质量、消防等安全隐患或使用功能不齐全或配套设施不完善。

  (六)1987年1月1日至1998年12月31日间已使用的没有用地批文且纳入旧改范围的建设用地,由区政府根据尊重历史、实事求是的原则,按有关规定处理后再确权。

  第十条
城市更新改造应当立足实际,因地制宜,积极稳妥,量力而行。城市更新应当结合城市发展战略,依托项目自身禀赋和地块周边特色,以开发重建、整治修缮、历史文化保护等分类方式,统筹兼顾,突出重点,先易后难,有序推进。

2011年 11 月,项目的控规修改方案通过了广州市规划委员会审议。

住房使用年限在20年以下,但按照《危险房屋鉴定标准》(JGJ125-2016)鉴定危房等级为D级的旧住宅区。

  (七)不改变土地用途的旧厂房改造后,与改造工业项目相关的配套生产性服务业,包括办公、研发培训、产品检测、产品展示、物流配送、信息及中介服务、员工村、公共食堂等,必须与主体建筑同步进行,且其面积比例不超过工业用地总面积的7%,核发工业用途的土地使用证(不能分割发证)。

  第十一条
市政府成立城市更新领导机构。城市更新领导机构负责审议城市更新重大政策措施,审定城市更新规划、计划和城市更新资金使用安排,审定城市更新片区策划方案及更新项目实施方案。

2013年 1 月,广州市土地管理委员会 2013
年第二次会议原则审议通过沙步城中村改造方案。鉴于市城市更新政策调整,项目审批暂停。

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  四、关于集体建设用地转国有问题

  市城市更新部门是城市更新工作的主管部门,负责全市低效存量建设用地的盘活利用和城市危破旧房的更新盘活,统筹协调全市城市更新工作。负责拟订城市更新政策,拟定城市更新规划,组织编制城市更新项目计划和资金安排使用计划;指导和组织编制城市更新片区策划方案,审核城市更新项目实施方案;多渠道筹集资金,运用征收和协商收购等多种方式,组织城市更新范围内的土地整合归宗,土地整备,推进成片连片更新改造;统筹城市更新政府安置房的管理和复建安置资金监管,加强城市更新项目实施监督和考评。

2016年 1 月,市城市更新 “1+3” 政策文件出台,该项目被列入《广州市 2016
年城市更新项目和资金计划》预备计划,为此根据新政策修改完善改造方案。

关键词诠释

  对于旧厂房改造中涉及集体建设用地转国有的,按征收土地报批形式组织材料上报审批。征收时涉及的有关税费如下:

  各相关主管部门应当在各自法定职责范围内办理城市更新项目的行政审批。

2017年 5
月,方案通过区城市更新工作领导小组第五次会议审议,会议要求继续完善政府产业用房配建方案后报市城市更新局审定。

《实施细则》所指
“住房质量安全隐患”是指房屋所处场地、环境存在安全风险,或房屋上部主体结构存在明显破坏、变形,如房屋倾斜,地基不牢,墙体、梁、柱存在明显破坏、开裂,钢筋大面积外露锈蚀等情况;“消防安全隐患”是指房屋存在违反消防法律法规、不符合消防技术标准,可能导致火灾发生或火灾危害增大,并由此可能造成重大、特别重大火灾事故的不安全因素,如未设置疏散通道、安全出口、消防车道或消防登高面无法使用、室外消防用水缺乏等情况;“使用功能不齐全”是指房屋室内空间和设施不能满足安全和卫生要求(如无集中供水、无分户厨卫等);
“配套设施不完善”是指住宅区内及周边教育、医疗、排水、交通、供电、供气、通信、环卫等基础设施和公共服务设施配套不齐全或年久失修。

  (一)新增建设用地土地有偿使用费

  第十二条
各区政府是城市更新工作的第一责任主体,负责统筹推进本辖区内的城市更新工作,组织城市更新基础数据调查,组织本辖区城市更新改造计划和相关方案编制,依法组织开展拆迁安置、建设管理等工作,维护社会稳定。

2017年 9 月,进一步完善方案,一是依照 2017 年 6 月 5
日印发实施的《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》(穗府规〔2017〕6
号)修改完善成本核算;二是原方案的融资楼面地价评估已过有效期,按要求重新评估了融资地价;三是相应调整了政府产业用地配建方案。

“D级”是指根据《危险房屋鉴定标准》(JGJ125-2016)规定,房屋危险程度可分为A、B、C、D级,其中D级危房是指承重结构已不能满足安全使用要求,房屋整体处于危险状态,构成整幢危房。

  1、1987年1月1日之前已使用的建设用地,只要能提供土地使用证和有关土地利用现状图件或当年的报建资料依据,不需缴纳新增建设用地土地有偿使用费。

  区城市更新部门组织本辖区城市更新的具体实施工作。

2018年 7 月,按黄埔区更新局要求,依照 2018 年 1
月市更新局最新印发的《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》规定,修改完善成本核算及改造实施方案。

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  2、1987年1月1日至1998年12月31日间已实际使用的集体建设用地,若能提供合法的土地权属来源证明文件(包括用地批文、土地使用权证等),不需缴纳新增建设用地土地有偿使用费;否则,需缴纳。

  街镇办事处、镇政府以及社区居委会、村委会等基层组织应当配合区政府做好城市更新相关工作,维护城市更新活动的正常秩序。

2018年 8 月,黄埔区更新局征求 22 个部门意见,方案根据意见进行优化。

注意事项

  3、1999年以后使用的集体建设用地,若办理农用地转用手续时已缴纳新增建设用地土地有偿使用费的(提供有关缴款证明),不需缴纳该款项;否则,需缴纳。

  第二章 一般规定

2019年 1 月,由黄埔区城市更新局、南岗街、沙步社区联合组织召开 ”
沙步城中村改造工作动员暨誓师大会 “。

本《实施细则》对棚户区改造项目申报条件、改造意愿征集及签约比例、房屋征收都作了明确规定,对不符合要求的,项目将不实施或终止;对涉及启动房屋征收程序的,严格按照相关规定执行。具体事项如下:

  (二)涉及耕地的,需缴纳耕地占用税和耕地开垦费。

  第十三条
下列土地申请纳入省“三旧”改造地块数据库后,可列入城市更新范围:

2019年 1 月,由黄埔区城市更新局、南岗街、沙步社区联合组织 ”
沙步城中村改造工作全体村民二次表决 ” 活动,表决通过率 90.26%。

申报棚户区改造项目住房使用年限在20年以上,且存在住房质量、消防等安全隐患或使用功能不齐全或配套设施不完善的,需取得具备资质的专业机构出具住房质量、消防安全、使用功能、配套设施或地质灾害等存在突出问题的一项或多项评估报告。

  (三)征地管理费(按征地补偿款总额的2.1%收取)。

  (一)城市市区“退二进三”产业用地;

2019年 3 月,由黄埔区区政府统一组织 ”
广州黄埔区广州开发区项目集中动工活动
“,启动沙步村城市更新项目首期回迁安置房开工建设。

意愿征集阶段,同意改造的被搬迁人建筑物达到总建筑面积95%,且同意改造的被搬迁人数量达到总数量95%的,项目继续实施,否则项目终止。区领导小组审议确定的项目除外。

  五、关于土地交易问题

  (二)城乡规划确定不再作为工业用途的厂房(厂区)用地;

协商补偿阶段,同意改造的被搬迁人建筑物达到总建筑面积95%,且同意改造的被搬迁人数量达到总数量95%的,项目继续实施,否则项目终止。区领导小组审议确定的项目除外。

  (一)旧厂房改造涉及的留用地属国有的,如果土地权属不发生转移(属原土地使用者自行改造),可免土地公开交易。否则,要按土地公开交易的规定办理。

  (三)国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业以及产业低端、使用效率低下的原厂房用地;

启动房屋征收,协商补偿期满,对于达不成搬迁安置补偿协议,或房屋所有人不明确的,经区领导小组确定继续实施的项目,可以根据公共利益的需要,报区政府审批后,由区城市更新和土地整备局依法启动房屋征收。涉及违法行为的,由区规划土地监察局依法启动行政处罚程序。

  (二)旧厂房改造涉及的农村集体建设用地,发生出租、出让、转让、抵押等流转符合《广东省农村集体建设用地使用权流转管理办法》和佛山市及各区制定的农村集体建设用地使用权流转规定的,按流转有关办法处理。改造涉及的农村集体建设用地如需改为经营性房地产开发建设项目,需按规定办理土地转国有手续。

  (四)不符合安全生产和环境要求的厂房用地;

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  六、关于土地出让金问题

  (五)在城市建设用地规模范围内,布局散乱、条件落后,规划确定改造的旧村庄和列入“万村土地整治”示范工程的村庄;

惠民利民举措

  (一)农村集体因征地而划留的国有留用地,在符合城市规划和土地权属不发生转移的前提下,农村集体可按城市规划用途自行开发使用,政府不收取土地出让金。集体建设用地依法改变用途且土地使用权不发生转移的,只要土地使用者与土地所有者一致,也享受本条规定的优惠政策。

  (六)由政府依法组织实施的对棚户区和危破旧房等地段进行旧城区更新改造的区域。

《实施细则》惠民利民举措主要包含以下几点:

  (二)凡通过招商引资引入开发商在国有留用地或集体转为国有的土地上合作开发而发生土地使用权转移的,转移部分应按规定收取土地出让金。

  第十四条 城市更新方式包括全面改造和微改造方式。

城市中一些脏、乱、差的老旧住宅小区得到了治理,在提高生活质量的同时,也改善了城市人居环境,提升了城市整体品位;

  凡属旧厂房改造范围内收取的土地出让金,按政策属地方留成部分,扣除按规定计提的农业土地开发资金、出让业务费等专项资金外,各区政府根据让利于民的原则对旧厂房改造给予资金扶持,经批准通过财政支出专款用于所在农村集体经济组织支农哺农,包括用于保障被征地农村居民原有生活水平补贴支出、补助被征地农村居民社会保障支出以及农村基础设施建设等在内的支农支出。

  全面改造是指以拆除重建为主的更新方式,主要适用于城市重点功能区以及对完善城市功能、提升产业结构、改善城市面貌有较大影响的城市更新项目。属历史文化名村、名城范围的,不适用全面改造。

贯彻落实“房子是用来住的,而不是用来炒的”重要讲话精神,实施棚户区改造项目三房建设要求,即“安置房+人才房+保障房”,为解决南山区住房紧张问题、加大引进人才力度提供有效保障;

  (三)鼓励、支持“2+5”组团城市规划城区内效益差、污染大的企业搬迁。政府不对搬迁企业土地实施收购储备时,搬迁企业的职工安置符合国家有关规定的,搬迁后旧厂房改变使用功能而收取的土地出让金,可申请财政支出用于职工安置。

  微改造是指在维持现状建设格局基本不变的前提下,通过建筑局部拆建、建筑物功能置换、保留修缮,以及整治改善、保护、活化,完善基础设施等办法实施的更新方式,主要适用于建成区中对城市整体格局影响不大,但现状用地功能与周边发展存在矛盾、用地效率低、人居环境差的地块。

通过棚户区改造政策,妥善解决土地资源紧缺瓶颈,合理利用土地资源二次开发,释放土地新能源,为城市新型高速发展提供新的机遇和挑战。

  (四)对现有工业用地,在符合规划、不改变用途的前提下,提高土地利用率和增加容积率的,不再增收土地价款。

  在城市更新中,对历史文化街区及各类历史文化遗产类建筑应当根据相关法律法规的规定及规划要求进行保护,鼓励合理的功能置换、提升利用与更新活化。

各区棚改政策差异对比

  (五)属政府产权的公共建筑用地面积,不计入容积率,不收取土地出让金。

  第十五条
城市更新可以由市政府工作部门或区政府及其部门作为主体,也可以由单个土地权属人作为主体,或多个土地权属人联合作为主体,综合运用政府征收、与权属人协商收购、权属人自行改造等多种改造模式。

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  (六)鼓励充分开发利用地下空间,超出原出让合同规定的产权属开发商的地下车库面积,按市场价的40%补缴土地出让金。

  危险房屋的治理,按照房屋安全管理相关规定办理。

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  七、关于土地储备问题

  城市更新通过市场运作的,应当选取与更新规模、项目定位相适应,有资金实力、开发经验和社会责任感的诚实守信的企业。

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  旧厂房改造涉及的土地符合政府土地储备要求的,执行市、区有关土地储备政策。对一些储备成本过高、储备价值不大,不涉及公共建设用地的旧改用地,政府可考虑免纳入储备。

  第十六条
市城市更新部门应当建立常态的基础数据调查制度,组织指导各区政府开展城市更新片区的土地、房屋、人口、规划、文化遗存等现状基础数据的调查工作,建立城市更新数据库。城市更新基础数据应当定期更新。市国土规划、住房城乡建设、房屋地籍等行政管理部门应当与市城市更新部门建立数据共享和交换机制。

政策原文

  八、成立旧厂房改造建设土地工作指导组

  第十七条
城市更新重大项目实行专家论证制度。市城市更新部门组织设立城市更新专家库,对符合条件的更新项目的科学性、可行性、合理性进行论证。

深圳市南山区棚户区改造实施细则

  各区分局应尽快成立旧厂房改造建设土地工作指导组,加强对旧厂房改造工作的跟踪、指导,及时解决改造工作遇到的困难和问题,并积极支持配合规划、建设等部门的工作,保证工作的衔接与联动,确保相关的政策措施的落实到位。

  第十八条
旧城镇更新涉及重大民生事项的,可以设立公众咨询委员会。公众咨询委员会坚持“问需于民、问计于民、问政于民”,保障公众在旧城镇更新中的知情权、参与权。

第一章 总则

  九、各区可根据本地实际情况制定相应实施细则

  旧村庄更新改造可以设立旧村改造村民理事会。旧村改造村民理事会遵循“一村一会”的原则,由改造的旧村发起,可以制定工作章程,于改造启动阶段成立,至改造完成时终止。村民理事会在村党支部和村民委员会领导下,协助村集体经济组织,协调村民意见征询、利益纠纷和矛盾冲突,保障村集体和村民在旧村庄更新中的合法权益,顺利推进旧村庄更新。

第一条
为加快推进南山区棚户区改造工作,明确职责分工,规范工作程序,根据《广东省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见》(粤府〔2014〕2号)、《深圳市房屋征收与补偿实施办法》(深圳市人民政府令第292号)、《深圳市人民政府关于加强棚户区改造工作的实施意见》(深府规〔2018〕8号)、《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》(深府规〔2018〕13号)等文件规定,结合南山区实际,制定本实施细则。

  以上意见执行中如遇有关问题,请及时向我局反映。

  第十九条 城市更新应当与查处违法用地、违法建设相结合。

第二条
本实施细则适用于南山区行政区域内按照棚户区改造政策实施的老旧住宅区拆旧建新改造(以下简称棚户区改造)活动。

  附件:佛山市建设局关于推进旧厂房改造若干问题的实施意见

  任何单位和个人不得借城市更新之机进行违法建设。

第三条 南山区棚户区改造工作遵循以下原则:

  为进一步推进旧厂房改造建设,落实市政府相关扶持政策,根据佛山市政府《推进旧厂房改造的实施意见》(佛府(2007)68号)精神,现就旧厂房改造中涉及建设工作的有关问题,提出如下实施意见:

  各区政府应当建立长效机制,对借城市更新之机,违规建设或抢建违法建筑的,应当严厉查处,杜绝新增违法用地、违法建设。

区政府主导,人才住房专营机构为主,其他企业可以参与。

  一、关于房产证办理问题

  第三章 更新规划与方案编制

在满足基础设施及公共服务配套设施要求的基础上,其住宅部分除用于搬迁安置住房外,应当全部用作人才住房、安居型商品房及公共租赁住房。

  (一)在推进旧厂房改造中新建的厂房,只要其土地、规划、建设等手续完备,均按照审批核定办理房产证。

  第二十条
市城市更新部门应当组织编制城市更新中长期规划,报市城市更新领导机构审定。

采取货币补偿、产权调换或两者结合的补偿方式,由被搬迁房屋权利人自愿选择。

  1、属于村集体自筹资金拆旧建新的厂房,可按照房屋自建方式办证。

  城市更新中长期规划应当符合国民经济和社会发展总体规划、城乡总体规划和土地利用总体规划。城市更新中长期规划应当明确中长期城市更新的指导思想、目标、策略和措施,提出城市更新规模和更新重点。

执行统一的搬迁安置补偿标准。货币补偿标准按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法》(深圳市人民政府令292号)规定执行;产权调换标准按照套内建筑面积1:1或不超过建筑面积1:1.2执行;奖励被搬迁人每套住房增购不超过10平方米的建筑面积,增购面积的价格按照同地块安居型商品房的价格计收,最高不超过被搬迁房屋类似房地产的市场价格。

  2、属于村集体自建的厂房,若需要转让,可按一般房产转让程序要求办理产权证,出租的办理租赁登记备案手续。

  第二十一条
市城市更新部门应当会同各区政府依据城市更新中长期规划,结合城市发展战略,划定城市更新片区。

第二章 职责分工

  (二)各区建设部门应对纳入旧厂房改造范围的房产办证情况进行全面了解,加强与规划、国土部门的沟通协调,争取尽快依法解决其房产证办理问题。

  第二十二条 划定城市更新片区,应当符合下列规定:

第四条
深圳市南山区保障性安居工程建设及棚户区改造领导小组(以下简称区领导小组)是南山区棚户区改造工作领导机构,全面领导南山区棚户区改造工作,审议、决策棚户区改造工作中的重要事项。其成员单位包括:区委宣传部、区发展改革局、区财政局、区住房建设局、区水务局、区城管和综合执法局、区信访局、区城市更新和土地整备局、区规划土地监察局、各街道办事处、市规划和自然资源局南山管理局、南山人才安居有限公司等。

  1、属于没有土地证而不能办理房产证的,当事人提出申请,由国土部门按照规定处理土地使用权问题;

  (一)保证基础设施和公共服务设施相对完整;

区领导小组下设办公室,设在区住房建设局。

  2、属于规划手续问题不能办理房产证的,当事人提出申请,由规划部门按照规定处理其房屋规划报建问题;

  (二)综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素;

第五条 区棚改办主要职责如下:

  3、属于房屋安全使用问题不能办理房产证的,当事人提出申请,由建设部门按照规定组织相关机构对其房屋进行安全鉴定。

  (三)符合成片连片和有关技术规范的要求;

负责区领导小组的日常工作;

  (三)对于由村集体与开发商合作建设,需要拆迁的厂房,其厂房现有的面积可作为与新厂房进行房屋交换办理房产证。

  一个城市更新片区可以包括一个或者多个城市更新项目。

统筹协调区棚户区改造工作;

  (四)通过旧厂房改造新建商品厂房可按照有关规定进行转让、销售、出租。购买商品厂房的单位和个人可依照有关规定办理相关的产权证。

  第二十三条
纳入城市更新片区实施计划的区域,应当编制片区策划方案。片区策划方案应当包括以下内容:

起草区棚户区改造规范性文件;

  二、关于厂房拆迁问题

  (一)城市更新片区发展定位、基础设施、公共服务设施和其他用地的功能、产业方向及其布局;

审查街道办事处申报项目;

  (一)属于在集体土地实施拆迁厂房的,无需按照国务院《城市房屋拆迁管理条例》规定办理房屋拆迁许可证,直接由村集体按照自行改造建设的程序进行拆迁,但改造方案应报镇(街道)政府批准,并报区备案。

  (二)城市更新片区内更新项目的具体范围、更新目标、更新模式和方式、拆迁补偿总量和规划控制指标;

委托专业机构或组织项目实施主体编制项目概念规划、项目专项规划及项目实施方案;

  (二)属于国有土地的旧厂改造项目,按照规定纳入城市拆迁管理范围。对符合规定的,由建设部门办理房屋拆迁许可证,处理有关的拆迁矛盾纠纷。

  (三)城市更新片区内城市设计指引;

核发项目实施主体确认文件,签订项目监管协议;

  (三)属于国有土地的建设项目需要进行厂房拆迁的,由各镇(街道)按照建设部门的要求,做好年度的房屋拆迁计划的编制和申报。

  (四)城市更新片区的实施经济分析及资金来源安排;

将审议通过的项目纳入区棚户区改造年度计划;

  三、关于拆迁补偿问题

  (五)需要分期实施的,列出分期实施的地块(项目)和时序,并提出资金安排建议;

将区棚户区改造年度计划、项目搬迁安置补偿方案及社会稳定风险评估报告报请市主管部门备案;

  坚持平等原则,要按照改造后优于改造前的标准制定改造安置方案。

  (六)历史文物资源及保护方案;

落实法律、法规、规章规定以及区领导小组交办的其他工作。

  (一)属于集体自行改造建设,其改造安置方案由村集体自行制定,经村民大会通过,镇(街道)审核,区批准执行。批准执行的改造安置方案,作为村集体补偿安置依据。

  (七)其他应当予以明确的内容。

第六条 区住房建设局主要职责如下:

  (二)属于国有土地开发建设的房屋拆迁补偿安置方案,由拆迁单位按照房屋拆迁补偿有关规定,协调村居委制定,区建设部门审核,由区政府批准。拆迁补偿安置方案及详细情况送区建设部门备案后实施。

  第二十四条 城市更新片区策划方案的编制应当符合以下原则:

依申请提供棚户区改造项目范围内涉及的政策性住房信息;

  四、关于建设项目报建问题

  (一)注重保护城市特色资源,延续历史文化传承,塑造具有广州特色的城市风貌,加强对文物古迹、历史建筑的保育、活化。

申请将列入棚户区改造年度计划的项目纳入市保障性安居工程年度计划;

  各区建设部门应成立旧厂房改造指导小组,指派专人指导旧厂房办理报建、拆迁、办证等工作。开辟绿色通道,加快申报事项的审批。

  (二)优先保障城市基础设施、公共服务设施或者其他城市公共利益项目。鼓励增加公共用地,节约集约利用土地。鼓励节能减排,促进低碳绿色更新。公共服务设施以及市政公用设施等用地面积结合片区策划面积规模,原则上不少于策划方案总面积的30%。

办理房屋拆除工程备案;

  各区可根据本地的实际情况制定相应的实施细则,集体土地的房产证办理可参照佛府(2002)49号文和市府办(2004)4号文以及佛府办函(2004)61号文的精神制定相关措施。

  (三)应当充分开展土地、房屋、人口的现状数据调查,测算改造成本和权益面积,按照可实施和可持续发展的原则,科学合理设置规划建设总量。充分尊重相关权利人的合法权益,有效实现公众、权利人、参与城市更新的其他主体等各方利益的平衡。

核发建设工程施工许可证;

  以上意见执行中如遇有关问题,请及时向我局反映。

  第二十五条
城市更新片区策划方案应当按照有关技术规范制定,并应当按程序进行公示、征求意见和组织专家论证。城市更新片区策划方案由市城市更新部门提交市城市更新领导机构审议。

办理建设工程竣工验收备案;

佛山市规划局关于推进旧厂房改造若干问题的实施意见

  第二十六条
城市更新片区策划方案经市城市更新领导机构审定后,涉及调整控制性详细规划的,由市城市更新部门或区政府依据城市更新片区策划方案编制控制性详细规划调整论证报告,提出规划方案意见,申请调整控制性详细规划,报市规划委员会办公室提交市规划委员会审议并经市政府批准。

落实法律、法规、规章规定以及区领导小组交办的其他工作。

  为加快推进旧厂房改造,落实市政府相关扶持政策,根据《佛山市推进旧厂房改造的指导意见》(佛府(2007)68号)精神,现就旧厂房改造中涉及的规划工作的有关问题,提出如下实施意见。

  第二十七条
市城市更新部门应当结合城市更新片区策划方案,组织编制城市更新年度计划,年度计划包括片区计划、项目实施计划和资金使用计划。

第七条 区城市更新和土地整备局主要职责如下:

  一、关于旧厂房改造范围和标准问题

  各区政府应当于每年6月底前向市城市更新部门申报纳入下年度城市更新年度计划的项目。

核查棚户区改造项目范围内土地、建筑物信息;

  各区旧厂房改造牵头部门和规划主管部门应按照《佛山市旧城镇旧厂房旧村居改造规划编制要求》,认真组织实施旧厂房改造专项规划(或“三旧”改造专项规划),将旧厂房改造规划纳入城市规划编制体系,为实施旧厂房改造提供科学依据,形成较为完备的规划编制成果体系。

  市政府各部门及直属企事业单位、土地权属人可于每年6月底前向市城市更新部门申报下年度城市更新年度计划项目。

办理项目专项规划审查和报批;

  旧厂房改造专项规划(或“三旧”改造专项规划)编制中,各区应根据实际情况,制定本区旧厂房改造工作的实施方案和年度改造计划,明确改造目标、改造原则、改造范围、改造时序、改造模式和改造策略,为实施旧厂房改造建设提供依据,并指导相应改造片区详细规划的编制。各区旧厂房改造牵头部门应在前期有效介入,协助规划编制单位确定重点改造项目和计划,引导规划编制单位有针对性地开展规划编制工作。

  第二十八条
市城市更新部门对申报项目进行统筹、协调,经征求国土规划、住房城乡建设、发展改革和财政等部门意见后,拟订年度城市更新项目计划,报市城市更新领导机构审定;所需资金纳入年度固定资产投资计划,并按发展改革部门投资立项所确定的资金来源予以安排,其中属于财政投资项目的,还应纳入同级财政年度预算。

依程序将审批通过的项目专项规划纳入规划国土“一张图”综合管理信息系统;

  旧厂房改造专项规划(或“三旧”改造专项规划)编制工作应在2008年2月底前完成。专项规划由各区政府审批,并报市规划局备案。

  城市更新年度计划可以结合推进更新项目实施情况报市城市更新领导机构进行定期调整。当年计划未能完成的,可在下一个年度继续实施。

申请将列入棚户区改造年度计划的项目纳入房屋征收年度计划;

  二、关于提高规划服务质量的问题

  第二十九条
纳入城市更新年度计划的项目,由区政府组织编制城市更新项目实施方案。

依程序启动房屋征收;

  各区应尽快成立旧厂房改造项目规划指导组,由指导组对旧厂房改造项目进行跟踪、指导,确保相关规划报建手续的及时办理。对于各区已确定的旧厂房改造项目,指导组应提前介入,协助改造主体组织编制改造实施方案,引导改造主体科学合理地制定各项建筑容量控制指标。

  编制城市更新项目实施方案应当符合更新片区策划方案以及城市更新项目实施方案编制的技术规范。

受理建设用地申请,核发建设用地方案图和建设用地规划许可证;

  三、关于用地功能和建筑容量控制指标的调整问题

  第三十条
城市更新项目实施方案应经专家论证、征求意见、公众参与、部门协调、区政府决策等程序后,形成项目实施方案草案及其相关说明,由区政府上报市城市更新部门协调、审核。

签订土地使用权出让合同;

  (一)旧厂房改造在满足城市公共基础设施承载力的情况下,应集约利用土地。要在符合现行规范和技术规定要求的前提下,综合考虑不同地块的环境状况、历史人文和物业特点,通过专项规划和详细规划的编制,确定用地功能和建筑密度、容积率等建筑容量控制指标。鼓励适度提高工业用地的建筑容积率,对节约集约利用土地,提高建设用地利用效率的工业项目由各区制定鼓励措施。

  市城市更新部门牵头会同市城市更新领导机构成员单位,召开城市更新项目协调会议对项目实施方案进行审议,提出审议意见。协调会议应当重点审议项目实施方案中的融资地价、改造方式、供地方式以及建设时序等重要内容。涉及城市更新项目重大复杂事项的,经协调会议研究后,报市城市更新领导机构研究。

核发建设工程规划许可证;

  (二)旧厂房改造项目用地功能和建筑容量控制指标应符合相关规划和技术规定要求,产业园区内旧厂房改造控制性详细规划还应满足《广东省产业园区规划建设指引》及《工业项目建设用地控制指标(试行)》(国土资源部(2004)232号)的相关要求。确需调整的,按以下办法进行:

  城市更新项目实施方案经审议、协调、论证成熟的,由市城市更新部门向属地区政府书面反馈审核意见。区政府应当按照审核意见修改完善项目实施方案。

办理规划验收;

  1、对于需要修编原控制性详细规划或未编制控制性详细规划的地块,通过编制地块的控制性详细规划,科学合理地确定地块用地功能和建筑容量控制指标,控制性详细规划经法定程序报批后实施。

  城市更新项目实施方案修改完善后,涉及表决、公示事项的,由区城市更新部门按照规定组织开展,表决、公示符合相关规定的,由区政府送市城市更新部门审核。

落实法律、法规、规章规定以及区领导小组交办的其他工作。

  2、调整已编制控制性详细规划地块的用地功能和建筑容量控制指标,由原组织编制控制性详细规划的城市规划部门或镇人民政府提出建议后按有关审批程序要求上报批准后实施。

  第三十一条
市城市更新部门负责向市城市更新领导机构提交审议城市更新项目实施方案。

第八条 市规划和自然资源局南山管理局主要职责如下:

  四、关于各层次相关规划的衔接问题

  城市更新项目实施方案经市城市更新领导机构审议通过后,由市城市更新部门办理项目实施方案批复。

依申请将列入棚户区改造年度计划的项目纳入年度城市建设与土地利用实施计划;

  控制性详细规划的编制应以上层次规划为依据,编制过程中应加强与已编制完成的《佛山市城市总体规划(2005-2020)》、土地利用总体规划、近期建设规划、各专项规划等衔接和协调。

  城市更新项目实施方案批复应在市城市更新部门工作网站上公布。

项目专项规划需将法定图则规划的工业仓储及商业等用地主导功能调整为保障性住房(即人才住房、安居型商品房、公共租赁住房)的,依法办理法定图则调整;

  对于正在进行分区规划编制或总体规划修编的区域,在相关上层次规划成果未正式审批前,为保证各区近期重点推进的旧厂房改造试点和示范项目的及时推进,可考虑根据已初步确定的分区规划阶段性成果或总体规划纲要,
按法定程序开展相关片区的控制性详细规划编制和审批工作。

  第三十二条
微改造中的符合控制性详细规划的整治修缮项目,纳入年度城市更新项目计划后,由区政府负责审核,但涉及利用市城市更新资金的,应当征求城市更新部门的意见。

落实法律、法规、规章规定以及区领导小组交办的其他工作。

  五、关于规划编制项目采购方式的确定问题

  已纳入城市更新计划的危险房屋治理采取拆除重建方式的,有关部门审批时应当征求城市更新部门的意见。

第九条 区规划土地监察局主要职责如下:

  旧厂房改造专项规划(或“三旧”改造专项规划)和部分片区详细规划的编制,具有时间紧、任务重和编制费用较少等特点,通过公开招投标方式确定规划编制单位,从前一阶段各区规划分局反映的情况来看,许多高等级、高水平规划设计单位不愿意应标,造成部分项目出现了流拍和无人应标的情况,影响了规划编制和旧厂房改造工作的顺利推进。因此,各区可根据实际情况,在各区规划分局和相关职能部门进行联合审查和核准同意的基础上,采取政府采购、邀标或其他可行方式,加快规划编制进度。

  第三十三条
城市更新项目实施方案批复后,由各区政务服务中心设立的统一窗口,按照“前台综合受理,后台分类审批,统一窗口出件”的原则,集中受理立项、规划、国土等行政审批申请并批复。

依法依规查处棚户区改造项目范围内涉及的违法建筑;

  各区可根据本地的实际情况制订相应的实施细则。

  市城市更新部门应当建立审批服务制度,建立申请主体和审核部门的协调反馈机制,督办手续办理进展,协调项目推进中遇到的问题。

落实法律、法规、规章规定以及区领导小组交办的其他工作。

  以上意见执行中如遇有关问题,请及时向我局反映。

  各主管部门应当严格按照市城市更新领导机构议定事项和城市更新项目实施方案的批复,办理后续行政审批手续,并按照本市建设工程项目优化审批流程的有关方案实行并联审批,限时办结,不得重复审核。城市更新改造项目符合重点项目绿色通道审批规定的,可以纳入绿色通道办理审批手续。

第十条 区发展改革局主要职责如下:

佛山市财政局关于推进旧厂房改造财政扶持的实施意见

  第四章 用地处理

负责社会投资项目核准、备案或政府投资项目立项工作;

  根据市政府《印发关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造的决定及3个相关指导意见的通知》(佛府(2007)68号)精神,为进一步推进旧厂房改造,落实市政府关于推进旧厂房改造的相关扶持政策,提出如下实施意见:

  第三十四条
对于用地行为发生在2007年6月30日之前,需要完善历史用地手续的集体建设用地,可按照以下规定进行历史用地处置:

依申请将列入棚户区改造年度计划的项目纳入国民经济和社会发展规划及年度实施计划;

  一、加大区级财政对旧厂房改造的扶持力度。各级财政部门要调整支出结构,对旧厂房改造给予一定的财政扶持。扶持的方式可采取贴息、补贴、奖励等方式。主要包括以下方面:

  (一)农村集体经济组织或其继受单位自行理清处置土地范围内的经济关系;进行拆除重建的,应当自行拆除、清理地上建筑物、构筑物及附着物等。

落实法律、法规、规章规定以及区领导小组交办的其他工作。

  (一)财政贴息。对符合市重点改造范围的旧厂房进行改造提升,根据其贷款情况给予一定数额的资金贴息。

  (二)农村集体经济组织或其继受单位应当与政府签订完善处置土地征(转)手续的协议,政府不再另行支付补偿费用。

第十一条 区财政局主要职责如下:

  (二)财政资助。对推进旧厂房改造与集约利用土地,产业结构优化,促进生态和谐发展,建设都市型工业区、第三产业服务区,给予适当无偿资助。

  (三)完善征收手续的历史用地,土地现状用途和现行规划用途均为工业用地的,可由现土地使用权人按自行改造完善规划、用地手续。

落实棚户区改造项目政府投资资金;

  (三)土地出让金政策。原属农村集体土地的旧厂房改造,转为国有土地且发生转让的,政府按规定收取的土地出让金全部上缴财政后,按《国有土地使用权出让收支管理办法》(财综(2006)68号)有关规定,由区级财政列支,部分或全部专项用于包括保证被征地农民原有生活水平补贴支出、补助被征地农村居民社会保障支出、农业土地开发支出以及农村基础设施建设支出等在内的支农支出。

  (四)已按“三旧”改造政策完善集体建设用地手续的村集体建设用地,改造后安排为工业、商业等经营性用地的复建安置用地,应当抵扣留用地指标;指标不足的,可采取村集体申请预支留用地指标等方式解决,也可采取无偿移交一定比例用地的办法申请供地;改造范围内的农用地,符合边角地、夹心地、插花地的,不需要抵扣留用地指标。

保障棚户区改造相关工作经费;

  二、对在旧厂房改造中,涉及的各项行政性事业性收费和税收收入按政策规定,属市级留成部分的,经批准同意后,可专项安排资金用于在旧厂房改造中相关的支出需要。

  市城市更新部门应当会同市国土规划部门完善机制,加快推进完善历史用地手续工作。

落实法律、法规、规章规定以及区领导小组交办的其他工作。

  第三十五条
旧城镇更新项目由区政府按照签订的拆迁补偿协议组织落实补偿完毕后,向市国土资源主管部门提出供地申请,由市国土资源主管部门按国有建设用地公开出让程序,组织地块出让。

第十二条 街道办事处主要职责如下:

  旧厂房更新项目,政府收储的,纳入土地供应计划,由政府按规定组织土地供应;允许自行改造的,由原产权人向国土资源主管部门办理补交土地出让金或完善土地出让手续并变更土地权属证书。

宣传棚户区改造政策;

  旧村改造项目用地,村集体可选择保留集体土地性质或按规定转为国有土地;复建安置地块只能确权给集体经济组织,转为国有土地的可采取划拨方式供地,融资地块转为国有土地,可采取公开出让给市场主体或协议出让给村集体经济组织、村全资子公司或原农村集体经济组织与按规定公开选择的市场主体组成的合作企业等方式供应土地。

组织开展辖区老旧住宅区综合情况调查;

  第三十六条
城市更新项目以拆除重建方式实施的,其土地使用权出让年期不超过相应用途经营性用地的最高出让年期。以改建扩建方式实施且用途不改变的,其出让年期与原土地出让合同保持一致;涉及用途改变的,其出让年期不超过相应用途经营性用地的最高出让年期。

申报本街道拟实施的棚户区改造项目;

  第三十七条
城市更新项目用地范围内现状土地、房屋涉及多个权属人的,应当进行土地归宗后由同一个权利主体实施改造。除政府依法征收的以外,项目用地范围内的土地房屋权属人可以通过向国土规划主管部门申请土地使用权和房屋收购进行土地归宗,也可以由多个权属人签订协议并依照《中华人民共和国公司法》的规定以权属人所拥有的土地房屋权益作价入股的方式进行土地归宗。

betway体育手机版 ,针对棚户区改造项目范围内涉及的历史遗留问题、权利人不明确等情形,组织权属公示及认定;

  第三十八条
更新项目改造地块与城市更新片区不一致时,应当将边角地、插花地、夹心地纳入改造范围。属于自行改造的项目,由土地权属人将边角地、插花地、夹心地进行土地归宗或与相关土地权属人联合改造。

组织编制项目搬迁安置补偿标准;

  第三十九条
城市更新项目用地范围内、外地块之间土地的置换,包括集体建设用地与集体建设用地之间、集体建设用地与国有建设用地之间、国有建设用地与国有建设用地之间的土地置换,应遵循“面积相近、价值相等、双方自愿、凭证置换”的原则。

发布棚户区改造意愿征集公告;

  第四十条
集体建设用地使用权依法流转的,由取得土地使用权的主体实施更新改造。集体建设用地使用权流转用于兴建公租房、廉租房等保障性住房的,不得进入交易市场。

组织开展意愿征集工作;

  第四十一条
历史上已由国土房管部门作出集体建设用地转为国有建设用地审批,或者同一楼栋(或同一规划红线范围内)部分房屋单元已办理国有土地房地产登记的房地产,根据有关土地、房地产登记办法以及现行政策法规,按照尊重历史、实事求是的原则办理国有土地房地产登记。

组织编制项目搬迁安置补偿方案;

  第五章 资金筹措与使用

组织开展项目社会稳定风险评估;

  第四十二条 城市更新可多渠道筹集更新资金来源,包括:

协助项目实施主体开展搬迁安置补偿工作,签订项目搬迁安置补偿协议;

  (一)市、区财政安排的城市更新改造资金及各级财政预算中可用于城市更新改造的经费;

受房屋征收部门委托,依法开展房屋征收具体实施工作;

  (二)国家有关改造贷款政策性信贷资金;

负责棚户区改造项目信访维稳工作;

  (三)融资地块的出让金收入;

落实法律、法规、规章规定以及区领导小组交办的其他工作。

  (四)参与改造的市场主体投入的更新改造资金;

根据工作实际,街道办事处可委托专业机构开展本条第项工作,也可组织实施主体开展本条第项工作。

  (五)更新改造范围内土地、房屋权属人自筹的更新改造经费;

第十三条 项目实施主体主要职责如下:

  (六)其他符合规定的资金。

开展土地、建筑物信息核查;

  第四十三条
市、区政府应当保障开展组织实施城市更新的日常工作经费,加大财政对于更新改造资金支持力度。市、区政府应当安排城市更新资金,城市更新资金来源主要包括市、区土地出让收入和财政一般公共预算。

在区棚改办的组织下,编制棚户区改造项目概念规划、项目专项规划及项目实施方案;

  第四十四条 城市更新资金主要用于以下方面:

在街道办事处的组织下,编制棚户区改造项目搬迁安置补偿标准;

  (一)城市更新中长期规划编制及动态修编;

协助街道办事处开展意愿征集工作;

  (二)城市更新项目的前期基础数据调查及数据库建设;

在街道办事处的组织下,编制棚户区改造项目搬迁安置补偿方案;

  (三)城市更新片区策划方案编制;

根据项目需要,组织开展项目测绘、评估工作;

  (四)更新项目的实施方案编制,城市更新项目建设投资;

开展搬迁安置补偿协商工作,签订项目搬迁安置补偿协议,按约定支付补偿款等款项;

  (五)城市更新改造范围内土地征收、协商收购及整备;

开展房屋搬迁、拆除及产权注销工作;

  (六)城市更新项目经济难以自身平衡的扶持专项补助以及启动;

申请办理规划、用地、建设等相关手续;

  (七)城市更新政策理论、技术规范等研究。

开展勘察、设计、工程建设与管理等工作;

  本条第一款规定的用途中,其资金来源是土地出让收入的,应当符合土地出让收入使用范围,其余则在财政安排的其他资金中安排。

组织安置分房工作,移交建成的人才住房、安居型商品房、公共租赁住房以及配建的公共配套用房及设施;

  第四十五条
历史文化街区和优秀历史文化建筑保护性整治更新改造项目,整体纳入更大范围片区改造区域,筹措改造资金;不能实现经济平衡的,由城市更新资金进行补贴。

完成项目监管协议约定的事项;

  城市更新资金优先安排微改造项目。重点用于消除居住安全隐患,完善各种生活设施,改善人居环境,改善更新改造范围内路、水、电、气、消防、排污、环卫、通讯等公共服务设施,提升区域人居环境质量。

落实法律、法规、规章规定以及区领导小组交办的其他工作。

  鼓励社区微改造范围内的居民采取自主配合投入的方式,参与社会微改造。被依法鉴定为危破旧房、需要拆除重建的单栋建筑,依据城市危房管理的有关规定筹集资金。

第十四条
区政府其他相关部门,依据各自职能,履行棚户区改造监督、管理、服务和审批等职责。

  第四十六条
按照“政府主导、市场运作、多方参与、互利共赢”的原则,创新融资渠道和方式,注重发挥市场机制的作用,充分调动企业和居民的积极性,动员社会力量广泛参与城市更新改造。

第三章 项目申报与初步审查

  鼓励利用国家政策性资金,争取更多的国家政策性贷款用于更新改造项目。

第十五条
街道办事处自行组织或委托专业机构,对辖区老旧住宅区开展综合情况调查。调查内容包括但不限于土地与建筑物信息、住房产权、房屋质量、消防安全、使用功能、配套设施、改造意向等,并建立老旧住宅区信息台账。

  引导市场金融机构根据改造项目的资金筹措、建设方式和还贷来源等具体情况,在以土地使用权和在建工程抵押担保发放贷款的基础上,探索贷款投放和担保新模式,创新信贷金融产品,优先保障符合条件更新改造项目的信贷资金需求。

第十六条
棚户区改造项目实行常态化申报。街道办事处在综合情况调查的基础上,选取实施条件成熟的老旧住宅区,编制申请报告,报区棚改办。

  按照政府和社会资本合作项目建设模式(PPP)管理规定,鼓励企业参与城市更新改造和安置房建设,积极引入民间资本,通过直接投资、间接投资、委托代建等多种方式参与更新改造,吸引有实力、信誉好的房地产开发企业和社会力量参与。

申请报告应当包括土地与建筑物信息、住房产权、改造意向概况等内容,并提供相关评估报告。评估报告由街道办事处组织编制,由具备资质的专业机构出具,可选取住房质量、消防安全、使用功能、配套设施或地质灾害等存在突出问题的一项或多项进行评估。

  第四十七条
符合条件的城市更新安置复建房项目,依据棚户区改造政策,按照安置复建面积“建一免一”的原则,减免城市基础设施配套费,并可在本市权限范围内依法减免其他行政事业性收费和政府性基金。

街道办事处申报的棚户区改造项目应当符合下列情形:

  第六章 监督管理

住房使用年限在20年以上,且符合下列条件之一:

  第四十八条
旧村庄自主改造及合作改造类项目的复建安置资金监管遵循分级负责、专款专用和集中支付的原则。复建安置资金所有权人将复建安置资金存入监管账户。城市更新部门、复建安置资金所有权人和监管账户开户银行应当签订三方协议,对资金的使用进行监管,确保专款专用。

1.存在住房质量、消防等安全隐患;

  第四十九条
城市更新主管部门应当加强城市更新基础数据库和动态监控信息系统建设,做好更新改造审核、项目实施、竣工验收等情况的标图入库,实行更新改造全程动态监管。

2.使用功能不齐全;

  建立城市更新重点项目建设实施情况的定期考核通报制度,重点考核常态化工作机制建设、更新改造资金使用、年度改造目标完成量、改造项目批后监管措施等内容,将考核结果作为城市更新改造年度实施计划制订和资金分配的重要依据。

3.配套设施不完善。

  第五十条
建立城市更新项目退出机制。加强对城市更新项目的时限管理,城市更新项目实施主体未按时限完成拆迁安置或办理土地出让手续或完成移交土地的,项目实施方案需报市城市更新领导机构重新审定。

住房使用年限在20年以下,但按照《危险房屋鉴定标准》(JGJ125-2016)鉴定危房等级为D级的旧住宅区。

  第五十一条
城市更新项目涉及房屋拆迁安置的,应当坚持先安置、后拆迁的原则。城市更新片区应当同步推进市政、公建、公用、公交等配套设施建设,积极引进优质的教育、医疗、商业等社会资源。

第十七条
区棚改办自受理街道办事处申报之日起,原则上在30个工作日内完成审查。经审查,符合条件的,书面反馈街道办事处,并列为棚户区改造备选项目;不符合条件的,告知原因。

  市城市更新部门在城市更新项目中,组织筹建城市更新政府统筹安置房。

第四章 确定项目实施主体

  第五十二条
加快城市更新项目范围内水、电、气、排污、环卫、通讯等公共服务设施的建设,解决区域水浸隐患,实现“雨污分流”和“三线”下地。

第十八条
区棚改办会同相关部门,对备选项目逐一提出项目实施主体选择方式建议,连同项目申报资料及审查结果,一并报区领导小组审议。

  城市更新项目改造范围内由改造主体负责的公建配套和市政基础设施未在规定的时限内启动建设,除安置房外,其他建设项目不得启动。

第十九条
经区领导小组审议通过的项目,区棚改办按照区领导小组审议结果,依程序确认人才住房专营机构作为项目实施主体,或通过招标等方式确定项目实施主体,并核发项目实施主体确认文件。

  第五十三条
城市更新相关的部门、单位应当严格遵守《广州市建筑废弃物管理条例》,土地开发和城市更新项目拆除建筑废弃物必须循环利用,禁止直接填埋;不具备现场循环利用条件的,应运输至指定的地点进行循环利用。相关建设业主单位应当将循环利用的具体要求纳入地块总体开发方案和拆除类工程的招标文件。

区棚改办应当在棚户区改造项目范围内公告项目实施主体名称、简介及资格确认文件。

  第五十四条
行政机关及其工作人员在城市更新基础数据调查,城市更新规划、计划、方案编制与审批,城市更新项目指导、监督、管理等工作中存在违法违纪行为的,依法依规追究责任;涉嫌犯罪的,依法移送司法机关处理。

第五章 信息核查与意愿征集

  对组织基础数据调查的区政府和数据复核机关因滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守等导致用于片区策划方案或项目实施方案编制的基础数据出现重大错误的,对相关责任人进行问责;存在违法违纪行为的,由监察部门依法依规追究责任;涉嫌犯罪的,移送司法机关依法处理。

第二十条
项目实施主体在取得项目实施主体确认文件后,及时向下列部门申请核查土地、建筑物等相关信息:

  第五十五条
有关单位和个人在开展城市更新意愿调查和征集、土地及建筑物核查、城市更新计划申报、城市更新规划编制与审批等城市更新工作中,有欺诈、胁迫、虚构事实、侵害个人隐私、泄漏商业秘密、伪造或者变造文件、散布虚假信息、受贿、行贿等行为的,相关部门应当及时查处,责令改正,并纳入诚信档案管理,涉嫌犯罪的,移送司法机关依法处理。

向不动产登记中心南山登记所、前海登记所核查棚户区改造项目范围内取得不动产权证书的房屋信息;

  第七章 附则

向区城市更新和土地整备局核查棚户区改造项目范围内土地、建筑物信息;

  第五十六条
市城市更新部门负责依据本办法,组织起草城市更新基础数据调查制度、基础数据调查技术规范、片区策划方案编制技术规范、城市更新项目专家论证制度、项目实施方案编制技术规范、城市更新项目行政审批程序指引、复建安置资金管理办法、旧村庄改造成本核算办法、城市更新融资办法等相关配套文件,报市政府批准后组织实施。由市国土规划部门会同市城市更新部门组织起草城市更新历史用地处置、土地供应、土地归宗、土地置换、房屋确权的具体操作办法,报市政府批准后组织实施。

向市、区住房建设局核查棚户区改造项目范围内涉及的政策性住房信息。

  第五十七条
本办法自2016年1月1日起施行,《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》(穗府〔2009〕56号)《关于加快推进三旧改造工作的补充意见》(穗府〔2012〕20号)同时废止。

棚户区改造项目范围内的房屋涉及历史遗留问题或权利人不明确等情形,由项目实施主体负责收集相关资料,向相应部门申请核查,形成权属公示信息,由街道办事处组织项目实施主体在项目现场进行公示,公示期不少于7日。若需在公众媒体进行公示的,由街道办事处将相关情况在深圳市属报纸或深圳市南山区政府在线进行公示。

  本办法施行前项目实施方案已通过原市“三旧”改造领导小组审议且仍在有效期内的,可按项目实施方案批准时的政策执行。

公示期间,对公示结果有异议的,可向街道办事处申请异议处理,并提交合法、有效的证明材料。街道办事处受理后,组织项目实施主体进行异议处理。

责任编辑:winema

公示期满无异议的,以公示结果确定被搬迁房屋权属;申请异议处理的,以异议处理结果确定被搬迁房屋权属。

第二十一条
街道办事处委托专业机构或组织项目实施主体,依据本实施细则及棚户区改造项目具体情况,编制项目搬迁安置补偿标准。

第二十二条 区棚改办委托专业机构或组织项目实施主体编制项目实施方案。

项目实施方案应包括下列内容:

项目概况。包括土地与建筑物信息、住房产权、房屋质量、周边公共配套设施等;

项目组织实施计划。明确组建项目现场指挥机构、职责分工、进度安排、后续推进措施等内容;

其他重要事宜。

第二十三条 区棚改办委托专业机构或组织项目实施主体,编制项目概念规划。

概念规划内容的编制要求,按照市相关规定执行。

第二十四条
街道办事处委托专业机构,同步开展项目社会稳定风险评估,做出风险等级评价,并提出相关建议,编写社会稳定风险评估报告。

第二十五条
街道办事处将项目土地及建筑物信息核查结果、项目搬迁安置补偿标准、项目实施方案、项目概念规划及项目社会稳定风险评估报告,一并提交区棚改办,由区棚改办报区领导小组审议。

第二十六条
经区领导小组审议通过的,街道办事处组织项目实施主体,在项目现场发布意愿征集公告,公布项目搬迁安置补偿标准、项目概念规划等资料。改造意愿征集期限原则上为90日,最长不超过180日。

意愿征集期满,同意改造的被搬迁人建筑物未达到总建筑面积95%,或同意改造的被搬迁人数量未达到总数量95%的,原则上项目终止,但确需改造的除外。确需改造的,由街道办事处提出申请,经区棚改办审核后,报区领导小组审议。

意愿征集期满,同意改造的被搬迁人建筑物达到总建筑面积95%,且同意改造的被搬迁人数量达到总数量95%的,原则上继续实施,但因故需要终止的除外。因故需要终止的,由项目实施主体向街道办事处提出终止申请,或街道办事处提出终止申请,经区棚改办审核后,报区领导小组审议。

第六章 项目计划与规划

第二十七条
区棚改办委托专业机构或组织项目实施主体,根据城市总体规划、土地利用总体规划和法定图则的要求,考虑片区公共配套设施和市政交通基础设施承载能力、人才住房、安居型商品房及公共租赁住房建设等因素,结合项目概念规划,编制项目专项规划,并将项目专项规划成果报区城市更新和土地整备局审查。

区城市更新和土地整备局审查通过后,将项目专项规划在我市主要媒体、官方网站、项目现场进行公示,公示期不少于30日。

第二十八条
街道办事处委托专业机构或组织项目实施主体,依据项目信息核查结果,充分征求被搬迁人意见,编制项目搬迁安置补偿方案。

第二十九条
区棚改办将意愿征集情况报告及相关证明材料、项目搬迁安置补偿方案、项目专项规划及公示期收集的意见、处理情况,一并报区领导小组审议。

第三十条
经区领导小组审议通过后,街道办事处将项目社会稳定风险评估报告报区政法委备案;区棚改办将项目纳入区棚户区改造年度计划,并连同项目社会稳定风险评估报告、项目搬迁安置补偿方案一并报市主管部门备案。

第三十一条
项目实施主体向区发展改革局申请社会投资项目核准、备案或政府投资项目立项。

各职能部门将项目纳入相关实施计划。区发展改革局依申请将项目纳入国民经济和社会发展规划及年度实施计划;市规划和自然资源局南山管理局依申请将项目纳入年度城市建设与土地利用实施计划;区城市更新和土地整备局申请将项目纳入房屋征收年度计划;区住房建设局申请将项目纳入市保障性安居工程年度计划。

第三十二条
经区领导小组审议通过的项目专项规划,由区城市更新和土地整备局依程序报市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会审批。

审批通过的项目专项规划,由区棚改办组织项目实施主体在项目现场公告,或以其他方式通知被搬迁人,并作为棚户区改造项目相关行政许可的依据。

区城市更新和土地整备局依程序将审批通过的项目专项规划纳入规划国土“一张图”综合管理信息系统。

项目专项规划需将法定图则规划的工业仓储及商业等用地主导功能调整为保障性住房(即人才住房、安居型商品房、公共租赁住房)的,市规划和自然资源局南山管理局依法办理法定图则调整。

第三十三条
项目专项规划审批通过后,区棚改办与项目实施主体签订项目监管协议。监管协议中应当明确基础设施和公共服务设施、搬迁安置住房、人才住房、安居型商品房及公共租赁住房的建设移交要求,项目进度安排,安置补偿相关费用支付,土地使用权出让等事宜。

第七章 搬迁安置补偿签约

第三十四条
项目搬迁安置补偿方案及项目社会稳定风险评估报告取得市主管部门同意备案的意见后,项目实施主体适时启动项目搬迁安置补偿签约工作,在项目范围内公布下列内容:

项目签约启动通告;

项目搬迁安置补偿方案;

项目签约期限,以及签约期满后未达到签约比例的处理方式。

搬迁安置补偿签约期限原则上为120日,最长不超过180日。

第三十五条
在签约期限内,街道办事处会同项目实施主体,根据项目搬迁安置补偿方案,开展签约工作,与被搬迁人签订三方搬迁安置补偿协议。补偿协议应明确安置补偿标准、搬迁安置住房面积、装修补偿费、搬迁费、临时安置费、停产停业补偿费、搬迁及签约奖励等事宜。

协商补偿期满,同意改造的被搬迁人建筑物未达到总建筑面积95%,或同意改造的被搬迁人数量未达到总数量95%的,原则上项目终止,调出年度计划,但确需改造的除外。确需改造的,由街道办事处提出申请,经区棚改办审核后,报区领导小组审议。

协商补偿期满,同意改造的被搬迁人建筑物达到总建筑面积95%,且同意改造的被搬迁人数量达到总数量95%的,原则上继续实施,但因故需要终止的除外。因故需要终止的,由项目实施主体向街道办事处提出终止申请,或街道办事处提出终止申请,经区棚改办审核后,报区领导小组审议。

第三十六条
协商补偿期满,对于达不成搬迁安置补偿协议,或房屋所有人不明确的,经区领导小组确定继续实施的项目,可以根据公共利益的需要,报区政府审批后,由区城市更新和土地整备局依法启动房屋征收。涉及违法行为的,由区规划土地监察局依法启动行政处罚程序。

第三十七条
补偿协议签订完成后,项目实施主体适时启动房屋搬迁事宜,完成收楼、支付补偿款等相关工作。被搬迁人应按照约定办理水电注销、腾空交房等事项,提交被搬迁房屋的不动产权证书,以及注销不动产权证书委托书;被搬迁房屋没有不动产权证书的,应提交相应的权属证明资料及房地产权益由项目实施主体承受的声明书。

项目实施主体可以协助被搬迁人处理被搬迁房屋的抵押事宜。

第三十八条
补偿协议签订完成后,项目实施主体应当按规定向区住房建设局申请房屋拆除工程备案,组织完成建筑物的拆除工作。

对涉及依法实施房屋征收的房屋拆除,按照市、区相关政策规定执行。

被搬迁房屋完成拆除后,项目实施主体应向不动产登记中心申请办理与安置补偿协议相对应的产权证书注销登记。

第八章 建设实施与后续事项

第三十九条
被搬迁房屋完成拆除和产权注销后,项目实施主体向区城市更新和土地整备局申请办理《建设用地方案图》。

区城市更新和土地整备局按规定审批。

第四十条
项目实施主体取得《建设用地方案图》后,向区城市更新和土地整备局申请办理建设用地规划许可。

区城市更新和土地整备局按规定审批。

第四十一条
项目实施主体取得《建设用地规划许可证》后,向区城市更新和土地整备局申请地价测算及签订土地使用权出让合同。

区城市更新和土地整备局按规定进行地价测算,签订土地使用权出让合同。

第四十二条
项目实施主体向区城市更新和土地整备局申请办理建设工程规划许可。

区城市更新和土地整备局按规定审批。

第四十三条 项目实施主体向区住房建设局申请办理建设工程施工许可。

区住房建设局按规定审批。

第四十四条
项目实施主体向区城市更新和土地整备局申请办理建设工程规划验收。

区城市更新和土地整备局按规定验收。

第四十五条
项目实施主体组织建设工程竣工验收。经确认验收合格,并取得相关部门认可文件或准许使用文件的,向区住房建设局申请竣工验收备案。

区住房建设局按规定完成建设工程竣工验收备案工作。

第四十六条
项目竣工验收备案后,项目实施主体根据项目监管协议、项目搬迁安置补偿方案、搬迁安置补偿协议等相关规定,组织开展安置分房、办理产权登记、移交配建的公共配套用房、人才住房、安居型商品房及公共租赁住房等相关手续。

第九章 附则

第四十七条
因规划统筹需要,具备改造条件的城中村、旧屋村,以及与拟改造旧住宅区相邻的小面积非住宅类宗地,确需通过棚户区改造政策实施拆旧建新改造的,经区领导小组审定后,可以参照本实施细则规定程序实施,但项目搬迁安置补偿标准需另行制定。

第四十八条 本实施细则由区住房建设局负责解释。

第四十九条 本实施细则自发布之日起10日之后施行,有效期三年。

原标题:终于来了!南山棚改实施细则正式印发

来源 :深圳市城市更新网

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