原标题:长租公寓后,精装房又摊上事儿了!涉万科等约40个楼盘的数百名业主在成都房管部门大楼外聚集维权

vnsr威尼斯城官网登入长租旅舍后,开发商在做亏本生意。最近,中粮地产南京、南京中建孚康置业和南京雅居乐等9家开发商联名向江苏省高院院长夏道虎上书了一份《关于依法维护精装房交易稳定避免恶意诉讼造成群体事件的紧急报告》。

vnsr威尼斯城官网登入 1资料图:楼市。孙睿

北京5月30日 –
两年前从北京国企离职来成都工作的刘先生,戏称到达了人生小巅峰,原因是他首次参加新房摇号,即成为8%的幸运儿,优先挑到了精装修近180平米的小洋房,单价较周围二手房打了八折。

导读

不要纠结于《紧急报告》的名字怎么那么长,这事其实说白了就是购房者因装修标准与宣传不符状告开发商并获胜诉后,让更多的购房者增强维权意识,惊着了开发商。

高地价低房价,开发商赔本拿地!谁会做亏本生意?

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今年以来,成都、西安、南京、武汉等多个城市相继出现精装房维权事件,且主要集中在限价后销售的楼盘。在各地的“限价令”下,开发商力图通过搭售高价低质的精装修博取利润空间,此类楼盘近期进入集中交付期,因而导致维权事件频发。受访人士表示,精装问题房维权事件爆发、地产商资金链隐忧、部分调控政策难以为继等情况亟须引起相关部门高度重视。

不过,据现代快报记者了解,目前法院没有收到这封信。

今年以来,多个城市加码房地产市场调控力度,出台了限购限价等措施。然而,一些开发商拿地热情并未减退。半月谈记者近期在江西南昌土地拍卖市场了解到,有的地块楼面价与新房价仅差1400多元。“面粉”与“面包”价格如此接近,能烤出好“面包”吗?

资料图片:2016年2月,天津于家堡金融区。REUTERS/Jason Lee

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开发商的“惊”从何而来呢?

楼面价1万1,房价1万2

刘先生的故事在中国很多二线城市上演着。前有天津空前宽松人才政策激励大批人马连夜落户,后有杭州排队大军抢购新盘,二线城市“抢人”、“抢房”,被推到中国楼市的聚光灯下。一方面,引入人才变相降低了限购门槛,放宽需求;另一方面,限价导致供给较紧张,新房摇号成了楼市火爆的放大镜。

“限价令”下部分城市 精装房纠纷频发

南京市江宁区的富力十号小区业主向现代快报记者反映了一件事:富力十号小区在2014年交付时,房屋出现诸多精装修质量问题。因怀疑房屋实际精装修标准与开发商承诺的宣传存在较大差距,小区业主将小区开发商——南京富力地产告上法庭,要求开发商对业主的损失进行赔偿。

今年5月11日,南昌市西湖区水厂路以北、万店路以西DABJ2018009号地块,经过482轮、近4个小时的竞价,被南昌茂泰房地产开发有限公司竞得,楼面价高达每平方米11038.6元,溢价率高达112%。而相关土地出让须知明确,该地块所建住宅的控制性房屋销售价格上限为每平方米12500元。

“从供需看,有些城市是真火爆不是装火爆。”交通银行金融研究中心高级研究员夏丹表示,很多二线城市现在库存很低,有些只有四五个月,刚需都不能得到保证,而投资需求还在涌入;某些城市人才政策漏洞较多,“一天一个说法”,预计较高的人才补贴或较松的落户政策后期会有纠偏。

6月26日,因精装房问题,涉及万科、中海、龙湖、融创等约40个楼盘的几百名业主在成都市房管部门大楼外聚集维权。7月25日,更大规模的购房维权者队伍再次聚集在成都市房管部门大楼外。除成都外,西安、南京、武汉等地均出现多起不同规模的精装房业主聚集维权事件,且集中出现于限价楼盘。多个城市的维权视频、照片在微博和微信群流传,引发群众热议。

直到2017年12月28日,针对一些购房者起诉南京富力退还装修价差案,南京中院在原一审和二审均驳回购房者诉讼请求的基础上,再审改判,要求富力退还每户购房者20万左右的价差。

当天同时被高价拍卖的还有位于南昌市东湖区中大路以东、安山路以南DAAJ2018008号地块,其楼面价高达每平方米10756.3元,与每平方米14300元的政府限价也只有3500元左右的价差。

由于刘先生参与的新房摇号在成都5月中旬的调控新政之前,摇号人群中还不乏在外地工作的新成都人,比如刚把户口迁到成都的山西人,但工作在北京。

成都一楼盘业主郑先生告诉半月谈记者,他买的房子除去公摊面积约为100平方米,开发商收取的装修费高达40多万元,但业主找第三方机构测算的实际装修费用仅为10万元。“新房限价了,开发商从房价挣的钱不够,就通过装修来凑。”郑先生说。

这一纸判决让房地产圈汗毛直立,也再度刺激了购房者的维权意识。

“面粉”贵了,“面包”反而便宜了。半月谈记者注意到,这两宗地块附近带装修的商品房均价达每平方米1.8万元左右,与未来的限价新房价格形成每平方米5500元的价格倒挂。

一位接近监管部门的人士指出,一些地方引进人才的政策,实际上绕开了限购。在目前情况下,控制预期很关键,需要使用一些行政措施压一压,防止房价大起,这也是为了防止大落,对经济造成系统性负面影响。

参与维权的业主们认为,成都市场上开发商的成品房精装标准大多在3000元/平方米,但是根据开发商公示的装修细节和样板房配置来计算,每平方米装修成本在几百至1000元左右。

自2018年以来,南京众多精装修楼盘的业主纷纷效仿富力业主的诉请,拒绝收房,要求进行装修核价并退还差价。有些楼盘甚至出现上午开盘,下午维权的情况。此种现象严重扰乱了社会秩序,误导群体事件的频发,且有愈演愈烈趋势,南京多个区,法院受理的此类诉讼案件也呈激增态势。

业内人士表示,从一定程度上讲,这是违反常理的现象。“每平方米1400多元,连建筑安装成本都不够。”朝晖城建集团有限公司总工程师熊震洪介绍,一般而言,房屋主体建筑每平方米造价约为1300元,安装水电、消防等设施成本每平方米需要200元左右,另外还有道路管网、小区绿化等设施成本,核算下来每平方米建筑安装成本总计约为2500元。

中原地产研究中心统计数据显示,全国已有逾50个城市发布了超过历史力度的人才吸引政策,包括天津、重庆、成都、武汉、杭州、南京、青岛、长沙、无锡、郑州、沈阳、济南、西安、南昌、厦门、石家庄、福州等。

在近期交房的西安一楼盘业主冯先生家里,半月谈记者看到,屋顶、墙上、地面等处被贴上了数十处“问题标签”。这些标签是冯先生请验房公司查验后的结果,问题包括多处漏水、材料较差、瓷砖大面积空鼓等。小区业主们认为,开发商承诺的每平方米最高3000元的装修标准实际不到1000元,因此该小区该批次交房的736户中只有约100户的业主同意收房。

于是,开发商呈上了这份“可怜巴巴”的《紧急报告》。

江西财经大学房地产开发与管理系主任刘旦介绍,房地产项目开发总成本构成大致为:拍地成本约占40%、建安成本和各种税费等财务成本合计约占50%,自有利润约占10%。“每个公司拍地都会有基本的财务原则和投资收益预期,并进行内部收益测算,在很大可能面临亏损的情况下拍地,显然是有其他考虑。”

例如,西安人才安居细则中规定“购房补贴标准为实际购房金额的50%,最高100万元”,天津“海河英才”行动计划大幅放宽人才落户条件、自主选择落户地点、简化落户办理程序,本科毕业不超40岁直接落户。

西安荣格房地产营销策划有限公司总经理杨海山从事验房工作已有11年,他总结精装房存在的问题大致分为两类:一类是因为施工方干活粗糙、工艺落后,比如墙面粉刷不平、瓷砖空鼓容易脱落等;另一类则涉及使用劣质材料、偷工减料甚至危及居住安全。“比如,按照施工要求,排水管道穿越楼板要安装防火阻燃圈,以有效防止火势蔓延。但有的开发商要么安装后不用螺丝固定,要么专门购买劣质阻燃圈。”

9家开发商还在《紧急报告》中说,据统计,2016年至2018年期间,南京市各区县上市的精装房数量约为11.4万套,目前已经发生群体客诉纠纷的项目比进入诉讼的项目更多,不排除将来这些客诉的客户提起诉讼的可能。而我们也注意到,此类、案件的诉求高度一致,背后亦可能有专业房闹机构的推波助澜,逐渐形成了产业化趋势。

半月谈记者电话联系南昌茂泰房地产开发有限公司母公司新力地产,对方表示对此不便予以评说。南昌市国土局相关负责人表示,对新房限价有助于释放避免房价过热的信号,开发企业竞价拍地则是市场行为。

“二三线调控政策的严主要体现在限价严,供应控制得紧,但需求控制并不严,需求量还是比较大。”中原集团研究中心总监刘渊指出,一线的严则是供需皆严,没有操作空间,因而房价相对平稳。

新房遭疯抢,开发商以精装博取利润

“类似房企主动去法院请求的做法,是比较罕见的。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,“或者说是房企也担心质量维权过程中处于被动的地位。

“土拍盛宴”缘何而起?

中国城市和小城镇改革发展中心理事长李铁针对近期人才战表示,如果通过吸引人才真正带动产业的进入,增强经济活力,推动产业发展,增加政府财源和公共服务供给能力,未来房价上涨也是有可能的,但短期大幅度推动房价上涨的可能性不大;而且一旦房价上涨,政府的政策也会相应地进行调整。

2016年下半年开始,全国多个城市房价迅速上涨,地方政府密集出台调控政策。半月谈记者从成都市房管部门了解到,自2016年被纳入全国16个房地产重点监控城市以来,成都近两年实现了将新房销售均价稳控在2016年10月的水平,即7493元/平方米的既定目标。

房产律师徐斌在其微博里说,“11.4万套,是一个惊人的数字,开发商替法院担心,这么多精装修房子你们法院审的过来吗?”“更进一步说,富力十号的精装修有问题,就等于11.4万精装修房子都有质量问题:我不得不佩服开发商承认自己精装修普遍有问题的勇气。

在强化房地产市场调控背景下,房价涨幅正成为一个敏感的考核指标。近期,住建部约谈12个城市的相关负责人,强调要毫不动摇地坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松,落实地方调控主体责任,因城因地制宜,精准施策。

**扭曲的真实**

多位受访者表示,这一均价明显低于同类城市甚至一些三四线城市,形成“洼地”效应,致使二手房价格一路走高,新房与二手房每平方价格普遍形成高达几千元的“剪刀差”。开发商开始惜售,供应量减少;购房者则“蜂拥抢购”,觉得“买到即赚到”。半月谈记者采访的多位业主表示,购房之初并未仔细查看装修合同,有的连样板间都没看就签订了合同。

江苏苏博律师事务所主任律师吴波更在微博里斥责:“整个上书当中,并没有提及到法院判决的违法性和不合理性,难道房地产的发展还企图绑架司法公正?不服判决可以申请再审,也可以通过法律规定的监督程序个案维权!连当事人都不是,给院长写信算什么?凭自己人多势众么?”

相关专家指出,土地出让收入仍然是地方财政的重要来源。财政部近期公布的数据显示,今年1—4月,全国国有土地使用权出让收入约1.8万亿元,同比增长40.7%。

与二线城市“抢人”相呼应的,是新房、二手房价格倒挂下的“抢房”。政府限价的本意是抑制新房价格过快上涨,并传导至二手房交易;但在二线楼市需求端松动的情况下,一二手价差日益扩大,受“买到即是赚到”心理驱动,更多投资需求涌向新房。

与限价令相对应的是多个城市土地价格走高。西安美城房地产顾问股份有限公司的分析则显示,7月份西安市共成交土地37宗,月均楼面价2803元/平方米,环比上涨39.9%,同比上涨75%。

另外,针对这9家开发商指出“富力案仅为个案”一事,截至发稿周刊君也没等来富力地产的官方回应。

刘旦认为,近期南昌土地拍卖市场上之所以会出现开发企业宁肯冒赔本风险也要拿地的现象,不排除当地商品住宅市场库存偏紧的因素。在去化周期较短的背景下,一些资金实力雄厚的大企业可能会为了布局未来、抢占市场而进行反周期的操作。

交通银行的夏丹指出,近期限价盘入市增多,与开发商资金从紧也有关,捂盘已难以再捂住,不得已低价放出以回笼资金。一二手房倒挂严重,大部分有资格的,不管有无实际需求,也愿意试试运气摇号,一些新盘有诸如全款购房的优惠,从结果上反而利于资金雄厚的投资需求,不利于刚需。

成都太行瑞宏房地产开发有限公司负责人说,公司2015年在成都主城区竞得地块的楼面价为3500元/平方米,而2017年在远郊县竞得地块的楼面价则达7700元/平方米。四川置都房地产开发有限公司负责人认为,近两年开发商拿的地,有的楼面价已逼近甚至超过周边新房价格。很多开发商要么延迟开发,要么就通过精装房等方式来博取利润。

其实,针对购房者的维权和开发商的慌乱,南京市政府早在2014年就做出了规定:对精装修价格实行价格评估制度,在新建精装修商品住房申报价格的同时,申报装修价格及装修标准,由专业机构进行第三方装修价格评估,在销售时与房价一并在销售现场明码标价对外公示。

半月谈记者了解到,南昌市近期拍卖的土地出让须知明确,宗地成交后,在《国有建设用地使用权出让合同》中明确竞得人接受宗地商品住宅销售均价上限。宗地的商品住宅自《商品房买卖合同》签订之日起,5年内不得转让。同时,交付土地后9个月开工建设,自开工之日起两年内整体竣工。

中原的刘渊表示,在限价导致各地新房价格表面平稳的情况下,新盘摇号因为有明确的摇号人数和中签率,得以让人一窥当地楼市的热度。推行公证摇号的城市,通常也是新房限价严、市场比较火的城市。

西南财经大学经济学院副教授刘璐认为,目前不少城市并没有针对精装房出台相关规范,这也是多地精装变“惊装”的重要原因。

既然有了这样的规定,怎么还能出现业主向现代快报的抱怨:“找了多家装饰装修公司对小区多套房子的装修价格进行评估,我们的装修市场价格大约在1800-2000元/㎡之间,这与开发商宣传的4500
元/㎡的标准,差了近一倍多。”

高地价低房价,是耶非耶?

“可能会有更多配套政策出来抑制市场过热的现象,行政限制越来越多,想把市场真正压制住难度加大,需要政策更严。”他说道。

三大风险亟须关注

对此,中原地产首席分析师张大伟直言:“第三方评估费用是由开发商支付,有所偏向很正常。”

一位房地产开发企业负责人分析指出,南昌茂泰房地产开发有限公司所竞得的这宗地块,新房至少要卖出每平方米1.6万元以上的价格才能保证不亏损,而这与政府限价相差约4000元。

上海易居房地产研究院研究员詹毅凡根据国家统计局70个大中城市房价数据统计,从二手住宅与一手住宅价格指数近一年半来累计增幅的差值来看,武汉、无锡和杭州这三个城市差值最大,分别为10.5%、10.2%、10.1%。

多位专家和业内人士呼吁,在落实中央要求和地方密集调控下,各地应关注三大风险点:

不知道是不是南京市政府也意识到了这一点,今年南京市住房保障和房产局、南京市城乡建设委员会、南京市物价局联合出台的《关于进一步加强我市商品住房全装修建设管理的通知》就明确要求,新建商品住房全装修价格要与备案价格相符,装修交付标准与装修评估报告、明码标价和装修合同保持一致。

刘旦指出,“限房价、竞地价”调控模式是对开发企业资金实力的重要考验,可能会推动房地产市场“大吃小”,淘汰中小开发企业,进一步提高房地产市场集中度。同时,这进一步释放出房地产市场投资收益率不会如过去那样高的信号。

这说明在新房价格被抑制的同时,二手房价格依然保持较高速增长,即政府出台“限价令”后,新房价格失真较严重;青岛、深圳、福州等六个城市的差值在5-9%之间,乌鲁木齐、成都、惠州等八个城市的差值则在1-4.5%之间。

一是政策不完善的情况下,更多精装房上市将带来维权事件频发。浙江大学公共管理学院土地管理系主任吴宇哲认为,精装住宅是未来趋势,可以减少分散装修带来的噪音、粉尘污染,也能避免随意改造对建筑结构带来的安全隐患,但前提是各地须完善相关政策。

既然屡下通知对开发商进行明确要求、对购房者权益予以保护,那为什么富力十号小区业主多年维权胜诉还会让开发商瑟瑟发抖?仅仅是因为购房者维权意识增强吗?

微信网友“自由空间”评论说,楼面价这么高,售价这么低,总觉得是表象,开发商是市场主体,又不是慈善机构,谁会做亏本生意呢?舆论担忧,在高成本开发压力和一、二手房明显价格倒挂下,开发企业在售房时可能会采取另外加价、捆绑销售车位、抬高装修价格、提高首付比例等形式,规避政府限价。

而一手房价涨幅超出二手房价涨幅过多,即二手住宅与一手住宅价格指数近一年半来累计增幅的差值为负的城市,例如贵阳、西安、徐州等城市,房价上涨压力较大,受到住建部的约谈,要求控制房价,遏制投机炒作。未来此类城市有很大的可能升级调控力度。

2018年3月,成都市城乡建设委员会出台名为《<进一步加快推进我市成品住宅发展的实施意见>的实施细则(暂行)》的文件,对成品住宅的设计、报建、装修、销售等环节做出明确规范。今年6月,长沙市住建委出台《关于新建商品住宅全装修价格核算规定的通知》。文件显示,两地均要求精装房装修的价格须由有资质的第三方造价咨询机构核算,经住建部门核定后方可预售。同时,装修明细必须写进合同。半月谈记者从成都市城乡建设委员会了解到,成都市已于近期开展精装房专项整治行动,对业主集中反映的问题进行处理。

张大伟说,这其实就是个罗圈架,“问题的核心是政府限价。”

有分析指出,土地市场的火热与房产市场的“冷清”现象难以持久,潜藏一定金融风险。作为一种市场行为,保障开发企业合理的利润空间是项目正常运作的题中之义。专家建议,限房价的同时,也应合理设置竞地报价上限。

詹毅凡指出,“限价令”作为政府短期的管控手段,不具有可持续性,楼市长期平稳健康的发展,需要房地产长效机制作为支撑。在后续推进调控的同时,加大新房供给、抑制不合理的购房需求、查处新房销售市场的各类乱象、加快培育住房租赁市场,都将从根本上解决市场供需矛盾、促进行业的健康发展。

然而,相当一部分城市目前在该领域仍然没有细致的政策可循,以致开发商以精装修变相抬价,即便是已出台政策的城市,此前遗留的问题房也将于近两年集中上市。因此,在未来较长时间内,集中维权事件预计仍会频发。

这一事件并非南京个案,全国一二线城市在过去一轮楼市上涨中,普遍性存在双合同现象。购房者与开发商针对装修价值的纠纷最近几个月井喷出现,在他看来原因有三:

**还能火爆多久?**

二是“限价令”下地产商存在资金链隐忧及还贷风险。多名受访的房企负责人表示,“降低企业负债率”近期在房地产市场表现得非常明显。一方面是房企融不到资或融资成本过高,另一方面是地产商面临债务到期的压力很大。在“限价令”下,很多企业在“硬扛”,但未来很可能出现房企资金链断裂或贷款逾期的风险。

一是,大部分城市在装修定价中保护了部分房价,高价装修成为购房的必须附属。

需求放大,库存吃紧,二线楼市还会继续火爆下去吗?

三是部分调控政策难以为继。成都市房管部门有干部认为,成都楼市调控早、基数低,现在通过把郊县和热点区域的新房搭配销售来达到调控目的。但长久来看,仅靠行政调控“难以为继”,应打好“组合拳”,深化精准调控。

二是,对于过去两年房地产市场来说,很多城市房价明显上涨,地方政府针对调控采取了限价政策,但这个限价只限网签价格,而忽视了购房者的实际支付价格。所以开发商为了获得市场价格,在装修、家电等额外定价包含了部分房价。“最近几个月井喷的双合同、精装修等纠纷,核心是地方政府房地产调控限价掩耳盗铃,只限网签价格。”

易居研究院监测的100个城市新建商品住宅库存总量截止4月底为43,386万平方米,环比减少0.7%,同比减少7.9%,其中二线城市库存跌幅最大,一、二、三四线新建商品住宅库存环比增幅分别为2.4%、-2.1%和0.6%,同比增幅分别为-5.4%、-9.6%和-6.1%。

刘璐建议,应稳控地价,进行房价与地价、新房与二手房的联合定价,让开发商有合理利润,主动供货,缓解供需矛盾,从而缓解房价上涨压力。同时在需求端,通过财税、金融、行政调控等手段,遏制投机性炒房。

三是,最近的纠纷存在多种情况,购房者没有契约精神,开发商高价卖出的房屋,质量问题频繁出现。这其实背后都是房地产市场调控缺少长效机制,短期房价上涨过快。

“在供需失衡情况下对交易政策又比较松,二线从现在的基本面看,是有火爆理由的,”交通银行的夏丹称,房价走势很大程度依赖于二线是否有风向标作用,是否会由点到面扩散到三四线。

vnsr威尼斯城官网登入,首都经贸大学土地资源与房地产管理系主任赵秀池认为,房地产带动60多个行业,应密切关注其市场波动对上游的钢铁、建材、化工、机械,下游的家居、装修、家电等行业的影响。

房子作为非标准化的商品,每一套房子都不相同,一套房子出问题,很可能被说成是偶发因素、个别原因,造成购房者退房难、维权难。“质量问题和明细定价规则是开发商需要做的,若是这一点做到位,那么开发商其实就不用太担心各类维权。”严跃进认为,“从企业自身经营的角度看,当出现问题时,不回避是最基本的态度。

她认为,如果二线能及时对现在宽松政策纠偏,同时增大供应,把捂盘推出或增加土地供应,将有助于调节供求关系,恢复市场稳定。

来源:半月谈

如果想真正解决这个问题还要靠政府调控。“问题核心不解决,就是购房者恼,开发商也闹。”张大伟说,“在这个事情上地方政府是有责任的,解决问题还需几方协商。从市场发展看,地方政府调控应该回归真实价格,房地产调控是调控市场,而不是调控网签价格。”

前述成都的刘先生就表示,成都被住建部约谈后收紧调控,将限购对象由自然人调整为家庭,新成都人应稳定就业并连续缴纳社保12个月方能新购住房,挡住了一大波投资需求,在北京工作的山西人此后的摇号就不能参与了。最新一轮同一开发商的新盘摇号,中签率为100%。

监制:刘新宇 、顾佳贇

政府限价——开发商转嫁——购房者维权——开发商哭诉,不知这罗圈架还要打到何时?

“总要把‘房住不炒’落实下去,”某热点城市一位接近监管机构的人士表示,一方面要稳定市场慢慢挤掉泡沫,一方面还得继续抓紧推进租购并举、房地产税等长效机制建设。

编辑:张静、万宏蕾返回搜狐,查看更多

针对近期中国部分城市房地产市场出现过热苗头,投机炒作有所抬头等情况,住房和城乡建设部此前下发通知,重申坚持房地产调控目标不动摇,力度不放松,并要求各地有针对性增加住房和用地有效供给,切实加强资金管控,严肃查处违法违规行为等。

责任编辑:

中央财经领导小组办公室副主任杨伟民今年两会期间曾表示,在房地产领域要通过建立新的住房制度和长效机制来稳定房地产市场。他认为,房地产市场现在是有泡沫的,尤其是在一二线城市,但三四线城市还可以。

“这个泡沫既不要主动挤破,也不能继续吹大。房地产领域的风险释放需要长期的过程逐步推进,比如建立租购并举住房制度就需要比较长的过程,这需要立法方面的措施。”他说。

审校 张喜良

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