中央发文:将研究土地使用权续期问题

11月27日,《中共中央
国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》正式对外公布。这是我国首次以中央名义出台产权保护的顶层设计,进一步强化了产权保护的法治化路径。

第一农经网讯vnsr威尼斯城官网登入70年产权到期后屋家或然你的呢,专家解析。 《中共中央
国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》近日正式发布,文件明确:研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排,推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。

11月27日,《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》发布。
引人瞩目的是,意见在多处对于公众关心的土地与房屋财产问题,作了说明和安排,明确提出:研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排、细化规范征收征用法定权限和程序、赋予农民..11月27日,《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》发布。
vnsr威尼斯城官网登入,引人瞩目的是,意见在多处对于公众关心的土地与房屋财产问题,作了说明和安排,明确提出:研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排、细化规范征收征用法定权限和程序、赋予农民更多财产权利等。
焦点一:70年住宅土地使用权到期了怎么办?
关键点:研究续期法律安排研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排,推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。北京大学法学院教授常鹏翱认为,意见尊重并回应了民意,传递了一个重要信号:既然研究的是续期的法律安排,并强调形成受保护的良好和稳定预期,那么就意味着,对于个人住宅土地使用权到期后政府会收回的担心是不必要的。
中国人民大学民商事法律科学研究中心主任杨立新说,目前,关于住宅用地使用年限续期的法律依据主要是物权法第一百四十九条规定,“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”。目前的法律条文由于缺乏细则,如何“自动续期”存在不确定性,难以操作。
杨立新认为,续期问题可以从三个方面来考虑:一是不够70年的,到期后必须都续期到70年;二是70年到期后自动续期,相当于住宅建设用地使用权是一个无期限的物权,即一次取得永久使用,国家不必每次续期每次都收费;三是到期后经过自动续期变成永久性建设用地使用权之后,应当确定使用权人与国家所有权人之间的关系,可以考虑收取必要而不过高的税金,但应当经过立法机关立法决定。
焦点二:农民宅基地权益如何保障?
关键点:落实用益物权深化农村土地制度改革,坚持土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、粮食生产能力不减弱、农民利益不受损的底线,从实际出发,因地制宜,落实承包地、宅基地、集体经营性建设用地的用益物权,赋予农民更多财产权利,增加农民财产收益。过去,农民对农房宅基地只拥有使用权,造成抵押贷款受阻,农民进城后宅基地使用权退出不畅,带来一系列问题导致农民财产权利难以实现。
中国人民大学法学院教授刘俊海、常鹏翱等专家认为,意见回应了农村“三块地”的改革,提出落实宅基地的用益物权,赋予农民更多财产权利,增加农民财产收益,能够使宅基地等原来的“死资产”在一定范围内流动,最后变成“活资源”。

  根据国务院1990年发布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》,土地使用权出让最高年限按下列用途确定:(一)居住用地七十年;(二)工业用地五十年;(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;(四)商业、旅游、娱乐用地四十年;(五)综合或者其他用地五十年。

  我国历来重视产权保护,2007年物权法出台,以公平为核心原则的产权保护制度逐步形成,全社会产权保护意识不断增强。党的十八大以来,中央对产权保护提出新要求。“十三五”规划建议指出,推进产权保护法治化,依法保护各种所有制经济权益。

这一内容的出台释放出怎样的新信号?昨日,参与民法典编纂的中国人民大学民商事法律科学研究中心主任杨立新向新京报记者透露,涉及土地使用权续期内容的物权法第一百四十九条将迎来修订机会,修订后的内容将写入正在编纂的民法典。

  住宅建设用地使用权70年期限到期后该怎办?这是广大居民最为关注的问题之一。对此,中央给出了“定心丸”。

  然而,受各种因素影响,当前我国产权保护状况仍不乐观,特别是不同所有制经济产权保护不够同等,公权力侵害私有产权、民营企业资产被违规查封扣押冻结等现象时有发生,公有产权受侵犯、国有资产流失现象依然存在,侵犯知识产权的行为易发多发。

法学界建议“一次取得永久使用”

  27日发布的《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》提出,研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排,推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。

  针对产权保护的不足之处,《中共中央
国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》为解决长期以来社会所关注的八大产权问题明确了方向。同时,“意见”明确了进一步完善现代产权制度、推进产权保护法治化的五个原则。

今年4月,浙江温州部分住宅土地使用权到期但房屋所有权未到期,市民在办理交易时被告知土地续期需几十万手续费,引起一片哗然。而物权法第一百四十九条仅规定“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”,并未明确自动续期如何续,以及是否需要交费。针对温州续期事件以及物权法的“留白”,法学界专家4月20日在中国人民大学开研讨会探讨住宅土地使用权如何续期。

  这释放出什么信号?中国人民大学民商事法律科学研究中心主任杨立新告诉中新网(微信公众号:cns2012)记者,中央出台的这个保护产权的意见告诉人们,住宅建设用地等土地使用权的性质都是用益物权,都是有期限的物权,但是,不能因为这些土地权利是有期限的用益物权,就使人民群众对于自己所享有的不动产物权产生疑虑,甚至丧失信心。因此,提出研究期满后续期的这个住宅建设用地使用权的法律安排,就是要体现这样的目的。

  依法保护产权,意义重大。从今日起,《法制日报》视点版推出“权威解读产权保护顶层设计”专栏,对“意见”进行深入解读,剖析“意见”将怎样影响我们的生活。敬请关注。

杨立新介绍,研讨会上提出了关于住宅建设用地使用权续期的几项意见:一、凡是不满70年的住宅建设用地使用权,到期后必须都续期到70年;二、住宅建设用地使用权70年到期后,经过自动续期,相当于这个权利是一个无期限的物权,即一次取得永久使用,使这个权利变成一个永久性的建设用地使用权,国家不应在续期时继续收费;三,到期后经过自动续期变成永久性住宅建设用地使用权后,应当确定土地使用权人与国家作为土地所有权人之间的关系,可以考虑收取必要的、不是过高的税金,但应当经过立法机关立法决定。

  中国人民大学法学院教授刘俊海对中新网记者表示,虽然意见对于如何续期并没有给出明确的答案,但指明了下一步要进行制度创新的大方向,对于解决这一问题、稳定公民预期具有重大现实意义。

  11月27日,《中共中央
国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》正式发布,这是我国首次以中央名义出台产权保护的顶层设计。

“中央对我们提出的意见非常重视,经过反复研究,在完善产权保护制度依法保护产权的意见中作出了上述规定,提出研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排,推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。”杨立新认为。

  资料图。中新社记者韦亮摄

  说到“产权”,大多数人首先想到的,应该是大红色的房屋产权证、每天涨涨跌跌的股票。事实上,此次发布的中央文件,针对非公有产权、知识产权等八大产权问题,都给予明确的改革方向。

续期内容修订后或将写入民法典

  专家建议:自动续期不用申请、不应收费

  在八大产权问题中,老百姓最关切的是,房屋土地使用权到期后,怎么办?花了大半辈子的积蓄买的房,70年后还是我的吗?

杨立新表示,意见的落实还需要经历立法修订的过程,否则还是无法改变当前《物权法》的规定,“立法修订到审议通过,至少要经过3年时间。”

  事实上,对于续期问题,《中华人民共和国物权法》第149条规定,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。

  “意见”第十大项第一句明确写道:“研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排,推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。”

修订后的民法总则将在明年三月提交全国人民代表大会审议,目前已经开始修订民法分则,物权法作为民法分则的一部分也将迎来修订机会。“关于土地使用权续期的第一百四十九条内容将会修订,写进民法典。”

  但是,杨立新表示,在住宅建设用地使用权的70年期限到期后,经过自动续期后的这个权利,究竟是何种权利,要续期多少年,还要不要缴费等,《物权法》都没有明确规定。

  在专家看来,这一句话,回答了上上下下最关切的问题。

他透露,修订后的民法分则应该会在2018年提出,其中包括物权法部分,或将在2020年审议通过后实施。

  对于如何续期,杨立新建议,续期是自动的,到期后自动续期,且续期是没有期限的,因而成为永久性的权利。

  中国人民大学民商事法律科学研究中心主任杨立新在接受《法制日报》记者采访时说,中央出台“意见”告诉人们,住宅建设用地等土地使用权的性质都是用益物权,都是有期限的物权,但是不能因为这些土地权利是有期限的用益物权,就使人民群众对自己所享有的不动产物权产生疑虑,甚至丧失信心。

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  对于续期是否需要公民进行申请,杨立新认为,自动续期不用申请,因此是“一次取得永久使用”。

  研究后续安排保护公民财产

■ 背景

  对于续期是否收费,杨立新建议,应当是不收费的,但是确定了使用权人与所有权人的关系为永久性关系后,应当适当缴纳税金,不能过高,须由立法机关立法规定。

  《孟子·滕文公上》曰:“民之为道也,有恒产者有恒心,无恒产者无恒心。”由此可见,产权自古以来就是稳定人心、推动社会发展的“定盘星”,居民房屋产权更是如此。

多地曾现住宅土地“撞限”事件

  刘俊海同样建议,从公平角度来讲,购房者买房时的房款里已包含消费者为取得国有土地使用权而付出的公平合理部分,即获得了相当于永久性使用权,所以应该无偿续期。国家的大方向是给老百姓福祉做加法,而不是做减法,要更关注老百姓安居乐业的福祉,以人为本,因此,无偿自动预期是一个重要的选项。

  杨立新向记者介绍说,关于住宅建设用地等土地使用权到期续期的法律安排,主要说的是城市居民在购买商品房屋的同时,所取得的住宅建设用地使用权。

据报道,最早出现土地“撞限”问题的是深圳。2004年,随着最早一批通过行政划拨方式取得的经营性用地陆续到期,深圳集中出现国有土地使用权期满问题。深圳为此发布规定,提出按有偿使用土地的原则延长土地使用年期,其中一种延长方式是在国家规定的最长土地使用年期基础上,减去已使用年期,在剩余的约定年期范围内,补交地价数额为相应用途公告基准地价的35%

  “土地权利是所有的民事权利中最重要的权利,是最有价值的产权。”杨立新指出,尽管中国实行的是土地公有制,但是这并不妨碍公民在取得了住宅建设用地使用权、宅基地使用权等用益物权后,这个用益物权也应当而且必须是一个永久性的权利。

  “在开发商向政府取得出让的建设用地使用权时,法律规定的使用期限是70年,当然也有其他不同的期限,但最高是70年。既然住宅建设用地使用权是一个有期限的用益物权,那就一定存在着期限到期后的续期问题。因此,在其他法律中,就规定了住宅建设用地使用权70年期限到期后,应当申请续期,并交纳续期的出让金。”杨立新说,在物权法制定过程中,城市居民反映强烈,担心70年期限到期后,自己的不动产权益将会受到损害,甚至被赶出家门,因此纷纷提出不同意见。立法机关为了解决这个问题,在物权法第一百四十九条规定了住宅建设用地使用权到期后自动续期的内容,安定了民心。

青岛也出现过类似事件。只有20年土地使用权的青岛阿里山小区,2009年面临到期,国土部门提出由业主按当时基准地价折合约每平方米600元的标准补交续期费用,但未获业主认可。该事件目前尚无最新进展。

  “如果不是这样,一个住宅建设用地使用权的存在有期限,而且这个期限又是到期必须申请的,它就是一个不确定的权利,就会影响社会的财产权观念。”杨立新认为,

  既然物权法已有明文规定,中央为何仍要出台这样的意见?

今年4月,温州陆续有市民在购买二手房时办完房产证更名后,却因为土地证过期而无法完成交易。据媒体报道,这些市民被当地国土部门告知,想续期需要缴纳数十万元的出让金。有人因此被银行冻结60万元的购房款。

  只要研究好了住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排,让人民群众有恒产而有恒心,就能够推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。

  “在住宅建设用地使用权的70年期限到期后,经过自动续期后的权利究竟是何种权利、要续期多少年、还要不要缴费等问题,物权法都没有明确规定。”杨立新说。

■ 焦点

  来源:环球网

  既然如此,要确权,就面临两种方式:法律直接确权或通过交钱确权。这也是目前公众最为关心的问题。

1 为何提出“自动续期”?

  北京大学房地产法研究中心主任楼建波的倾向是——中央此次出台的政策性文件将通过法律法规去贯彻落实,“最高人民法院在答记者问时也表示,关于到期后续期的问题会面向立法机关提出修改的建议。这应该还是一个有待于法律进一步明确的问题”。

杨立新解释说,“住宅建设用地使用权是一个有期限的用益物权,存在到期后的续期问题,其他法律因此规定住宅建设用地使用权70年期限到期后应当申请续期,并交纳续期的出让金。”

  据楼建波介绍,目前的法律法规保护土地使用权人利益,现行法律规定住宅建设用地使用权到期后自动续期,非住宅用地按照物权法的规定执行,“按照城市房地产管理法和城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定,房产土地使用权到期,房产所有人必须提前一年申请续期,否则土地使用权将会由国家无偿收回。

杨立新介绍,在《物权法》制定过程中,城市居民反映强烈,担心70年期限到期后,自己的权益会受到损害,甚至被赶出家门,流离失所,因此纷纷提出不同意见。“立法机关为了解决这个问题,在物权法第一百四十九条规定了住宅建设用地使用权到期后自动续期的内容,安定了民心。”

  “法律同时还规定,政府除为了公共利益的需要不能批准续期外,应当批准续期。自动续期将来怎么执行不好说,至少政府肯定不会随便收回。当然,自动续期并不意味着政府在任何情况下都不会收回,出自公共利益需要的征收,按照法律规定的程序是可以提前收回的,当然走这个程序,要对使用人进行一定补偿。”楼建波说。

曾参与《物权法》起草的全国人大常委会法工委原民法室主任姚红介绍“自动续期”的立法用意时说,考虑到住宅土地使用权涉及千千万万的百姓利益,以一个小区为例,土地使用权一旦到期,整个小区的居民都面临着办理续期的问题,那么到时候排队都排不过来。为了方便百姓,物权法第一百四十九条就规定了“自动续期”,“意图其实是不用老百姓都排队去办续期手续。”

  “只要我们研究好了住宅建设用地等土地使用权(还包括其他有期限的土地使用权)到期后续期的法律安排,让人民群众有恒产而有恒心,就能够推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。”杨立新说。

2 产权到期后如何续期?

  法律“打架”问题不存在

当前已有个别地区发生“住宅土地使用权到期”的事件。

  作为物权法起草者之一的中国人民大学常务副校长王利明向记者介绍说,当年起草物权法时,在土地使用权续期问题上争论得比较激烈,后来确定为“事后延长”的方案,也就是业主的土地使用权期满后,不需要审批就可以继续住,实际上业主的土地使用权突破了70年。

温州上世纪90年代初,为了顺利推进国有土地使用权出让工作,市区按20年到70年分档,由受让方自行选择的方式给予办理出让手续,并交纳相应的土地出让金额,这也是引发今年4月温州发生“土地续期需交数十万元费用”争论的历史原因。

  在查阅相关文件过程中,记者注意到了这样的问题:

杨立新说,他们在续期意见中提到,“凡是期限不够70年的住宅建设用地使用权,到期后必须都续期到70年,而70年使用权到期后将自动续期,意思就是,这相当于是一种无期限的物权。”也就是说,老百姓一旦取得了70年的土地使用权,那么就相当于永久使用,到期后自动续期,成为永久性的建设用地使用权。

  国务院于1990年颁布的城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例首次规定了“居住用地最高年限为70年”,而且还规定:土地使用权期满,土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证,并依照规定办理注销登记”。

3 续期是否需另交费用?

  1993年的城市房地产管理法规定:房产土地使用权到期,房产所有人必须提前一年申请续期,否则土地使用权将会由国家无偿收回。

曾参与4月20日土地使用权续期研讨会的北京市盛廷律师事务所主任毕文强提出,土地制度中确定的土地出让金,是在使用之前一次性收取的费用,本就有“透支性”的意味,在这种情况下,如果续期以后再续费对于买受人而言有失公平,因此续期不应再收费。

  此次“意见”出台后,有评论认为,关于产权续期过程中的法律文件“打架”问题,需要解决。

杨立新表示,70年到期后,经过自动续期取得永久性的建设用地使用权后,国家不应在续期时继续收费,“我们建议,应确定土地使用权人与国家作为土地所有权人之间的关系,可以考虑收取必要的、不是过高的税金,但应当经过立法机关立法决定。”

  “在制定物权法过程中,当时考虑到城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例和城市房地产管理法中关于住宅使用的规定不利于对老百姓的保护。到期以后被国家收走的住宅,可以说是老百姓一生的积蓄,涉及基本民生问题。”王利明向记者介绍说,所以物权法做了一个特别的安排,“属于一项特别的法律法规,它的规定是不受现行法律规定制约,是一项特别例外的规定,不属于一项‘打架’的法律”。

■ 政策

  “立法法规定,后法优于先法,所以现存的这几部法律不存在‘打架’的问题。”楼建波表示了相似的观点。

《物权法》第一百四十九条 住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。

  不过,在杨立新看来,目前,关于住宅用地使用年限续期的法律依据主要是物权法第一百四十九条规定,由于目前的法律条文缺乏细则,如何“自动续期”存在不确定性,难以操作。

非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。

  对此,王利明建议说,“关于物权法中自动续期的问题,因为当时讨论界定多少年,争论太大,所以进行了回避。接下来物权法在修订修改时一定要明确这两个问题,至少有一个确定的标准”。

《城市房地产管理法》第二十二条
土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。
=====第一农经网讯(www.1nongjing.com)11月29日讯=====

  民建中央经济委员会副主任、经济学家马光远则认为,最好的办法是废除1990年国务院关于土地70年的相关规定,启动土地管理法的修订。

  “中国民法典编纂工作正在进行,明年3月民法总则即将颁布,2020年民法典将正式颁布。未来3年里,包括物权法在内的相关法律都将进行整理修订。对于土地使用权,在国家政策安排基础上,会直接在物权法中有所体现。”北京大学法学院教授、民法研究中心主任尹田说。

  杨立新也认为,未来民法典将会把物权法等相关内容编进去,如果处理得当不仅可以使这个问题一劳永逸地得到解决,而且还会给编纂民法典分则提供亮点,获得人民群众的拥护。

  到期后续多久怎么续

  “对于个人住宅地使用权到期后是否会被收回的担心,基本上可以没有。”楼建波说。

  既然如此,那么,70年到期了,接下来究竟是续30年还是续50年或70年,还是永久续下去?

  杨立新的意见是永久续下去。

  “首先,凡是期限不够70年的住宅建设用地使用权,到期后必须都续期到70年。”杨立新说,此外,住宅建设用地使用权70年到期后,经过自动续期,相当于这个权利是一个无期限的物权,即一次取得永久使用,使这个权利变成一个永久性的建设用地使用权,国家不应在续期时继续收费。

  “应在土地管理法中将土地使用权的期限提高至100年或者199年,也就是实质上的永久产权。”马光远说,这样的好处是土地使用权如果有剩余年限,可以继续买卖,同时真正能够形成良好的预期,并为房地产税扫除障碍。

  王利明则认为可能是“几十年”,“当然越长越好。如果是一年两年,那就不能达到‘意见’所说的形成对财产长期保护的局面。怎么做到长期保护,而且形成良好稳定预期,那必须是再续期几十年,我认为70年可能是最好了,这样我觉得才是符合文件精神的”。

  不过,楼建波却认为,期限不应该延长为永久,“第一,我们是社会主义国家;第二,我们是土地公有制,这是宪法规定的。如果取得的土地使用权是一种永久产权,那国家的土地所有权跑哪里去了”?

  在楼建波看来,续期期限30年、50年、70年,虽然有不合理的地方,但更有它的合理性,“如果把期限变成100年,那是不是意味着房价应该再高点?我觉得解决这个问题的关键在于,应该把70年自动续期的规定真正设计出来,包括具体怎么去自动续期、自动续期以后要不要缴费、要缴费的话有没有一个办法能够相对公平”。

  按照楼建波的解释,“自动续期”应该解读为不用申请即可续期,“现在主要讨论的是是否需要交钱的问题”。

  “尽管我们实行的是土地公有制,但是这并不妨碍公民在取得住宅建设用地使用权、宅基地使用权等用益物权后,这个用益物权应当而且必须是一个永久性的权利。如果不是这样,一个住宅建设用地使用权的存在有期限,而且这个期限又是到期必须申请,它就是一个不确定的权利,就会影响社会的财产权观念。”在杨立新看来,到期后经过自动续期变成永久性住宅建设用地使用权后,应当确定土地使用权人与国家作为土地所有权人之间的关系,可以考虑收取必要的、不是过高的税金,但应当经过立法机关立法决定。

  “如果要交很多费用,老百姓会承担过重的负担,这就不能形成‘意见’所说的形成良好的稳定预期了,也不利于对公民财产的长期保护。”王利明说,按照他个人理解,根据“意见”的精神,是不是应该象征性地交一点费用,“而且是老百姓普遍能够承担得起的费用”。

  “我们讨论了两种可能的解决方案。一是我们正在讨论的将来能不能用房地产税的形式替代续期的缴费。推广房地产税制度,比如再给你续50年,规定总共交多少、每年交多少。可以通过这个制度解决。”楼建波说,二是到期后不用办手续,“你可以继续住着,但土地重新进入市场,或者没有进入市场只是进行了产权的移转或抵押,这需要在交易前设定一个流程。我觉得这样有两个好处,一是土地资源是有限的,有偿有期限是原则;二是要考虑大家的承受能力”。

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