发文单位:黑龙江省大庆市人大常委会

(2017年9月29日河南省第十二届人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过)

发文标题:西宁市物业管理条例

发文标题:西安市物业管理条例

发布日期:2018-6-28

第一章 总 则

发文单位:青海省西宁市人民代表大会常务委员会

发文单位:西安市人民代表大会常务委员会

生效日期:2018-9-1

第一条
为了规范物业管理活动,维护业主、物业服务企业以及物业管理各方的合法权益,营造良好的生活和工作环境,促进社会和谐稳定,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等法律、法规,结合本省实际,制定本条例。

发布日期:2007-10-15

发布日期:2010-3-26

  (2018年5月11日大庆市第十届人民代表大会常务委员会第十二次会议通过

第二条 本条例适用于本省行政区域内的物业管理活动。

执行日期:2008-5-1

执行日期:2010-3-26

  2018年6月28日黑龙江省第十三届人民代表大会常务委员会第四次会议批准)

本条例所称物业,是指已建成投入使用的建筑物及其附属设施设备和相关场地。

生效日期:1900-1-1

2009年12月30日西安市第十四届人民代表大会常务委员会第十九次会议修订通过2010年3月26日陕西省第十一届人民代表大会常务委员会第十三次会议批准。

  第一章 总 则

本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业、其他管理人按照合同约定或者业主通过自行管理等方式,对物业管理区域内的建筑物及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护环境卫生、安全防范和相关秩序的活动。

  (2007年8月22日西宁市第十四届人民代表大会常务委员会第六次会议通过 2007年9月28日青海省第十届人民代表大会常务委员会第三十二次会议批准 2007年10月15日西宁市人民代表大会常务委员会公告公布 自2008年5月1日起施行)

第一章 总 则

  第一条
为了规范物业管理活动,维护物业管理各方的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本条例。

第三条
物业管理应当坚持以人为本、诚实信用,坚持依法依规、公开公正,坚持业主自我管理、企业市场竞争与政府监督管理相结合。

  第一章 总则

第一条
为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,根据国务院《物业管理条例》、《陕西省物业管理条例》及有关法律、法规,结合本市实际,制定本条例。

  第二条 本市行政区域内物业管理及相关监督管理活动,适用本条例。

第四条
倡导绿色物业管理,鼓励采用新技术、新方法推动物业管理区域内节能节水、垃圾分类、环境绿化、污染防治。

  第一条 为规范物业管理活动,维护业主、使用人和物业服务企业的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本条例。

第二条 本市行政区域内的物业管理及其监督管理活动,适用本条例。

  第三条
物业管理应当坚持依法诚信、业主自治、专业服务、政府监管的原则。

促进互联网与物业管理的深度融合,物业服务企业、业主委员会等应当逐步运用新媒体,引导业主参与公共事务、开展协商活动、组织邻里互助,实行网络化物业管理的新模式。

  第二条 本市行政区域内的物业管理、使用及其监督管理适用本条例。

第三条
本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动

  第四条
市物业管理行政主管部门负责本市物业管理活动的统一监督管理,县(区)物业管理行政主管部门负责辖区内物业管理活动的监督管理工作。

鼓励和支持机关、企业事业等单位小区的物业管理向市场化、专业化、法治化方向发展。

  第三条 物业管理实行业主自主管理,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。物业管理服务应当遵循公开公平公正、诚实信用、市场竞争、服务规范的原则。

第四条
业主选聘物业服务企业坚持公开、公平、公正的原则。鼓励物业服务企业采用新技术、新方法,依靠科技进步提高管理和服务水平。

  其他相关行政管理部门按照各自职责,做好物业管理的相关工作。

第五条
县级以上人民政府应当加强对物业管理工作的领导,将物业管理纳入本地现代服务业发展规划、城乡建设和社会治理体系,制定扶持政策和激励措施,建立物业管理综合协调机制,促进物业服务行业发展和文明小区建设。

  第四条 市房产行政主管部门(以下称市物业行政主管部门)负责本市行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

第五条
市房屋行政管理部门是本市物业管理的行政主管部门,负责本市物业管理活动的监督管理工作。

  街道办事处、乡镇人民政府按照规定职责,做好辖区内物业管理的相关工作。

第六条
县级以上人民政府住房城乡建设或者房地产行政主管部门(以下简称物业管理行政主管部门)负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作,依法履行下列职责:

  区、县房产行政主管部门(以下称区、县物业行政主管部门)负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

区县物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

  居民(村民)委员会协助街道办事处、乡镇人民政府做好物业管理的相关工作。

(一)对物业服务质量进行监督管理;

  街道办事处、乡镇人民政府指导成立业主大会,选举业主委员会,并负责调解物业管理纠纷、协调物业管理与社区建设之间的关系。

建设、规划、市政、民政、市容园林、公安、价格、工商等行政管理部门应当在各自职责范围内,做好物业管理活动的监督管理工作。

  第五条
物业管理行业协会应当加强行业自律管理,规范从业行为,促进物业服务企业依法诚信经营。

(二)对物业服务企业及其从业人员、业主委员会成员进行业务指导、培训和监督管理;

  建设、规划、电力、水务、广电、通信、环卫、园林、公安、物价等行政主管部门按各自职责,实施本条例。

第六条
街道办事处、乡镇人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作,监督业主大会和业主委员会依法履行职责,调解处理物业管理纠纷。

  第二章 业主、业主大会与业主委员会

(三)对物业招投标活动进行监督管理;

  第五条 鼓励和支持居民委员会依法对辖区内的业主大会、业主委员会进行指导和监督。

第七条
物业管理行业协会是物业服务行业自律组织,负责制定并监督实施物业服务规范,促进物业服务行业科学、规范、和谐发展。

  第六条
物业管理区域内,符合下列情形之一的,建设单位应当在十五日内书面告知物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府,并报送经备案的物业管理区域划分资料、房屋及建筑物面积清册、业主名册、建筑规划总平面图、共用设施设备交付使用证明、物业管理用房配置证明等文件资料:

(四)对物业承接查验、物业服务企业退出交接活动进行指导和监督;

  第六条 鼓励依法成立物业服务行业协会。物业服务行业协会应当加强行业指导和行业自律,鼓励物业服务企业不断创新,促进物业服务企业提高服务质量和水平。

第二章 前期物业管理

  (一)已出售并交付使用的房屋专有部分面积达到建筑物总面积百分之五十以上的;

(五)处理物业管理中的投诉;

  第二章 业主和业主大会

第八条
前期物业管理是指业主或者业主委员会与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之前的物业管理。

  (二)已出售并交付使用的房屋套数达到总套数百分之五十以上的;

(六)对专项维修资金缴存、使用情况进行监督管理;

  第七条 物业管理区域的划分应当以物业的共有设施设备、建筑物规模、社区建设等因素确定。

第九条
新建建设项目拟实行物业管理的,建设单位在申请办理建设工程规划许可证的同时,持建设项目规划设计方案向物业所在地区县物业管理行政主管部门提出划分物业管理区域的申请。

  (三)首套房屋已出售并交付使用满两年,且已出售并交付使用的房屋套数达到总套数百分之二十五以上的。

(七)建立健全物业管理电子信息平台;

  (一)分期建设或者两个以上建设单位开发建设的区域,其设置的配套设施设备共有的,可以划分为一个物业管理区域。

区县物业管理行政主管部门应当自受理之日起30日内,在征求物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府的意见后进行划分,并书面告知建设单位。

  第七条
业主筹备成立业主大会的,应当书面告知物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府。

(八)法律、法规规定的其他职责。

  (二)物业管理区域已经自然形成且无争议的,可以作为独立的物业管理区域。

第十条
划分物业管理区域应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体划分原则如下:

  符合本条例第六条规定情形之一的,街道办事处或者乡镇人民政府应当会同县(区)物业管理行政主管部门,自收到业主的书面告知之日起六十日内,指导、协助成立首次业主大会会议筹备组。

县级以上人民政府其他有关行政部门按照各自职责,负责物业管理活动相关的监督管理工作。

  (三)已实施物业服务的不同物业管理区域经各自的业主大会同意后,可以合并为一个物业管理区域。

(一)物业管理区域以物业建设宗地红线图的范围确定;

  第八条
首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处或者乡镇人民政府代表、居民(村民)委员会代表组成。筹备组成员人数应当为单数,业主代表所占比例不低于筹备组成员总人数的百分之五十。筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府代表担任。业主代表由街道办事处或者乡镇人民政府组织业主推荐产生。

第七条
街道办事处、乡镇人民政府组织、指导、协调本辖区内各物业管理区域成立业主大会或者业主代表大会(以下统称业主大会),选举业主委员会,监督业主大会、业主委员会依法履行职责,调解物业管理中的纠纷,协调和监督老旧小区物业管理,协调物业管理与社区建设之间的关系。

  (四)零星建设未实施物业管理的区域,根据需娈与合理原则划分物业管理区域。

(二)分期建设或者有两个以上建设单位开发建设的物业,共用主要配套设施设备的,应当划分为一个物业管理区域;

  筹备组应当自成立之日起七日内,将成员名单在物业管理区域内显著位置公示,公示时间不少于七日。业主对筹备组成员有异议的,由街道办事处或者乡镇人民政府协调处理。

社区居(村)民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府做好物业管理的相关工作。

  第八条 建设单位在申请办理建设工程规划许可证的同时,应当向物业所在地区、县物业行政主管部门提出划分物业管理区域的要求。区、县物业行政主管部门应当自受理之日起10日内,按照本条例第七条的规定在征求街道办事处、乡镇人民政府的意见后进行划分,同时在建设规划总平面图上注记并书面告知建设单位。

(三)不同物业管理区域地理上自然相连的,业主未入住前,经各自的建设单位同意,并已向房屋买受人明示,或业主入住后,经各自的业主大会同意后,可以合并为一个物业管理区域。

  第九条
首次业主大会会议筹备组应当自成立之日起九十日内完成筹备工作,组织召开首次业主大会会议。

第八条
物业管理行业组织应当在主管部门的指导和监督下,履行联络、协调和服务职责,加强行业自律,规范行业行为,提高物业服务水平。

  尚未划分或者需要调整物业管理区域的,区、县物业行政主管部门应当会同街道办事处、乡镇人民政府,按照前款的规定,结合当地居(村)民委员会的布局划分物业管理区域,并在建设规划总平面图上注记后在物业管理区域内公告。

划分物业管理区域有争议的,由物业管理行政主管部门会同物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府确定。

  首次业主大会会议应当将表决管理规约、业主大会议事规则、选举产生业主委员会等事项列入议程。

第二章 物业管理区域及设施

  第九条 业主在物业管理活动中,享有并履行国务院《物业管理条例》规定的权利和义务。

本条例实施前已经实际形成的独立物业管理区域,不再重新划分。

  首次业主大会会议召开后,筹备组自动解散。筹备组未在九十日内完成筹备工作的,由街道办事处或者乡镇人民政府书面公告筹备组解散。

第九条
物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原则,综合考虑规划条件、土地使用权属范围、建筑物规模、共用设施设备、自然界限、社区建设等因素确定。

  第十条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。

第十一条
建设单位应当按照房地产开发与物业管理相分离的原则,逐步采用招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理。

  第十条
业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见形式。但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

物业管理用房、供水、供电、消防等配套设施设备和相关场地共用不能分割的,应当划为一个物业管理区域。

  一个物业管理区域成立一个业主大会。

佳木斯市物业管理条例,西宁市物业管理条例。现售商品房出售前30日,预售商品房取得《商品房预售许可证》前,住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式完成物业服务企业的选聘;投标人少于3个或者住宅规模不超过3万平方米的,经市物业管理行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

  需要投票表决的,业主大会会议的表决结果和决定应当在物业管理区域内显著位置公示,公示时间不少于七日。每位业主的意见应当存档。

第十条
新建物业出售前,建设单位应当将划定的物业管理区域向物业所在地的县(市、区)人民政府物业管理行政主管部门备案,并在商品房买卖合同中明示。

  有下列情形之一的,业主、建设单位可以向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出召开首次业主大会会议报告。

第十二条
建设单位应当在销售物业之前,制定临时管理规约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

  第十一条
业主委员会由业主大会会议选举产生,由五至十一人的单数委员组成。

已投入使用但尚未划定物业管理区域的,由物业所在地县(市、区)人民政府物业管理行政主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府征求业主意见后予以划定。

  (一)房屋出售并交付使用的建筑面积达到总建筑面积百分之六十以上的;

建设单位制定的临时管理规约,不得侵害物业买受人的合法权益。

  业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,依法向物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府和县(区)物业管理行政主管部门备案。备案资料齐全的,相关备案机关应当自收到备案资料之日起七日内进行备案。

物业管理区域划定后确需调整的,应当征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

  (二)首套房屋出售并交付使用已满二年,且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之三十以上的。

第十三条
建设单位应当将前期物业服务合同和临时管理规约自招投标结束之日起15日内向物业管理行政主管部门备案。建设单位应当将备案内容在销售场所向物业买受人明示,予以说明。

  备案事项发生变更的,业主委员会应当自变更之日起三十日内到原备案机关办理变更备案。

第十一条
物业管理用房由建设单位无偿配置,其费用列入开发建设成本,产权属全体业主共有,任何单位和个人不得买卖、抵押,未经业主大会同意,不得改变用途。业主委员会办公用房从物业管理用房中安排,其面积不低于二十平方米。

  同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府指导下成立首次业主大会,并选举产生业主委员会。

建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同的内容。物业买受人在与建设单位签订买卖合同时,应当书面承诺遵守临时管理规约。

  第十二条 业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主,并符合下列条件:

新建的物业,建设单位应当按照物业管理区域总建筑面积一定比例配置物业管理用房,并符合下列要求:

  只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会。业主人数较少的,由业主共同推举召集人,召集人召集业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第十四条
前期物业服务合同可以约定附期限;期限未满,但业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。

  (一)具有完全民事行为能力;

(一)两万平方米以下的,物业管理用房面积不低于八十平方米;超过两万平方米至二十万平方米部分,按照千分之四的比例配置;超过二十万平方米至三十万平方米部分,按照千分之三的比例配置;超过三十万平方米以上部分,按照千分之二的比例配置;

  第十一条 符合本条例第十条第三款规定成立业主大会条件的物业管理区域,建设单位应当向街道办事处、乡镇人民政府书面报告,同时提供物业管理区域划分情况、业主清册、建设规划总平面图、物业服务用房配置情况、房屋专项维修资金归集情况以及首套房屋出售并交付的时间等文件资料。建设单位在3个月未内及时书面报告的,物业管理区域内20%以上的业主可以联名向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。

第十五条
建设单位向物业服务企业移交物业时,应当办理书面移交手续,同时移交下列资料:

  (二)遵守国家有关法律、法规;

(二)应当相对集中,具备通水、通电、通信、采光、通风等基本使用功能和办公条件,配置独立合格的水、电等计量装置。

  街道办事处、乡镇人民政府接到建设单位的书面报告或者业主的书面要求后20日内,应当组织业主成立首次业主大会筹备组(以下简称筹备组),筹备召开首次业主大会会议。

(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

  (三)遵守业主大会议事规则、管理规约,依法履行业主义务;

第十二条
城乡规划行政主管部门在核发建设工程规划许可证时,应当将物业管理用房的位置和建筑面积在许可证的附件或者附图上载明并公示。

  第十二条 筹备组由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会、建设单位代表、业主代表9人以上单数组成。筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府派员担任,业主代表所占比例应当不低于筹备组总人数的2/3.筹备组应当自成立之日起7日内在物业管理区域内公布筹备组成员名单。

(二)共用设施设备清单;

  (四)热心公益事业,责任心强,公正廉洁;

建设单位在办理商品房预售许可或者现房销售备案时,应当注明物业管理用房的坐落和建筑面积,不得将物业管理用房纳入可销售范围。

  第十三条 筹备组应当做好下列筹备工作:

(三)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

  (五)具有一定的组织能力;

第十三条
新建物业管理区域内的供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备及其安装,应当符合国家技术标准和专业技术规范。

  (一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

(四)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

  (六)具备必要的工作时间。

建设单位在组织竣工验收时,应当通知供水、供电、供气、供热等专业经营单位参加,专业经营单位应当参加。

  (二)拟订业主大会议事规则(草案)和管理规约(草案);

(五)业主名册;

  鼓励符合条件的居民(村民)委员会成员参选业主委员会委员。

建设单位在组织竣工验收时,未通知专业经营单位参加竣工验收的,专业经营单位有权拒绝接收专业经营设施设备。

  (三)确认业主身份和确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;

(六)物业管理必需的其他资料。

  第十三条 业主委员会委员不得有下列行为:

建设项目竣工验收合格后,应当将物业管理区域内供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备无偿移交给专业经营单位,同时移交配套设施、地下管网工程图等资料,专业经营单位应当接收。

  (四)确定业主委员会成员候选人条件和产生办法;

第十六条
物业服务企业承接物业时,应当对共用部位、共用设施设备进行查验,签订承接查验确认书。不符合竣工验收资料的,由建设单位负责处理。

  (一)侵占、挪用业主共有财物;

专业经营单位负责分户终端计量装置或者入户端口以外设施设备的运行、维修、养护、更新,相关费用依法计入成本。

  (五)做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。

第十七条 新建物业管理区域内,建设单位应当按照下列规定配置物业管理用房:

  (二)利用职务之便,索取或者非法收受物业服务企业、有利害关系业主的财物,或者谋取可能妨碍公正履行职务的其他利益;

第十四条
在老旧小区改造过程中,县级以上人民政府及其规划、财政、住房城乡建设等有关行政主管部门应当对设施改造事项给予支持。

  前款规定的(一)至(四)项内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公示。业主对投票权数等有异议的,筹备组应当在公示期内予以复核。

(一)物业建筑面积30万平方米以下的,按物业建筑面积的3%。提供,但最低不得少于100平方米;

  (三)向物业服务企业销售商品、承揽业务;

供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备未实现分户计量、分户控制的老旧住宅小区,业主、物业服务企业和专业经营单位应当配合县级以上人民政府采取措施逐步改造,实现供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备的专有部分分户计量、分户控制。

  第十四条 筹备组应当自组成之日起30日内,召开首次业主大会会议,并选举产生业主委员会。业主委员会的成员至少由5人以上单数组成。

(二)物业建筑面积超过30万平方米的,除按照30万平方米的3%。提供外,超过部分按1%。的标准提供;

  (四)泄露业主信息;

老旧住宅小区内的专业经营设施设备需要改造的,按专业经营单位要求改造后,专业经营单位应当接收。其移交、运行等事项依照本条例第十三条规定执行。

  首次业主大会会议结束后,筹备组应当在3日内召集业主委员会成员召开首次会议,推选主任1人、副主任若干人,并在物业管理区域内公告。业主委员会首次会议结束后,筹备组自行解散。业主委员会每届任期3年,业主委员会成员可以连选连任。

(三)具备水、电等基本使用功能,且位于地面以上的建筑面积不低于物业管理用房建筑面积的50%。

  (五)阻挠、抗拒业主大会行使职权;

第三章 业主、业主大会及业主委员会

  第十五条 首次业主大会会议通过的业主大会议事规则,应当就业主大会的议事方式、表决程序及业主委员会的成员资格、人数、议事方式、表决程序、印章管理、档案资料管理,议事活动经费筹集、管理、使用等事项作出约定。

业主委员会的办公用房从物业管理用房中调剂,建筑面积不少于30平方米。

  (六)弄虚作假,隐瞒事实真相,转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件资料;

第十五条
房屋的所有权人为业主。尚未依法办理房屋所有权登记,但符合下列情况之一的,在物业管理活动中享有业主权利、承担业主义务:

  业主大会会议通过的管理规约对全体业主具有约束力,应包括以下主要内容:

物业管理用房属于全体业主共有,并依法办理产权登记,建设单位、物业服务企业不得改变其用途。业主委员会不得将物业管理用房转让或者改作他用。

  (七)擅自使用业主大会或者业主委员会印章;

(一)因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府征收决定等取得房屋所有权的人;

  (一)共有或者共用物业的使用、维护要求;

第十八条
前期物业管理期间,有下列情况之一的,建设单位应当依法重新选聘物业服务企业,并监督物业服务企业之间依法交接:

  (八)擅自与物业服务企业签订物业服务合同,或者解聘物业服务企业;

(二)因继承或者受遗赠取得房屋所有权的人;

  (二)物业管理区域内各类公共费用的分担;

(一)前期物业服务合同期满,业主大会尚未成立,物业服务企业不愿再续签合同的;

  (九)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营,或者改变其规划用途、设计用途;

(三)因合法建造等事实行为取得房屋所有权的人;

  (三)全体业主及物业使用人应当共同遵守的行为准则;

(二)物业服务企业擅自撤离小区的;

  (十)业主委员会改选后或者委员资格终止后拒不移交其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主共有的财物;

(四)基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为已经合法占有建筑物专有部分的人;

  (四)物业管理争议的处理方式;

(三)物业服务企业被吊销营业执照或资质证书的;

  (十一)打击报复、诽谤、陷害有关投诉、举报人;

(五)法律法规规定的其他情形。

  (五)违反管理规约应当承担的责任。

betway体育手机版,(四)法律法规规定的其他情形。

  (十二)法律、法规禁止的其他行为。

已经达到交付使用条件,尚未出售或者尚未向物业买受人交付的专有部分,建设单位为业主。

  业主大会议事规则和管理规约的示范文本,由市物业行政主管部门制定。

第十九条
前期物业管理期间,建设单位已经注销或者无法履行相关义务但住宅小区尚未成立业主大会的,物业服务企业应当于退出物业管理区域3个月前书面告知业主和物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府,由街道办事处或者乡镇人民政府组织业主召开业主大会会议,确定小区管理模式。

  第十四条
业主委员会应当公开委员的联系方式,做好接待工作,听取业主对物业管理和业主委员会日常工作的意见和建议,接受业主的咨询、投诉和监督。

业主可以依法委托物业使用人行使业主权利、履行业主义务,委托应当以书面形式提交。

  第十六条 业主在首次业主大会会议上的投票权数,住宅物业的,按其拥有的住宅套数每套计1票;非住宅物业的,按其所拥有的房屋建筑面积计算,每满100平方米计1票,其中100平方米以下每一房屋所有权证计1票。单个业主在首次业主大会会议上所持的投票权数,最高不得超过全部投票权数的30%。机动车车库(位)以及依法归全体业主共有的物业,不计投票权。

第二十条
前期物业服务合同终止或者解除后15日内,物业服务企业应当向业主委员会移交物业管理用房,并按照本条例第十五条的规定移交相关资料。

  业主委员会应当做好业主大会会议、业主委员会会议、物业服务合同签订及物业管理中其他重要事项的记录,建立工作档案。

第十六条 业主在物业管理活动中,享有下列权利:

  建设单位未出售的物业按前款规定计算投票权数。

第三章 业主、业主大会及业主委员会

  业主委员会应当及时公布业主大会和业主委员会作出的决定、物业服务合同签订和履行、管理规约实施及物业共用部位、共用设施设备经营所得收益、业主大会和业主委员会工作经费、专项维修资金收支情况等重大事项。

(一)提议召开并参加业主大会会议,提出制定和修改业主公约或者管理规约、业主大会议事规则的建议;

  业主不交纳物业服务费用、不缴存房屋专项维修资金的,业主大会议事规则、管理规约可以对其在物业管理中投票权的行使予以限制。

第二十一条
已领取房屋所有权证的,房屋所有权证上记载的房屋所有权人为业主。

  第十五条
业主委员会任期届满三个月前,应当书面告知物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府。街道办事处或者乡镇人民政府应当会同县(区)物业管理行政主管部门,指导、协助成立换届改选小组。由换届改选小组组织召开业主大会会议,选举产生新一届业主委员会。

(二)选举业主委员会成员,并享有选举权和被选举权;

  第十七条 下列事项由业主共同决定:

尚未进行房屋权属登记,但基于买卖、赠与、拆迁补偿等已经合法占有该房屋的人,在物业管理活动中视为业主。

  换届改选小组成立至新一届业主委员会选举产生期间,业主委员会不得就选聘和解聘物业服务企业、调整物业服务收费等共同管理事项组织召开业主大会会议。

(三)监督业主委员会工作,监督物业服务企业履行物业服务合同;

  (一)制定、修改业主大会议事规则和管理规约;

业主在物业管理活动中享有法律、法规规定的权利,并承担法律、法规规定的义务。享有的权利和承担的义务按照国务院《物业管理条例》的有关规定执行。

  业主委员会应当自换届改选小组成立之日起十日内,将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主共有的财物移交给街道办事处或者乡镇人民政府代为保管。业主大会、业主委员会依法需要使用的,街道办事处或者乡镇人民政府应当及时提供。

(四)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用、收益情况享有知情权、参与决定权和监督权;

  (二)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

第二十二条
物业管理区域内的业主可以设立业主大会,选举业主委员会。一个物业管理区域设立一个业主大会。业主较少的,经全体业主一致同意决定不设立业主大会的,由全体业主共同履行业主大会和业主委员会职责。

  街道办事处或者乡镇人民政府应当在新一届业主委员会选举产生并办理换届备案手续后十日内,将其代为保管的档案资料、印章及其他属于全体业主共有的财物移交给新一届业主委员会。

(五)向业主委员会和物业服务企业提出建议;

  (三)选聘、解聘物业服务企业;

第二十三条 物业管理区域符合下列情形之一的,可以设立业主大会:

  第十六条
业主大会应当建立规范的财务管理制度。物业共用部位、共用设施设备经营所得收益、业主大会和业主委员会工作经费等应当按照财务要求建账、入账,每半年在物业管理区域内显著位置公示一次,公示时间不少于七日。

(六)要求其他业主、物业使用人停止损害共同利益的行为;

  (四)筹集和使用专项维修资金;

(一)物业出售且已经交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积50%以上的;

  业主委员会应当妥善保管财务原始凭证及相关会计资料。

(七)参与共同决定物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;

  (五)改建和重建建筑物及其附属设施;

(二)首套物业出售并交付使用满两年的,且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积20%以上的。

  第十七条
业主对业主大会有关财务收支情况有异议的,可以要求查询财务原始凭证及相关会计资料。

(八)法律、法规规定的其他权利。

  (六)审议决定业主委员会的工作权限和业主委员会议事活动经费收支情况,审议决定业主委员会或者20%以上业主就物业管理公共事项的提议;

物业管理区域符合前款条件后15日内,建设单位应当书面告知物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府。建设单位未及时履行告知义务的,物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府有权责令建设单位限期改正。

  经百分之二十以上的业主提议对业主大会有关财务收支情况进行审计的,业主委员会应当自收到业主提议之日起三十日内,组织召开业主大会会议,决定是否委托有资质的中介机构进行审计。业主大会决定委托进行审计的,应当将审计结果在物业管理区域内显著位置公示,公示时间不少于七日。

第十七条 业主在物业管理活动中,履行下列义务:

  (七)改变、撤销业主委员会不适当的决定;

街道办事处或者乡镇人民政府应当自收到书面告知30日内,组织成立业主大会筹备组。区县物业管理行政主管部门应当予以指导。

  对业主委员会委员是否进行经济责任审计,可以在管理规约和业主大会议事规则中规定。

(一)遵守业主公约或者管理规约、业主大会议事规则;

  (八)审议决定依法利用物业共有部位和共有设施设备经营所得收益的使用方案;

第二十四条
业主大会筹备组由街道办事处或者乡镇人民政府工作人员一名,建设单位代表一名,业主代表若干名组成。筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府工作人员担任。筹备组中的业主代表由业主推选产生,或者由街道办事处、乡镇人民政府提名经业主同意产生,并在物业管理区域内公示,公示时间不少于7日。

  第十八条 业主委员会应当建立规范的印章管理制度,指定专人保管印章。

(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度;

  (九)评议业主委员会履行职责的情况,并对业主、使用人违反管理规约的行为予以依约处理;

建设单位和物业服务企业应当提供筹备工作所需的资料。

  使用业主大会印章,应当根据业主大会议事规则的规定或者业主大会会议的决定。使用业主委员会印章,应当根据业主委员会会议的决定。

(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

  (十)审查业主委员会的工作报告,并监督其实施;

第二十五条 业主大会筹备组履行下列职责:

  第十九条
业主大会和业主委员会工作经费由全体业主承担。可以由业主分摊,也可以从物业共用部位、共用设施设备经营所得收益中列支。筹集、管理和使用的具体办法,由业主大会决定。

(四)按照有关规定交纳专项维修资金;

  (十一)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

  第二十条
物业管理区域内,有下列情形之一的,可以成立物业管理委员会,临时代行业主委员会的职责:

(五)遵守国家和省有关房屋装饰装修的规定;

  第十八条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

(二)拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案;

  (一)不具备成立业主大会条件的;

(六)按时交纳物业服务费用;

  物业区域内业主较多的,业主可以以幢、单元或者楼层等为单位推选一名业主代表。业主因故不能参加业主大会会议需要由业主代表代为表达意愿的,应当于业主大会会议召开前,将其书面意见提交业主代表,由业主代表代为转交,也可以委托代理人参加业主大会会议。凡需投票表决的,业主的赞同、反对、弃权意见须由业主本人签字。

(三)确认业主身份、业主专有部分面积,核定业主人数、物业总建筑面积;

  (二)具备成立业主大会条件但未成立,经物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府会同县(区)物业管理行政主管部门指导后仍不能成立的。

(七)法律、法规规定的其他义务。

  召开业主大会会议,应当于会议召开15日前将会议时间、地点、议题和议程书面通知业主本人,同时告知街道办事处、乡镇人民政府。

(四)拟定业主委员会委员选举办法;

  第二十一条
物业管理委员会由物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府会同县(区)物业管理行政主管部门组织成立,由业主代表及居民(村民)委员会、建设单位等派员组成。

业主不得以放弃权利为由不履行业主义务。

  第十九条 业主大会会议由业主委员会组织召开。业主委员会不依法履行召开业主大会会议职责的,可以由街道办事处、乡镇人民政府组织业主召开业主大会会议。

(五)提出业主委员会委员候选人名单;

  物业管理委员会成员人数应当为单数,主任由业主代表担任。业主代表所占比例不低于物业管理委员会成员总人数的百分之五十。业主代表应当符合本条例第十二条规定的业主委员会委员资格条件,由街道办事处或者乡镇人民政府组织业主推荐产生。

第十八条
一个物业管理区域成立一个业主大会,业主大会由物业管理区域内全体业主组成。

  除业主委员会或者街道办事处、乡镇人民政府外,任何单位和个人不得擅自召集业主大会会议。

(六)首次业主大会的其他准备工作。

  物业管理委员会应当自成立之日起七日内,将成员名单在物业管理区域内显著位置公示,公示时间不少于七日。业主对物业管理委员会成员有异议的,由街道办事处或者乡镇人民政府协调解决。

业主户数超过三百户的,可以成立业主代表大会,由业主代表大会履行与业主大会相同的职责。

  第二十条 业主大会决定本条例第十七条第四项和第五项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十七条规定的其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

筹备组应当在首次业主大会会议召开的15日前,将前款第(一)项至第(五)项内容在物业管理区域内公示。

  物业管理委员会成员应当遵守本条例第十三条的规定。

符合下列条件之一的,应当召开首次业主大会会议:

  业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第二十六条
业主大会筹备组应当自成立之日起60日内,组织召开首次业主大会会议。

  第二十二条
物业管理委员会应当依法履行职责,就物业共同管理事项征求全体业主意见,形成业主共同决定。决定应当在物业管理区域内显著位置公示,公示时间不少于七日。

(一)房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的;

  业主大会或者业主委员会在其职责范围内做出的决定,对物业管理区域内的全体业主具有约束力。业主委员会应当将业主大会的决定在3日内以书面形式在物业管理区域内公告。

首次业主大会会议选举产生业主委员会7日内,业主大会筹备组应当向业主委员会移交筹备期间的全部资料,筹备组职责自行终止。

  物业管理委员会自业主大会成立之日起停止履行职责,并在七日内与业主大会或者业主委员会办理交接手续后解散。

(二)业主已入住户数的比例达到百分之三十以上的;

  业主大会成立后,业主委员会应当将业主大会决定的包括管理规约、业主大会议事规则等事项告知建设单位、物业服务企业。

第二十七条
划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目,先期开发部分符合条件的,可以成立业主大会,选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素,在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

  市、县(区)物业管理行政主管部门应当对物业管理委员会的工作进行指导和监督。

(三)物业服务企业在前期物业服务合同期限内依法解除合同或者前期物业服务合同到期前九十天的。

  第二十一条 业主委员会执行业主大会的决定事项,履行下列职责:

第二十八条
业主大会会议分为定期会议和临时会议,由业主委员会按照业主大会议事规则组织召开。

  第三章 物业服务与管理

第十九条
物业管理区域达到成立业主大会条件两个月内,建设单位应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送下列文件资料:

  (一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;

第二十九条 下列事项由业主大会决定:

  第二十三条
划分物业管理区域,应当综合考虑物业共用设施设备、建筑物规模、社区建设、业主人数、自然界线等因素。以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础,按照下列标准进行划分:

(一)物业管理区域证明;

  (二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

(一)制定和修改业主大会议事规则;

  (一)物业配套设施设备共用的,应当划分为一个物业管理区域。但是,规模过大划分为一个物业管理区域不便于管理,配套设施设备能够分割并独立使用的,在明确配套设施设备管理、维护责任的情况下,可以划分为不同的物业管理区域;

(二)业主名册;

  (三)协调业主之间、业主与物业服务企业之间的关系;

(二)制定和修改管理规约;

  (二)分期开发建设或者两个以上单位开发建设的物业,其配套设施设备共用的,应当划分为一个物业管理区域。但是,其主要配套设施设备能够分割并独立使用的,在明确配套设施设备管理、维护责任的情况下,可以划分为不同的物业管理区域;

(三)房屋及建筑物面积清册;

  (四)监督管理规约的实施,及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

  (三)不同物业管理区域自然连接且规模较小的,业主未入住前经各自的建设单位同意,并已向物业买受人明示,或者业主入住后经各自的业主大会同意的,可以合并为一个物业管理区域;

(四)建筑规划总平面图;

  (五)根据业主大会授权就涉及全体业主的物业服务纠纷依法进行诉讼;

(四)选聘和解聘物业服务企业;

  (四)影响消防、避险、燃气、电梯及其他共用设施设备使用的,不得划分为不同的物业管理区域。

(五)交付使用共用设施设备的证明;

  (六)审议业主和物业服务企业提出的维修、更新、改造物业共有部位、共有设施设备的报告;

(五)续筹和使用专项维修资金;

  第二十四条
新建住宅物业的建设单位应当在申请办理商品房预售许可证或者现房销售备案前,将划定的物业管理区域向物业所在地县(区)物业管理行政主管部门备案,并在房屋买卖合同中明示,在商品房销售现场公示。

(六)物业管理用房配置证明;

  (七)业主大会赋予的其他职责。

(六)改建、重建建筑物及其附属设施;

  本条例施行前已经划分物业管理区域,尚未备案的,由物业服务企业向物业所在地县(区)物业管理行政主管部门备案。未选聘物业服务企业的,由业主委员会向县(区)物业管理行政主管部门备案。

(七)其他有关的文件资料。

  第二十二条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内,持下列资料向区、县物业行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案:

(七)改变或者撤销业主委员会不适当的决定;

  本条例施行前已经建成并交付,尚未划分物业管理区域的,由物业所在地县(区)物业管理行政主管部门在征求城乡规划行政主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府、居民(村民)委员会和业主的意见后确定。

第二十条
符合成立业主大会条件的,建设单位或者十人以上业主联名可以申请成立首次业主大会筹备组。街道办事处、乡镇人民政府应当在收到申请后三十日内组织成立首次业主大会筹备组,并自筹备组成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。

  (一)业主大会会议记录和会议决定;

(八)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

  物业管理区域划分发生争议,或者划定后确需调整的,由物业所在地县(区)物业管理行政主管部门在征求城乡规划行政主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府、居民(村民)委员会和业主的意见后确定。

首次业主大会筹备组由街道办事处、乡镇人民政府和业主、社区居
(村)民委员会、建设单位的代表组成,其中业主代表人数比例不低于二分之一;业主代表的产生方式由街道办事处、乡镇人民政府征求业主意见后确定。筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府的代表担任。

  (二)业主大会议事规则;

决定前款第(五)项和第(六)项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

  第二十五条
新建住宅物业的建设单位应当按照下列规定,在物业管理区域内配置物业服务办公用房:

单位小区首次业主大会会议的筹备工作,由其所在单位发起,物业管理行政主管部门、街道办事处、社区居民委员会应当配合。

  (三)管理规约;

第三十条
业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但是,应当由物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数业主参加。

  (一)物业总建筑面积五万平方米以下的,按照不少于建筑面积一百平方米配置;总建筑面积在五万平方米以上二十万平方米以下的,按照总建筑面积的千分之二配置;总建筑面积超过二十万平方米的,除按照二十万平方米的千分之二配置外,超出部分按照千分之一的标准配置,但最多不高于建筑面积五百平方米;

新建小区首次业主大会会议的筹备经费,由建设单位承担;单位小区首次业主大会会议的筹备经费,由所在单位承担;老旧小区、公租房小区首次业主大会会议的筹备经费,由县级人民政府承担。

  (四)业主委员会成员名单和基本情况;

业主大会会议表决采用记名投票的方式。一个业主拥有一张表决票或者选举票,每张表决票或者选举票上应当标明其专有部分面积。

  (二)为地面以上、三层以下的能够独立使用的房屋,但配置电梯的除外;

第二十一条 首次业主大会筹备组履行下列职责:

  (五)其他必要资料。

第三十一条
采用集体讨论形式召开业主大会会议的,可以全体业主参加,也可以以幢、单元、楼层为单位,推选一名业主代表参加业主大会会议。

  (三)具备供水、排水、供电、供热、通信以及采光、通风等使用功能,安装独立的经检定合格的供水、供电、供热等计量器具;

(一)确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积;

  街道办事处、乡镇人民政府应当在收到上述资料之日起5日内出具业主委员会备案证明。

推选业主代表参加业主大会会议的,业主代表应当于参加业主大会会议3日前,就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见;凡需业主投票表决的,表决票应经本人签字确认,业主代表在业主大会投票时如实反映。

  (四)与新建物业同步设计、同步施工、同步交付。分期开发建设的,按照相对集中、方便服务的原则,进行合理布局和建设。

(二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

  业主委员会备案的有关内容发生变更的,业主委员会应当自变更之日起30日内将变更部分重新备案。

业主代表因故不能参加业主大会会议的,其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。

  物业服务办公用房属全体业主共有,由物业服务企业和业主委员会无偿使用。未经业主大会决定,不得改变用途。

(三)拟定业主公约或者管理规约、业主大会议事规则;

  第二十三条 业主委员会应当依法刻制和使用业主大会、业主委员会印章,刻制的印章应当报区、县物业行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

第三十二条
采用书面征求意见形式召开业主大会会议的,应当在物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府或其委托的社区居委会现场监督指导下进行。

  业主委员会办公用房从物业服务办公用房中,按照物业服务办公用房总建筑面积的百分之十配置,不少于建筑面积二十平方米。

(四)拟定首次业主大会会议表决规则;

  第二十四条 业主委员会产生后,建设单位应当向业主委员会移交下列资料:

业主应当在书面征求意见表上实名签署意见;业主委员会应当将征求意见结果在物业管理区域内公示;业主对公示内容有异议的,有权查阅相关资料。

  城乡规划行政主管部门在核发建设工程规划许可证时,应当在附图中载明物业服务办公用房的位置和建筑面积。

(五)拟定业主委员会组成人员候选人产生办法,确定业主委员会组成人员候选人名单,拟定业主委员会选举办法;

  (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

第三十三条 业主大会会议应当由业主委员会作出书面记录并存档。

  第二十六条
市物业管理行政主管部门负责建立本市统一的物业管理招投标平台,制定招投标平台管理办法。

(六)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

  (二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。

  住宅物业的建设单位应当通过物业管理招投标平台选聘物业服务企业,实施前期物业管理。法律、法规规定可以采取协议方式选聘物业服务企业的,从其规定。

前款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前以书面形式在物业管理区域内显著位置公告,公告时间不少于七日。

  (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

第三十四条
业主委员会是业主大会的执行机构,由业主大会选举产生,向业主大会负责并报告工作,受业主大会和业主监督。业主委员会委员的人数应当为单数,不得少于5人,具体人数和任期由业主大会议事规则确定。主任、副主任在业主委员会委员中推举产生。

  提倡业主大会通过物业管理招投标平台选聘物业服务企业。

第二十二条 业主大会履行下列职责:

  (四)物业管理所必需的其他资料。

业主委员会实行差额选举,差额比例不低于20%,业主委员会委员按照预定名额和候选人得票顺序,经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的候选人当选。未当选业主委员会委员的候选人按照得票顺序当选业主委员会候补委员,候补委员列席业主委员会会议,但不具有表决权。

  第二十七条
建设单位应当与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同。业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。

(一)制定和修改业主公约或者管理规约、业主大会议事规则;

  第二十五条 经业主委员会过半数成员或者20%以上业主提议,要求更换业主委员会成员的,由业主大会会议作出决定,并在物业管理区域内公告。

第三十五条
业主委员会应当自选举产生之日起30日内,持下列资料向物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府及区县物业管理行政主管部门备案:

  物业服务合同应当对物业服务事项、服务质量、服务费用、双方权利义务、专项维修资金管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

(二)制定和修改业主大会会议表决规则;

  第二十六条 业主委员会成员有下列情形之一的,经业主大会会议通过,其业主委员会成员资格终止。

(一)业主委员会备案登记表;

  物业服务合同有格式条款的,物业服务企业应当自合同签订之日起三十日内,向核发其营业执照的市场监管行政主管部门备案。

(三)选举、罢免或者更换业主委员会成员;

  (一)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;

(二)业主大会议事规则;

  第二十八条
物业服务企业承接物业时,应当按照国家有关规定,与建设单位或者业主委员会共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验,确认查验记录,签订承接查验协议,对物业基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。不具备承接查验条件的物业,物业服务企业有权拒绝承接。

(四)确定物业管理方式,选聘和解聘物业服务企业;

  (二)无故缺席业主委员会会议连续三次以上的;

(三)管理规约;

  物业服务企业应当自物业交接之日起三十日内,将建设单位或者业主委员会移交的资料清单、物业服务合同、承接查验协议、查验记录、交接记录等文件资料向物业所在地县(区)物业管理行政主管部门备案。县(区)物业管理行政主管部门应当自备案之日起七日内将备案情况书面告知物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府。

(五)确定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;

  (三)因疾病等原因丧失履行职责能力的;

(四)业主委员会成员的基本情况。

  物业服务企业应当将承接查验有关的文件资料和记录建立档案,并妥善保管;退出物业管理区域的,应当在退出前十日向建设单位或者业主委员会移交承接查验档案。

(六)听取和审查业主委员会工作报告、收支预算决算报告;

  (四)有犯罪行为的;

区县物业管理行政主管部门应当自收到上述材料后5日内发出备案回执。业主委员会持备案回执,向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章,并在物业管理区域内公告备案情况。

  住宅物业专有部分由业主查验。发现质量问题的,由业主向建设单位提出。业主向物业服务企业提出的,物业服务企业应当及时转告建设单位。建设单位应当及时组织维修。

(七)决定物业共用部位、共用设施设备的使用和经营的方式、收益分配;

  (五)以书面形式向业主大会提出辞职的;

备案事项发生变更时,业主委员会应当自变更之日起15日内书面报告备案单位,并在物业管理区域内公告。

  第二十九条 实施承接查验的物业,应当具备下列条件:

(八)决定改建、重建建筑物及其附属设施;

  (六)拒不履行业主义务的;

第三十六条 业主委员会履行下列职责:

  (一)建设工程竣工验收合格;

(九)决定筹集和使用专项维修资金;

  (七)业主委员会成员在本区域内物业服务企业中任职或兼职的;

(一)执行业主大会的决定;

  (二)供水、排水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营设施设备按照规划设计要求建成,供水、供电、供气、供热已安装独立的经检定合格的计量器具;

(十)决定业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用,决定业主委员会成员补贴的来源、支付标准;

  (八)其他原因不宜担任业主委员会成员的。

(二)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;

  (三)教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环境卫生、社区服务等公共服务设施按照规划设计要求建成;

(十一)改变或者撤销业主委员会不适当的决定;

  业主委员会成员资格终止的,应当自终止之日起3日内将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主共有的财物移交给业主委员会。

(三)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

  (四)道路、绿地、公共照明、物业管理用房等公共配套设施按照规划设计要求建成,并满足使用功能要求;

(十二)决定有关业主共有和共同管理权利的其他重大事项。

  第二十七条 业主委员会任期届满前60日内,应当召开业主大会进行换届选举。

(四)审核需要业主分摊的费用;

  (五)电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、监控安防等共用设施设备依法取得使用合格证书;

决定前款第八、九项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

  业主委员会任期届满未换届的,街道办事处、乡镇人民政府应当在该物业管理区域内指导业主召开业主大会会议进行换届改选。

(五)监督管理业主共有收益;

  (六)物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全;

第二十三条
业主公约或者管理规约应当弘扬社会主义核心价值观,不得违反法律、法规,不得违背公序良俗,不得损害社会公共利益;应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约或者规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

  新一届业主委员会产生后,原业主委员会应当在10日内将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主共有的财物予以移交。

(六)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

  (七)法律、法规规定的其他条件。

第二十四条
业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经百分之二十以上业主提议,业主委员会应当召开临时业主大会。

  第二十八条 因物业管理区域调整等原因需要解散业主大会的,在解散前30日内,街道办事处、乡镇人民政府应当指导召开业主大会会议,推选业主代表。业主代表、业主委员会代表、物业服务企业代表、社区居民委员会代表组成清算组,在街道办事处、乡镇人民政府和区、县物业主管部门监督下,做好全体业主共有的财产清算工作。

(七)监督管理规约、物业管理制度的实施;

  第三十条 物业服务事项一般包含下列内容:

街道办事处、乡镇人民政府应当派员列席业主大会。

  第二十九条 业主大会和业主委员会的工作经费筹集、管理和使用办法,由业主大会决定。

(八)调解物业使用纠纷;

  (一)物业共用部位、共用设施设备的使用、管理和维护;

第二十五条
业主委员会不按照规定组织召开业主大会会议的,由街道办事处、乡镇人民政府责令其限期召开。业主委员会逾期仍不召开的,由街道办事处、乡镇人民政府负责召集。

  业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期在物业管理区域内的显著位置公布,并接受业主的监督。

(九)业主大会赋予的其他职责。

  (二)公共区域环境卫生的维护;

第二十六条
业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加,方为有效。

  第三十条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管另无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。

第三十七条 有下列情形之一的,业主委员会应当及时召集业主大会临时会议:

  (三)公共区域的秩序维护;

在满足实名投票的条件下,提倡采用信息化技术手段改进业主大会表决方式。县级以上人民政府物业管理行政主管部门应当逐步建立业主决策信息平台,供业主、业主委员会和业主大会免费使用。

  业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的区、县物业行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

(一)有20%以上业主书面提议;

  (四)公共区域安全防范事项的协助管理;

第二十七条
业主委员会由业主大会会议依法选举产生,对其负责,受其监督,其成员应当符合下列条件:

  第三十一条 业主委员会超越职权作出的决定,给业主或者物业服务企业造成损失的,由签字同意该决定的业主委员会成员承担赔偿责任。未经业主委员会会议通过,业主委员会成员擅自做出的决定由作出该决定的成员承担相关责任。

(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

  (五)公共绿化的维护;

(一)遵守国家有关法律、法规、业主公约或者管理规约、业主大会议事规则,积极履行业主义务,按时交纳物业服务费等相关费用;

  第三章 物业管理服务

(三)法律法规和业主大会议事规则规定应当召开业主大会临时会议的其他事项。

  (六)物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、制止和报告;

(二)具有完全民事行为能力;

  第三十二条 提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招标投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业服务,并签定前期物业服务合同。投标人少于3个或者建筑面积在3万平方米以下的住宅物业、建筑面积在2万平方米以下的非住宅物业,经区、县物业主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

业主委员会应当在组织召开业主大会临时会议15日前,将会议的议题、时间、地点、方式以及表决事项在物业管理区域内公告,并书面告知全体业主,但前款第(二)项情况除外。

  (七)物业档案保管;

(三)热心公益事业,责任心强,公道正派,诚实守信,廉洁自律;

  建设单位应当按照下列规定时限完成前期物业服务的招标投标工作:

应业主提议召集业主大会临时会议的,业主委员会应当核实提议人的业主身份。

  (八)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他物业服务事项。

(四)具有一定的组织能力和履职时间;

  (一)新建现售商品房项目应当在现售前30日完成;

第三十八条
业主委员会不按规定召集业主大会会议的,业主可以请求物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府责令限期召集;逾期仍未召集的,由街道办事处或者乡镇人民政府按规定程序组织召集。

  第三十一条
鼓励物业服务企业根据业主的需求,结合企业的实际,无偿为业主提供疏通室内下水管道、代收邮件快递等便民服务。

对业主委员会成员,应当根据工作情况给予适当补贴。

  (二)预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成;

第三十九条
业主委员会会议由主任召集。主任因故不能履行职责时,由副主任召集。主任因丧失业主委员会委员资格不能履行职责时,由排序在先的副主任召集。

  第三十二条
物业服务企业应当依照法律、法规的规定和物业服务合同约定,提供质价相符的服务,并遵守下列规定:

第二十八条
业主委员会由主任、副主任及委员组成,每届任期不超过五年,可以连选连任。具体人数、任期由业主大会议事规则确定。街道办事处、乡镇人民政府应当对业主委员会成员候选人任职条件、提名进行审查。

  (三)非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。

有1/3以上委员提议召开业主委员会会议时,应当召开业主委员会会议。主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的,由物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府指定其他委员召集业主委员会会议。

  (一)符合物业服务的规范和标准;

符合条件的社区居民委员会成员可以兼任业主委员会成员。

  区、县物业行政主管部门负责本行政区域内物业服务招标投标活动的监督管理。

第四十条
业主委员会会议应当有过半数委员出席,作出的决定须经全体委员半数以上签名同意。

  (二)及时向业主告知安全合理使用物业的注意事项;

业主委员会会议应当有过半数组成人员出席,作出的决定必须经全体组成人员半数以上同意。业主委员会作出决定后,应当自作出决定之日起三日内在物业管理区域内显著位置公告,并报社区居(村)民委员会。

  第三十三条 建设单位在销售房屋前,应当参照市物业主管部门提供的示范文本制定业主临时管理规约,并作为房屋买卖合同的附件。临时管理规约应当报区、县物业主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

业主委员会会议应当作书面记录并存档,业主委员会会议作出的决定,应有出席会议的委员签字后加盖业主委员会印章,并自作出决定之日起3日内在物业管理区域内公告。

  (三)接受业主委员会的监督,定期听取业主的意见和建议,改进和完善服务;

第二十九条
业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案。街道办事处、乡镇人民政府应当将备案情况抄送县(市、区)人民政府物业管理行政主管部门。

  建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同,应当包含前期物业服务合同约定的内容,以及建设工程规划许可文件载明的建设项目平面布局图和物业管理区域划分文件、物业管理区域内归全体业主共有的物业部位和设施设备。

业主委员会委员不得委托其他人出席业主委员会会议。

  (四)及时向物业管理行政主管部门报送物业管理相关数据信息;

业主委员会持街道办事处、乡镇人民政府备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。

  第三十四条 新建物业管理区域内,建设单位应当按照不低于房屋总建筑面积3‰的标准配置包括物业服务企业用房和业主成员会议事活动用房的物业服务用房。物业管理区域房屋总建筑面积不足2万平方米的,物业服务用房建筑面积不应低于60平方米,其中物业服务企业用房不低于40平方米。房屋总建筑面积按建设工程规划许可证载明的地上建筑物面积计算。

第四十一条 业主委员会应当向业主公布下列情况和资料:

  (五)配合做好社区建设、社区管理工作;

第三十条 业主委员会履行下列职责:

  物业服务用房应当在地面以上并具备水、电等基本使用功能。

(一)管理规约、业主大会议事规则;

  (六)协调建设单位、专业经营单位及时处理物业使用和管理中的有关问题;

(一)执行业主大会决定和决议,维护业主合法权益;

  物业服务用房配置不符合本条前两款规定的,规划、建设、物业主管部门不予核发有关证件或者不予登记。

(二)业主大会和业主委员会的决定;

  (七)每半年公布一次物业服务合同的履行情况;

(二)召集业主大会会议,定期向业主大会报告工作;

  物业服务用房不得抵押、交换、买卖,不得改变用途。

(三)物业服务合同;

  (八)妥善保管业主资料信息;

(三)与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同;

  第三十五条 从事物业服务的企业,应当依法具有独立法人资格和相应资质,并按规定聘请相应专业服务人员担任物业服务项目经理或者相关专业服务工作。

(四)专项维修资金的筹集、使用情况;

  (九)法律、法规规定的其他义务。

(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和支持物业服务企业履行物业服务合同;

  在本市行政区域外注册的物业服务企业需在本市行政区域内从事物业服务的,应当向市物业行政主管部门备案。

(五)物业共有部分的使用和收益情况;

  第三十三条
物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内显著位置公开,并及时更新:

(五)督促业主、物业使用人遵守业主公约或者管理规约;

  物业服务企业应当按照规定向街道办事处、乡镇人民政府和区、县物业行政主管部门报送统计报表,区、县物业行政主管部门应当将统计报表抄报市物业行政主管部门。

(六)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况;

  (一)物业服务企业营业执照、项目负责人联系方式、客服和工程维修电话;

(六)督促业主、物业使用人按时交纳物业服务费,组织和监督专项维修资金的筹集和使用;

  本市实行物业服务重大事件报告制度。发生重大事件的,物业服务企业应当按照有关规定,在规定时间内向相关行政管理部门、专业单位报告。

(七)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况;

  (二)物业服务合同约定的物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等;

(七)配合街道办事处、乡镇人民政府、公安机关、社区居(村)民委员会等做好物业管理区域内的社区建设、社会治安和公益宣传等工作;

  第三十六条 物业服务企业承接物业管理项目,应当对共有部位及其相应的档案进行查验,并办理书面移交手续。发现共有部位与原设计方案不符或者有质量问题的,应当书面告知开发建设单位或者业主委员会;并按照国家、省和市的有关规定,与开发建设单位或者业主委员会办理相应手续。开发建设单位、业主委员会应当督促相关责任单位整改。

(八)其他应当向业主公开的情况和资料。

  (三)电梯、消防、监控安防等专项设施设备日常维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案等;

(八)法律、法规以及业主大会赋予的其他职责。

  第三十七条 物业服务企业的权利:

业主有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问,业主委员会应当予以答复。

  (四)由物业服务企业负责的物业共用部位、共用设施设备经营所得收益的使用情况;

第三十一条
业主委员会组成人员有下列情形之一的,经业主委员会三分之一以上组成人员或者百分之二十以上的业主提议,由业主大会决定是否罢免其业主委员会组成人员职务:

  (一)按物业服务合同的约定收取费用;

第四十二条 业主委员会委员不得有下列行为:

  (五)房屋装饰装修及使用过程中的结构变动等安全事项;

(一)不履行业主委员会组成人员职责和业主义务的;

  (二)劝阻和制止违反社会公德、管理规约和物业管理制度的行为;

(一)接受物业服务企业或者物业管理利害关系人提供的利益或者财物;

  (六)应当公开的其他信息。

(二)利用职务谋取私利的;

  (三)委托专营公司承担专项物业管理业务;

(二)承揽本物业管理区域物业服务企业的业务或者推荐他人到该企业工作;

  业主对公开内容有异议的,物业服务企业应当及时予以答复。

(三)利用职务侵害他人合法权益的;

  (四)法律、法规规定的其他权利。

(三)接受可能妨碍公正履行职务的其他利益。

  第三十四条
物业管理区域内,发生下列情形之一的,物业服务企业应当采取应急措施,立即向物业所在地县(区)物业管理行政主管部门及相关行政管理部门报告,并通知相关专业经营单位:

(四)应当罢免的其他情形。

  第三十八条 物业服务企业的义务:

第四十三条 业主委员会委员有下列情形之一的,其委员资格自行终止:

  (一)发生火灾、爆炸或者自然灾害等造成人身伤亡或者危及建筑物安全的;

第三十二条 业主委员会组成人员有下列情形之一的,其职务自行终止:

  (一)履行物业服务合同,按照合同约定提供物业服务,并接受业主咨询和监督;

(一)本人、配偶及其直系亲属在本物业管理区域的物业服务企业任职的;

  (二)建筑物及其附属设施设备存在安全隐患,危及业主和建筑物安全的;

(一)不再具备业主身份的;

  (二)制定突发事件应急处置预案;

(二)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;

  (三)发生群体性突发事件,影响社会和谐稳定的;

(二)丧失履行职责能力的;

  (三)执行物业服务等级标准和物业服务收费等级标准;

(三)因疾病或者其他原因丧失履行职责能力的;

  (四)发生系列盗抢事件,危及业主人身和财产安全的。

(三)以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的;

  (四)每半年公布一次涉及业主的共有维修设施设备费用分摊和其他物业服务代收代支费用情况;

(四)被判处刑罚的。

  物业管理行政主管部门及相关行政管理部门、专业经营单位应当在接到物业服务企业的报告或者通知后,依法立即采取处理措施。物业服务企业应当协助做好相关工作。

(四)任职期间被追究刑事责任的;

  (五)合同终止之日起30日内,应当与业主或者有关单位结清债权债务,并移交物业服务用房及有关资料、设施、设备;

第四十四条
业主委员会委员有下列情形之一的,由业主大会会议终止其委员资格:

  第三十五条
物业服务收费可以采取包干制或者酬金制,具体收费方式由物业服务合同约定。

(五)法律、法规、业主公约或者管理规约规定的其他情形。

  (六)法律、法规规定的其他义务。

(一)不履行业主委员会委员职责或者无故三次缺席业主委员会会议的;

  采取酬金制收费方式的,物业服务企业应当对物业服务各项资金的收支情况建立台账,并接受业主或者业主委员会的核查。

第三十三条
业主委员会任期届满前,应当组织召开业主大会会议,进行换届选举,并书面报告街道办事处、乡镇人民政府。逾期未换届选举的,街道办事处、乡镇人民政府应当组织召开业主大会会议进行换届选举。

  第三十九条 物业服务合同由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订,其内容由双方约定,一般包括以下事项:

(二)不履行业主义务,不遵守管理规约,情节严重且拒不改正的;

  采取包干制收费方式的,根据不同物业的性质和特点,分别实行政府指导价和市场调节价。

业主委员会应当自换届之日起十日内,将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物,移交给新一届业主委员会。拒不移交的,街道办事处、乡镇人民政府应当督促移交。必要时,公安机关依法协助。

  (一)当事人的名称或者姓名和住所;

(三)违反本条例第四十二条规定的;

  实行政府指导价的,按照服务等级收费,由市、县人民政府制定物业服务等级标准和相应的基准价及其浮动幅度,并定期公布。具体收费标准由物业服务合同双方根据规定的收费基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定,并报物业所在地市、县价格行政主管部门备案。

业主委员会组成人员职务在任期内终止的,应当自终止之日起三日内将其保管的前款所列物品和财物移交给业主委员会。

  (二)物业的基本情况;

(四)向业主大会或者业主委员会提出辞呈的;

  市、县价格行政主管部门应当加强物业服务市场价格监测,至少每两年开展一次物业服务成本监审或者调查,并向社会公布行业社会平均成本。

第三十四条
业主大会可以设立业主监事会或者独立监事,负责监督业主委员会的工作,并履行业主大会赋予的其他职责。

  (三)物业服务事项和服务质量要求;

(五)其他原因不宜担任业主委员会委员的。

  第三十六条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。

第四章 物业服务企业

  (四)物业服务费的标准和收取办法;

第四十五条
业主委员会主任资格终止的,由业主委员会委员推选一位副主任任主任;副主任资格空缺或者资格终止的,由业主委员会委员从委员中推选副主任;委员空缺或者资格终止的,由候补委员按照得票多少依次递补。

  违反物业服务合同的约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;物业服务企业可以督促其限期交纳,也可以按照约定申请仲裁或者依法提起诉讼。

第三十五条
从事物业服务的企业应当具有独立的法人资格,拥有相应的专业技术人员,具备为业主提供专业服务的能力。

  (五)专项维修资金的管理和使用;

业主委员会委员资格终止的,应当自终止之日起3日内将其保管的有关资料、印章等物品交回业主委员会。

  第三十七条
物业服务企业不得以部分业主拖欠物业服务费用、不配合管理等为由,实施下列行为:

第三十六条 物业服务企业享有下列权利:

  (六)物业服务用房的管理和使用;

业主委员会应当及时在物业管理区域内公告委员的变更情况。

  (一)擅自撤离物业管理区域,停止物业服务,减少服务项目或者降低服务标准;

(一)根据法律、法规规定和物业服务合同约定,对物业及其环境、秩序进行管理;

  (七)双方的权利和义务;

第四十六条
业主委员会应当在其任期届满前2个月提出换届筹备组人选名单,并在物业管理区域内公示。业主在15日内未提出异议的,换届筹备组按照公示人员名单成立;半数以上的业主提出异议的,由业主委员会重新提出人选名单。

  (二)中断或者变相中断供水、供电、供气、供热等专业服务;

(二)制止损害物业或者妨碍物业管理的行为;

  (八)合同期限;

业主委员会换届筹备组在征求业主意见的基础上提出新一届业主委员会候选人名单,差额比例不低于20%,并在物业管理区域内公示。换届筹备组人员不得作为新一届业主委员会委员人选。

  (三)擅自关停电梯,或者通过设置电梯卡等形式阻碍业主使用电梯;

(三)依照物业服务合同约定收取物业服务费用;

  (九)违约责任;

业主委员会换届筹备组应当在业主委员会任期届满前,组织召开业主大会会议,选举产生新一届业主委员会。

  (四)通过设置门禁卡等形式阻碍业主出入物业管理区域;

(四)法律、法规规定和物业服务合同约定的的其他权利。

  (十)解决争议的办法;

业主委员会任期届满未完成换届选举的,物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府应当组织或者监督业主委员会组织换届选举。

  (五)其他违反法律、法规规定的行为。

任何单位和个人不得强制物业服务企业代收有关费用或者提供无偿服务。

  (十一)其他需要约定的事项。

第四十七条
业主委员会应当自任期届满之日起10日内,将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。

  第三十八条
物业服务合同期限届满三个月前,业主委员会应当组织召开业主大会会议,讨论决定物业服务企业的聘用事宜。业主大会决定续聘的,业主委员会应当与物业服务企业重新签订物业服务合同。业主大会决定选聘新的物业服务企业或者自行管理的,业主委员会应当及时告知物业服务企业。

第三十七条 物业服务企业应当承担下列义务:

  第四十条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费标准与服务水平相适应的原则,分别实行政府指导价和市场调节价。

第四十八条
业主大会、业主委员会应当配合相关居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。

  物业服务合同期限届满,业主大会未作出续聘、选聘新的物业服务企业或者自行管理的决定,物业服务企业按照原合同约定提供服务的,原合同权利义务延续。

(一)依照物业服务合同约定,提供物业管理服务;

  住宅类物业服务收费实行政府指导价。价格主管部门会同同级物业主管部门根据物业服务等级标准制定相应的基准价及浮动幅度,并定期调整和公布。前期物业服务收费由建设单位与物业服务企业根据政府公布的指导价在前期物业服务合同中约定。

第四十九条
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的,物业所在地的区县物业管理行政主管部门,街道办事处或者乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

  第三十九条
物业服务企业应当按照下列规定,自物业服务合同终止之日起十五日内,与业主委员会或者新选聘的物业服务企业办理交接手续后退出物业管理区域:

(二)接受业主、业主大会、业主委员会的监督;

  非住宅类物业服务收费实行市场调节价。业主委员会代表业主与物业服务企业按照服务标准等级、服务内容在物业服务合同中约定。

第五十条
物业管理区域内,可以召开物业管理联席会议。物业管理联席会议由街道办事处或者乡镇人民政府负责召集,由区县物业管理行政主管部门、公安派出所、居民委员会、业主委员会和物业服务企业等方面的代表参加,共同协调解决物业管理中遇到的问题。

  (一)移交物业承接查验档案资料;

(三)建立和完善物业服务应急预案,做好应急工作;

  物业服务收费实行明码标价。物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、计费方式、收费依据和标准等有关事项。

第四章 物业管理服务

  (二)移交物业服务期间形成的有关物业及设施设备使用、维护、保养等技术资料及物业服务档案;

(四)维护物业管理区域内的环境卫生,引导业主进行垃圾分类处理;

  物业服务的内容包括:管理、房屋设备运行、清洁、保安、绿化、日常维修。

第五十一条
物业服务企业应当具有独立法人资格和相应的资质证书。物业服务从业人员应当取得相应的职业资格证书。

  (三)移交物业共用部位、共用设施设备;

(五)定期对物业的共用部位、共用设施设备进行巡查、养护、维修;

  业主应当按照合同约定交纳物业服务费。

外埠物业服务企业进入本市从事物业管理服务的,应当到市物业管理行政主管部门备案。

  (四)结清预收、代收的有关费用;

(六)发现违反法律、法规、业主公约或者管理规约的行为,及时制止并向有关行政主管部门报告;

  第四十一条 物业交付业主前,物业服务费、采暖费、电梯使用费由建设单位承担;物业交付业主后,由业主承担。

市物业管理行政主管部门每年应当对物业服务企业的资质和其从业人员的职业资格证书等资料进行核对。

  (五)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

(七)法律、法规和物业服务合同规定的其他义务。

  前款所指物业交付,是指业主收到书面交付通知并办理完相应手续。业主收到物业交付通知后在两个月内无正当理由不办理相应手续的,视为交付。

第五十二条
一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理,提供物业服务。

  物业服务企业不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出。

第三十八条
未经业主大会同意,物业服务企业不得擅自利用或者擅自允许他人利用共用部位、共用设施设备进行广告、宣传、经营等活动,擅自设置或者擅自允许他人设置营业摊点。

  物业交付后,业主未实际入住的,按应交纳物业服务费数额的70%交纳费用。物业管理区域内规划设计为集中供热,业主要求停止供热的,应当在本供热期开始30日前与供热单位签订停热协议。停止用热的业主,应当按采暖费总额的50%交纳费用。可能危害其他用户用热或者影响室内公共设施安全运行的不得停止用热。

第五十三条 物业服务合同应当包括以下主要内容:

  退出物业管理区域前,物业服务企业应当维持正常的物业管理秩序。

物业服务企业不得泄露业主信息,不得对业主进行骚扰、恐吓、打击报复或者采取暴力行为。

  第四十二条 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位,应向最终用户收取有关费用:

(一)物业管理服务事项;

  第四十条
物业服务合同双方可以约定由物业服务企业交纳一定数额的履约保证金,以保证物业服务企业依法履行物业服务合同。

第三十九条 物业服务企业应当在物业管理区域显著位置公示下列信息:

  (一)专有部分以单个业主作为最终用户;

(二)服务质量和费用;

  第四十一条
经业主大会决定,或者经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,业主可以对物业自行管理。

(一)企业及其项目负责人的基本情况、联系方式、服务投诉电话;

  (二)部分业主共有部分以该共有部分的全体业主作为最终用户;

(三)双方的权利义务;

  自行管理不得违反法律、法规的规定,损害社会公共利益,侵害业主和他人的合法权益。

(二)物业服务合同约定的服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等情况;

  (三)全体业主共有部分以全体业主作为最终用户。

(四)专项维修资金的管理与使用;

  自行管理的物业服务方式、服务事项、服务质量、服务费用等事项,由业主协商确定。

(三)电梯、水、电、气、暖等设施设备日常维修保养单位的名称、资质、联系方式及维护保养情况;

  供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位,应当承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护等管理责任及有关费用。法律、法规另有规定的,从其规定。

(五)物业管理用房的使用;

  电梯、消防、电子监控等涉及人身财产安全以及其他有特定要求的设施设备管理,应当委托专业机构进行检验、检测、维修和养护。

(四)业主交纳物业服务费用情况、公共水电分摊费用情况、物业共用部位、共用设施设备经营所得收益和支出情况;

  前款所列单位不得强制物业服务企业代收本条第一款规定费用,也不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止提供服务。

(六)合同期限;

  物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府和县(区)物业管理行政主管部门应当对业主自行管理给予指导、协助。

(五)物业管理区域内公共车位、共用车库经营所得收益和支出情况;

  物业服务企业接受委托代收本条第一款规定费用的,可以根据双方约定向委托单位收取手续费,但不得向业主收取手续费等额外费用。

(七)违约责任;

  第四章 物业的使用与维护

(六)其他应当公示的信息。

  第四十三条 物业服务合同届满前三个月,业主委员会应组织召开业主大会,业主委员会不能正常履行职责时,街道办事处、乡镇人民政府应当指导召开业主大会,决定并书面告知是否续聘原物业服务企业。业主大会决定聘用其他物业服务企业的,原物业服务企业应当在合同届满后30日内做好交接工作。

(八)双方当事人约定的其他事项。

  第四十二条 物业管理区域内禁止下列行为:

业主对公示内容有异议的,物业服务企业应当答复。

  第四十四条 物业服务企业因物业服务合同依法、依约解除或者期满未续约以及依法律、法规规定不得继续从事物业服务等情形,应当退出物业服务项目的,不得以物业服务中的债务纠纷未解决、阶段工作未完成等理由,拒绝退出物业服务项目,并应当在履行规定退出程序的同时做好以下物业服务交接工作:

物业服务企业应当自与业主委员会签订合同之日起15日内,将物业服务合同报物业所在地的区县物业管理行政主管部门备案。

  (一)擅自改变物业规划用途、设计用途;

第四十条
物业服务企业应当按照法律、法规规定及物业服务合同约定落实安全防范措施,并协助公安等相关部门做好物业管理区域内的安全防范工作。

  (一)移交物业档案和物业服务档案资料、物业服务用房;

物业服务企业应当按合同提供服务,不得以通知、声明、告示等方式作出对业主不公平、不合理的规定,或者减轻、免除其损害业主合法权益应当承担的责任。

  (二)损坏或者擅自变动房屋建筑主体结构、承重结构;

物业管理区域内发生安全事故等突发事件时,物业服务企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政主管部门报告,并协助做好救助工作。

  (二)撤出物业服务项目中的物业服务人员;

第五十四条
物业服务收费应当遵循合理、公开、费用与服务水平相适应的原则;按不同物业的使用性质和特点,分别实行政府定价、政府指导价、市场调节价。其收费项目、收费标准和计费方式由业主和物业服务企业按照国家规定的物业服务收费办法在物业服务合同中约定。

  (三)违法搭建建筑物、构筑物,开挖、扩建地下室;

物业服务企业未履行物业服务合同义务或者履行合同义务不符合约定,导致业主人身、财产受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

  (三)清退预收、代收的有关费用;

第五十五条
业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定;物业使用人未按约定交纳物业服务费用的,业主负连带交纳责任。

  (四)擅自改变或者破坏房屋外貌;

第四十一条
物业服务企业依法享受国家和省有关现代服务业规定的优惠政策。住宅小区内共用部位、共用设施设备运行、维护、保洁、绿化等物业公共服务过程中的用水、用电、用气价格,按照当地居民使用价格的标准执行,但洗车、餐饮等经营性用水、用电、用气除外。

  (四)法律、法规规定的其他事项。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的房屋,物业服务费用由建设单位交纳。

  (五)非法处分、损坏或者侵占道路、绿地、楼道、电梯、房顶、外墙等物业共用部位、共用设施设备;

第五章 物业管理与服务

  第四章 物业的使用与维护

物业服务合同未约定或者未经业主同意,物业服务企业自行提供的服务,不得向业主收取费用。

  (六)存放易燃、易爆、剧毒、放射性物质或者超负重物品;

第四十二条
建设单位在办理商品房预售许可或者现房销售备案前,应当按照划定的物业管理区域,通过招投标方式选聘物业服务企业,签订前期物业服务合同,提供前期物业服务。

  第四十五条 物业管理区域内的下列房屋及其配套设施归全体业主共有:

第五十六条
物业服务企业应当制定物业管理区域内突发事件应急预案,协助有关部门做好物业管理区域的安全防范工作。

  (七)擅自设置或者改变烟道、排风、排水管道;

第四十三条
建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同,应当包含前期物业服务合同约定的内容,并将临时管理规约和前期物业服务合同作为商品房买卖合同的附件。

  (一)物业服务用房;

发生安全事故或者突发事件时,物业服务企业应当及时采取应急措施,并向有关部门报告,协助做好救助工作。

  (八)制造超过规定标准的噪音、振动、异味;

建设单位应当将前期物业服务企业名称、物业服务内容、物业服务收费标准和物业服务合同期限等内容纳入商品房销售信息,并进行公示。

  (二)监控室;

第五十七条
本市实行物业服务重大事件报告制度,物业管理区域内发生下列情况之一的,物业服务企业应当向区县物业管理行政主管部门及相关部门报告:

  (九)影响其他业主正常采光、通风;

第四十四条
承接新建物业前,物业服务企业应当与建设单位按照国家相关规定和前期物业服务合同的约定,共同对物业的共用部位、共用设施设备进行检查验收。

  (三)按规划配建的非机动车车库(棚);

(一)发生火灾、爆炸或者自然灾害等造成人身伤亡或者危及建筑物安全;

  (十)任意弃置垃圾、排放污染物或者抛掷杂物;

物业承接查验应当邀请县(市、区)人民政府物业管理行政主管部门、业主代表参加,可以聘请相关专业机构协助进行。

  (四)绿地、道路、公共场所;

(二)建筑物及其附属设施设备发生安全隐患,且在8小时以内难以排除,严重危及业主、使用人及建筑物安全;

  (十一)擅自摆设摊点、占道经营;

第四十五条
建设单位应当按照国家有关规定和商品房买卖合同约定,向物业服务企业移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。

  (五)开发建设单位以房屋买卖合同或者其他书面形式承诺归全体业主共有的房屋及其配套设施设备;

(三)物业服务人员擅自撤离物业管理区域,造成物业服务中断,严重影响业主和使用人正常生活;

  (十二)违反规定在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画;

实施承接查验的物业,应当具备以下条件:

  (六)其他依法归全体业主共有的设施设备。

(四)发生群体性突发事件,影响社会和谐稳定;

  (十三)违反规定饲养动物;

(一)建设工程竣工验收合格,取得城乡规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件,并经城乡建设行政主管部门备案;

  开发建设单位申请房屋所有权初始登记时,归全体业主共有的房屋及其配套设施,由房产登记机关在房屋所有权登记簿上予以记载,并在管理区域内公示,但不颁发权属证书。

(五)物业管理区域内发生重大伤亡事件;

  (十四)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

(二)供水、排水、供电、供气、供热、信息通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成,供水、供电、供气、供热已安装经强制检定合格并运行正常的独立计量表具;

  第四十六条 业主、物业使用人应当按照规划行政主管部门批准或者房屋权属证书载明的用途使用房屋专有部分,不得擅自改变。

(六)其他影响业主、物业使用人正常生活的事件。

  对违反前款规定的行为,物业服务企业、业主委员会应当劝阻、制止;劝阻、制止无效的,物业服务企业、业主委员会应当及时报告相关行政管理部门。相关行政管理部门接到报告后,应当及时依法处理。

(三)教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成;

  业主、物业使用人装饰装修房屋的,应当遵守国家、省和市的规定以及管理规约。

第五十八条
物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位应当向最终用户收取费用。物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的,代收服务费由委托单位支付,不得向业主收取手续费等额外费用。

  第四十三条
业主应当在住宅装饰装修工程开工前,向物业服务企业办理登记手续,签订装饰装修管理服务协议。

(四)道路、车位、绿地、停车棚、物业管理用房等配套设施按照规划设计要求建成;

  第四十七条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。

专业经营单位不得强制物业服务企业代收费用,不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。

  物业服务企业应当将装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主,并对装饰装修工程进行现场巡查和监督。业主应当予以配合。

(五)电梯、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书;

  建设单位在物业竣工验收前,应当按物业建筑安装总造价2%的比例一次性向市、县物业行政主管部门选定的商业银行交存物业保修金,作为物业保修期间的维修保证费用。物业保修金交存、使用、管理和退还的办法,由市人民政府另行制定。

第五十九条
物业服务企业退出物业管理区域的物业管理服务,应当向业主委员会履行下列交接义务:

  第四十四条
利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、物业服务企业的同意后,由业主大会决定,或者经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,并按照规定办理有关手续。所得收益属全体业主共有。

(六)分期建设的,已建成区域与施工工地之间设置符合安全要求的隔离设施;

  第四十八条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定缴存专项维修资金。房屋专项维修资金属全体业主共有,专项用于物业保修期满后物业共有部位、共有设施设备的维修和更新、改造。房屋专项维修资金余额不足物业管理区域内应缴存专项维修资金总额的30%时,业主委员会应当召开业主大会决定专项维修资金的续筹方案。房屋专项维修资金的收取、使用、管理和监督的具体办法由市人民政府按照国家有关规定另行制定。

(一)移交服务档案资料和物业管理用房,实行酬金制的,还应当移交物业服务期间的财务档案;

  第四十五条
新建住宅物业的业主应当在办理房屋所有权登记前,将首期住宅专项维修资金足额存入住宅专项维修资金管理机构设立的专门账户。

(七)物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全;

  利用物业的共有部位、共有设施设备获取的收益,归拥有该物业的全体业主共有,经营收益主要用于补充住房专项维修资金,也可以按照业主大会的决定用于业主大会和业主委员会的工作经费或者其它事项。

(二)撤出管理区域内的物业服务人员;

  未建立首期住宅专项维修资金或者业主分户账面专项维修资金余额不足首期交存额百分之三十的,应当按照国家有关规定及时补建或者续交。

(八)法律、法规规定的其他条件。

  第四十九条 物业应当定期维修养护。物业出现按规定应当维修养护的情形时,业主或者物业服务企业应当及时履行维修养护义务。物业服务企业因维护、修缮等物业管理需要,必须进入专有部分的,业主、使用人应当提供方便。

(三)清退预收、代收的有关费用;

  对物业共用部位、共用设施设备进行维修、更新或者改造,涉及尚未售出的商品住宅的,建设单位应当按照尚未售出商品住宅的建筑面积分摊费用。

第四十六条
物业服务企业应当自物业交接后三十日内,向物业所在地县(市、区)人民政府物业管理行政主管部门办理备案手续。

  第五十条 存在安全隐患或者被鉴定为危险房屋的物业,责任人应当及时维修养护,有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的,可以由物业服务企业报经业主委员会同意或者直接按照管理规约的约定,代为维修养护或者采取应急防范措施,费用由责任人承担。有关业主不予配合造成公共利益或者他人合法权益受到损失的,责任人应当依法承担赔偿责任。

(四)法律、法规规定的其他事项。

  业主转让房屋所有权时,其交存的住宅专项维修资金余额一并转让给买受人。

承接查验资料属于全体业主所有,物业服务企业应当建立档案,妥善保管,业主有权免费查询。

  发生危及他人房屋使用安全或者公共安全的紧急情况时,物业服务企业应当立即采取应急措施,并及时通知业主委员会,维修费用由相关责任人承担。

第六十条
物业服务合同依法或者依约解除后,物业服务企业应当自合同解除之日起15日内退出物业管理区域,不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出。

  第四十六条
住宅物业建设工程质量保修期限届满后,发生下列紧急情况危及房屋使用和人身财产安全,需要立即对物业共用部位、共用设施设备进行维修、更新或者改造的,物业服务企业应当立即采取应急措施,并通知业主委员会或者接受业主委员会的委托,向住宅专项维修资金管理机构提出应急使用住宅专项维修资金的申请:

物业服务合同终止的,原物业服务企业应当及时将物业承接查验档案向业主委员会移交完毕。

  第五十一条 在物业管理区域内不得有下列行为:

第六十一条
业主、业主委员会、物业服务企业、建设单位之间在物业管理服务活动中发生争议的,可以要求物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府调解,也可以申请仲裁或者依法提起民事诉讼。

  (一)屋面、外墙渗漏的;

第四十七条
建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。

  (一)违反规定在房屋内进行装饰装修;

业主、业主委员会、物业服务企业对违反本条例的行为,可以向物业管理行政主管部门及其他有关部门投诉举报,有关部门应当及时调查核实,并依法处理。

  (二)楼体外立面脱落或者有脱落危险的;

建设单位将不符合交付条件的物业交付使用,因房屋质量、物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的,应当承担赔偿责任。

  (二)侵占、损坏共有部位、共有设施设备;

第六十二条
物业服务企业对业主违反服务合同或者法律、法规、管理规约,实施妨害物业管理服务的行为,有权要求业主恢复原状,停止侵害,排除妨害等并承担相应民事责任。

  (三)电梯故障,经特种设备检验机构检验,需要维修、更新或者改造的;

物业服务企业擅自承接未经查验或者承接不符合交付条件的物业,因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的,应当承担相应的赔偿责任。

  (三)违章搭建建筑物、构筑物;

第五章 物业的使用与维护

  (四)消防设施故障,消防管理部门要求对消防设施维修、更新或者改造的;

建设单位委托物业服务企业提供物业保修服务的,委托事项由双方约定并在物业管理区域内公示。

  (四)擅自改变物业规划用途或者外观;

第六十三条
业主、物业使用人应当遵守管理规约和物业服务合同的约定,爱护物业管理区域内的共用部位、共用设施设备。

  (五)其他危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况。

第四十八条
物业服务收费应当遵循质价相符、公平公开、合理诚信的原则。物业服务企业不得向业主收取服务合同以外的任何未予标明的费用。物业服务收费应当保持相对稳定。确需调整的,物业服务企业应当与业主委员会协商,并经业主大会同意;没有成立业主大会的,需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

  (五)违反规定饲养动物;

第六十四条 物业管理区域内禁止下列行为:

  住宅专项维修资金管理机构应当自收到申请之日起三个工作日内完成审核。审核通过后,出具应急使用确认书,并通知申请人立即组织维修。

第四十九条
业主大会选聘物业服务企业的,业主委员会应当与物业服务企业签订物业服务合同。鼓励业主大会采用招投标方式选聘物业服务企业。

  (六)违反规定摆摊设点、占道经营;

(一)损坏房屋承重、抗震结构、房屋外貌;

  第四十七条
新建住宅物业管理区域内的供水、排水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营设施设备及相关管线,应当符合国家技术标准和技术规范,所需费用由建设单位承担。建设单位在组织竣工验收时,应当通知专业经营单位参加,专业经营单位应当参加。竣工验收合格后,建设单位将供水、排水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营设施设备及相关管线移交给专业经营单位,专业经营单位应当接收。接收后,专业经营单位负责终端用户分户计量表或者终端用户入户端口以前的专业经营设施设备及相关管线的运行、维修、养护和更新,相关费用依法计入成本。

物业服务合同应当对物业服务事项、服务标准、服务费用、收费方式、双方的权利义务、物业管理用房、专项维修资金的使用、合同期限、违约责任等内容进行约定。

  (七)任意弃置垃圾;

(二)私自占用、损坏共用部位、共用设施设备;

  供水、排水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营设施设备及相关管线尚在建设工程质量保修期限内的,维修费用由建设单位承担。

物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起十五日内,将服务合同报送物业所在地县(市、区)人民政府物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

  (八)在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品;

(三)违反物业管理区域规划搭建建筑物、构筑物;

  第四十八条
供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向终端用户收取有关费用。对公共能耗应当独立安装计量装置,计量收费。

第五十条
物业服务事项可以包括以下内容:物业共用部位的日常维护和管理;物业共用设施、设备及其运行、使用的日常维护和管理;环境卫生、美化绿化管理服务;物业管理区域公共秩序维护;车辆停放及场地管理;物业维修、更新、改造和养护的账务管理;物业档案资料的保管;双方约定的其他服务事项。

  (九)堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品,排放有毒、有害物质,噪音;

(四)侵占绿地、毁坏花草树木;

  专业经营单位不得因部分终端用户未履行交费义务停止对已交费用户及物业共用部位、共用设施设备的服务。

第五十一条
业主委员会应当在物业服务合同期限届满三个月前组织召开业主大会,决定续聘或者选聘物业服务企业。倡导业主大会采用招投标方式续聘或者选聘物业服务企业。

  (十)违反规定从事妨碍业主正常生活的经营活动;

(五)乱设摊点、乱停车辆;

  专业经营单位不得强制物业服务企业代收有关费用。

物业服务企业决定不再续签物业服务合同的,应当在合同期限届满三个月前书面告知业主或者业主委员会,同时报告街道办事处、乡镇人民政府。

  (十一)法律、法规和规章禁止的其他行为。

(六)乱倒垃圾、堆放杂物;

  第四十九条
物业管理区域内,供水、排水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位因对专业经营设施设备及相关管线进行维修、养护和更新,需要临时占用、挖掘物业管理区域内道路和场地的,应当于施工前在物业管理区域内显著位置公告,施工时采取安全警示和保障措施,施工后及时恢复原状。

物业服务合同期限届满,业主大会未作出选聘或者续聘决定,物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的,原合同对双方具有约束力。在原合同权利义务延续期间,任何一方当事人提出终止合同的,应当提前三个月书面告知另一方当事人,并报街道办事处、乡镇人民政府。

  第五十二条 物业服务企业发现业主或者物业使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反有关规定以及管理规约行为的,应当予以劝阻、制止。对违反有关规定的行为,应当在24小时内报告相关行政主管部门,相关行政主管部门应当依法及时处理。

(七)违反规定饲养动物;

  第五章 监督管理

第五十二条
业主大会决定解聘物业服务企业的,被解聘的物业服务企业应当按照规定办理移交手续,并在约定的时间撤出物业管理区域。被解聘的物业服务企业在约定的撤出时间内,应当维持正常的物业管理秩序。

  第五十三条 业主出租或者出售物业的,应当在合同签订后10日内,将物业承租人或者买受人、出租期限以书面形式告知业主委员会和物业服务企业。

(八)擅自在建筑物、构筑物上张贴、涂写、刻画;

  第五十条
市、县(区)人民政府应当建立由物业管理行政主管部门牵头,相关行政管理部门参加的联席会议制度,研究解决物业管理中遇到的重大问题。

业主大会决定选聘新物业服务企业或者自行管理的,原物业服务企业应当自物业服务合同终止之日起退出物业管理区域,并向业主委员会或者在业主委员会监督下向新选聘的物业服务企业,履行下列交接义务:

  第五十四条 物业管理区域内依法设置机动车停放位的,应当符合国家交通设施安全标准的规定,不得占用消防通道和绿地、不得妨碍行人和其他车辆的正常通行。

(九)影响其他用户采光、通风及其他生活便利;

  街道办事处或者乡镇人民政府应当建立由居民(村民)委员会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位和相关行政管理部门等参加的联席会议制度,协调辖区内物业管理与社区管理、专业服务的相关事宜,协调处理物业管理纠纷。

(一)移交物业管理用房等共用部分、共用设施设备;

  物业管理区域内的机动车停车场(库),应当首先满足本物业管理区域内的业主或者使用人的需要。

(十)排放或者堆放有毒有害物质,堆放易燃易爆物品或者排放超过规定标准的噪音;

  第五十一条
市物业管理行政主管部门应当建立物业服务企业信用信息评价体系,健全物业服务企业和从业人员信用信息档案,实行动态管理,进行综合评价,定期向社会公布。

(二)移交物业承接查验的有关资料;

  业主大会决定对物业管理区域内公共场地车辆停放收取场地使用费的,可以委托物业服务企业收取,并按约定支付代收酬金。

(十一)从事危害公共利益的活动;

  县(区)物业管理行政主管部门负责物业服务企业和从业人员信用信息征集、评价、汇总和核查工作。

(三)移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护、保养、检验等技术资料,运行、维护、保养记录;

  第五章 法律责任

(十二)法律、法规禁止的其他行为。

  街道办事处、乡镇人民政府、居民(村民)委员会协助做好辖区内物业服务企业和从业人员信用信息的征集、核查工作。

(四)结清预收、代收和预付、代付费用;

  第五十五条 违反本条例规定的行为,国务院《物业管理条例》及其他有关法律、法规已有处罚规定的,从其规定。

业主大会、业主委员会对违反前款规定的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。劝阻、制止无效的,应当及时报告有关行政主管部门。业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。

  信用评价结果作为建设单位或者业主大会选聘物业服务企业的参考条件。

(五)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

  第五十六条 建设单位违反本条例第十一条第一款规定,未将物业管理区域符合业主大会成立条件的情况书面报告街道办事处、乡镇人民政府和区、县物业行政主管部门,或者未按照规定提供有关资料的,由区、县物业行政主管部门予以警告,责令限期改正;逾期未改正的,处以1000元以上3000元以下的罚款。

第六十五条
物业的共用部位、共用设施设备维修养护时,相关的业主、物业使用人应予配合。因相关业主、物业使用人阻挠维修养护造成其他业主、物业使用人财产损失的,应当承担赔偿责任。

  第五十二条
物业服务企业有下列行为之一的,应当录入物业服务企业信用信息档案:

第五十三条 业主对小区物业实施自行管理的,应当对下列事项作出决定:

  建设单位违反本条例第四十七条第二款规定,不按规定缴存物业保修金的,由市、县物业行政主管部门责令限期交存;逾期不缴存的,自逾期之日起按日加收滞纳部分万分之三的滞纳金,可以并处1万元以上3万元以下的罚款。

因维修养护造成相关业主、物业使用人的自用部位、自用设施设备损坏或者其他财产损失的,责任人应当负责修复或者赔偿。

  (一)在招投标活动中相互串通投标、提供虚假信息骗取中标或者采取行贿等不正当手段谋取中标的;

(一)自行管理的执行机构、管理人;

  第五十七条 物业服务企业违反本条例第三十五条第三款规定,未向区、县物业主管部门和街道办事处、乡镇人民政府报送统计报表的,由区、县物业行政主管部门予以警告,责令限期改正;逾期未改正的,处以500元以上1000元以下的罚款。

第六十六条
新建住宅物业、住宅区内的非住宅物业以及与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业,其建设单位应当在物业竣工验收合格后、申请不动产权属初始登记前,按照物业建筑安装总造价2%的比例,一次性向市物业管理行政主管部门设立的保修金专门账户交存物业保修金。保修责任期满后,根据建设单位的申请退还。长安区、临潼区、阎良区及市辖县的物业保证金应当交存到所在地物业管理行政主管部门设立的专门账户。

  (二)擅自终止物业服务合同撤离物业管理区域的;

(二)自行管理的内容、标准、费用和期限;

  物业服务企业违反本条例第三十五条第四款规定,未及时向相关行政管理部门、专业单位报告的,由区、县物业行政主管部门予以警告,责令限期改正;逾期未改正的,处以500元以上1000元以下的罚款。

第六十七条
物业在保修期内出现质量问题的,建设单位在接到业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业的维修要求后,应当在24小时内派人到现场核查情况,情况属实的,应当在72小时内予以维修。

  (三)物业服务合同终止后拒不退出物业管理区域,或者退出时不按照规定办理交接手续的;

(三)聘请专业机构的方案;

  物业服务企业违反本条例第三十六条规定,未办理物业服务承接查验手续或者对不符合承接条件的物业办理物业服务承接查验手续的,由区、县物业行政主管部门予以警告,责令限期改正;逾期未改正的,处以5000元以上1万元以下的罚款。

第六十八条
物业保修期限内,建设单位不履行保修义务的,业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业可以向物业所在地的区县物业管理行政主管部门提出物业保修金使用申请,由其委托的建筑工程质量检测机构鉴定后,属于保修责任范围内建筑工程质量问题的,由业主委员会或者受委托的物业服务企业组织维修,所需费用从物业保修金中垫支。

  (四)未依照法律、法规的规定和物业服务合同约定履行安全管理义务,导致物业管理区域内发生重大安全事故的;

(四)其他有关自行管理的内容。

  物业服务企业违反本条例第四十四条规定,拒不退出物业服务项目或者不按规定退出的,由区、县物业主管部门给予警告,责令限期改正;逾期不改正的,处以1万元以上3万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

区县物业管理行政主管部门应当在保修金动用后3个工作日内书面通知建设单位。建设单位应当在收到书面通知之日起15日内足额补存。

  (五)骗取、挪用或者侵占住宅专项维修资金的;

有特定要求的电梯等特种设备,应当委托专业性机构进行维修和养护。

  物业服务企业对业主、使用人违反本条例第五十二条规定,未予以劝阻、制止或者未在规定时间内报告相关行政主管部门的,由区、县物业行政主管部门予以警告,并处以500元以上1000元以下的罚款。

建设单位对维修责任承担有异议的,可以在前款规定的期限内依法提起民事诉讼或者申请仲裁,由人民法院或者仲裁委员会确定的责任人,在相关法律文书生效之日起15日内补存物业保修金。逾期不起诉或申请仲裁的,视为其认可承担维修责任。

  (六)擅自改变物业服务办公用房和物业共用部位、共用设施设备用途的;

实施自行管理的小区,应当主动接受街道办事处、社区居民委员会的指导监督。

  第五十八条 违反本条例第二十七条第三款规定,原业主委员会未按规定时间移交其保管的文件资料及其他属于全体业主共有的财物的,由区、县物业行政主管部门予以警告,责令限期移交。

第六十九条
物业保修期满后,业主自用部位、自用设施设备的养护、维修,由业主负责;业主与物业使用人另有约定的,从其约定。业主或者物业使用人也可以委托物业服务企业进行维修养护,并承担相应的费用。

  (七)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的;

无物业管理的老旧小区依托社区居民委员会实行自行管理。

  第五十九条 业主、物业使用人违反本条例第四十六条规定,擅自改变房屋使用性质的,由区、县物业行政主管部门予以警告,责令限期改正;情节严重的,处以1000元以上5000元以下的罚款;造成损失的,依法承担赔偿责任。

业主长期空置物业时,应当告知物业服务企业,采取措施防止漏水、漏气等事故的发生,并与物业服务企业就自用部位、自用设施设备的养护、维修、管理等事项进行协商。

  (八)泄露业主信息的;

第五十四条
供水、供电、供气等专业经营单位应当按照最终用户使用的计量器具显示的量值向最终用户收取费用。

  业主、物业使用人违反本条例第五十一条第(一)、(二)、(四)项规定,在房屋内进行装饰装修的,侵占、损坏共有部位、共有设施设备以及擅自改变物业规划用途或者外观的,由区、县物业行政主管部门予以警告,责令停止违法行为,恢复原状,视其情节,处以1000元以上1万元以下的罚款。

第七十条
业主或者物业使用人装饰装修住宅,应当遵守国家和省、市有关装饰装修和房屋安全管理的相关规定,并告知物业服务企业。物业服务企业应当书面告知业主房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项,并对房屋装饰装修施工进行监督。

  (九)扰乱、破坏业主活动,或者对业主进行威胁、侮辱、殴打或者打击报复的;

专业经营单位可以委托物业服务企业代收有关费用,但应当向物业服务企业支付报酬。物业服务企业不得向业主收取手续费等额外费用。

  业主、物业使用人违反管理规约,损害其他业主、使用人合法权益的,相关业主、物业使用人可以依法提起诉讼。

业主违反房屋装饰装修规定、临时管理规约或者管理规约的,物业服务企业应当予以制止。业主拒不改正或者已造成损害的,物业服务企业应当报告有关行政主管部门依法处理;造成相邻业主损失或者对公共利益造成损害的,业主应当承担赔偿责任。

  (十)乱收费或者收费不规范,且未改正的;

专业经营单位不得因部分最终用户未履行交费义务停止已交费用户和共用部位的服务。

  第六十条 市、区、县物业行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府及其他行政管理部门的工作人员利用职务上的便利,收受他人财物或者其他好处,不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为不予以查处,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予行政处分。

第七十一条
物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得改变用途。

  (十一)其他违反法律、法规规定的行为。

第六章 物业的使用和维护

  第六章 附则

业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业;物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当提请业主大会讨论决定同意后,由业主依法办理有关手续。

  第五十三条
市、县(区)物业管理和相关行政管理部门应当建立物业管理区域内违法行为投诉登记制度,在物业管理区域内显著位置公开部门职责、投诉举报电话,及时依法处理物业管理区域内的违法行为。

第五十五条
物业的使用和维护应当遵守国家有关市容环境卫生、环境保护、房屋管理、消防管理、治安管理、人防管理等法律、法规、业主公约或者管理规约的规定,不得损害公共利益和他人合法权益。

  第六十一条 本条例有关专业用语的含义:

第七十二条
业主、物业使用人应当按照房屋权属证书载明的用途使用房屋,不得擅自改变其使用性质。擅自改变房屋使用性质的,物业服务企业应当予以制止,并及时向有关行政管理部门报告。

  第五十四条
业主、业主大会、建设单位、物业服务企业可以委托第三方评估机构,开展物业项目交接和查验、物业服务标准和费用测算、物业服务质量评估等活动。

第五十六条 物业管理区域内禁止下列行为:

  物业服务,是指业主与其选聘的物业服务企业,按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

物业服务企业不得改变物业管理区域共用部位、共用设施设备的使用性质。

  第三方评估机构应当依照法律、法规的规定和合同约定提供专业服务,出具的评估报告应当真实、客观、全面。

(一)损坏房屋承重结构、主体结构;

  业主是指房屋所有权人。

第七十三条
业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损害业主的共同利益。

  第五十五条
市、县(区)物业管理行政主管部门应当加强对物业管理法律、法规及相关政策的宣传和培训,引导业主、物业服务企业依法行使权利,履行义务。

(二)侵占、损坏共用部位、共用设施设备;

  物业使用人是指物业承租人和其他实际使用物业的非所有权人。

因维修物业或者公共利益,业主确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会和物业服务企业的同意;物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会的同意。

  第五十六条
市物业管理行政主管部门负责制定管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同、承接查验协议等参考文本。

(三)擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地;

  前期物业服务是指业主、业主大会首次选聘物业服务企业之前,由建设单位选聘的具有相应资质的物业服务企业实施的物业服务。

业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地,在约定期限内恢复原状。

  第六章 法律责任

(四)违法搭建建筑物、构筑物、障碍物,破坏或者擅自改变房屋外观;

  专有部分是指在构造上及利用上具有独立性,由单个业主独立使用、处分的物业部位。

第七十四条
供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护、更新等责任及相关费用。

  第五十七条 违反本条例规定的行为,法律、法规已有规定的,从其规定。

(五)违反安全管理规定存放易燃、易爆、剧毒、腐蚀性、放射性等危险物品;

  共用部位是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

专业经营单位可以将专业经营设施设备的维护、保养等事宜委托给物业服务企业承担,物业服务企业可以按照委托合同向专业经营单位收取报酬。

  第五十八条
建设单位有下列行为之一的,由市、县(区)物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期未改正的,按照下列规定予以处罚:

(六)擅自架设电线、电缆;

  共用设施是指住宅小区或单幢住宅内,建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施使用的房屋等。

第七十五条
利用物业共用部位、共用设施设备设置广告和进行其他经营性活动的,应当在征得相关业主、业主大会同意,并征求物业服务企业的意见后,按照规定办理有关手续。所得收益属全体业主所有,应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

  (一)违反本条例第六条规定,未报送相关资料的,处一万元以上三万元以下罚款;

(七)高空抛物、随意弃置垃圾、排放污水;

  第六十二条 本条例的具体应用问题由西宁市人民政府负责解释。

第七十六条
物业存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时,责任人应当及时维修养护,有关业主应当给予配合。

  (二)违反本条例第二十四条规定,未履行备案义务的,处一万元以上三万元以下罚款。

(八)在公共走道、楼梯间、门厅内存放电动自行车或者为其充电;

  第六十三条 本条例自2008年5月1日起施行。

责任人不履行维修养护义务时,经业主大会同意,可以由物业服务企业维修养护,费用由责任人承担。

  第五十九条
物业服务企业有下列行为之一的,由市、县(区)物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期未改正的,按照下列规定予以处罚:

(九)排放有毒、有害等污染环境的物质,露天烧烤、露天焚烧杂物;

第六章 专项维修资金的管理与使用

  (一)违反本条例第二十八条规定,未履行备案义务的,处一万元以上三万元以下罚款;

(十)制造超过规定标准的噪音或者影响邻居采光通风;

第七十七条
住宅物业、住宅小区内的非住宅物业、与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,以及出售公有住房的单位,应当交存专项维修资金。

  (二)违反本条例第三十三条规定,未公开相关信息的,处五千元以上二万元以下罚款;

(十一)侵占绿地、毁坏绿化植物和绿化设施;

专项维修资金归业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。

  (三)违反本条例第三十四条规定,未履行重大事项报告义务的,处一万元以上三万元以下罚款;

(十二)占用、堵塞、封闭消防通道、消防登高面,损坏消防设施及器材;

第七十八条 专项维修资金按下列标准交存和提取:

  (四)违反本条例第三十七条规定,实施相关行为的,处一万元以上三万元以下罚款;

(十三)在建筑物、构筑物上乱涂写、乱刻画、乱张贴,楼道、门厅、电缆井内堆放杂物;

(一)商品住宅的业主,与商品住宅相连的非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存专项维修资金,每平方米建筑面积交存首期专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。物业管理行政主管部门,应当根据本地区情况,合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期专项维修资金的数额,并适时调整。

  (五)违反本条例第三十九条规定,拒不退出物业管理区域,未按照规定办理交接手续,或者退出前未维持正常的物业管理秩序的,处一万元以上十万元以下罚款。

(十四)擅自改变房屋用途,将住宅变为非住宅,从事餐饮、生产加工、歌舞娱乐等经营活动;

(二)售后公有住房的业主按照所拥有物业的建筑面积交存专项维修资金。每平方米建筑面积交存首期专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。

  第七章 附 则

(十五)使用地锁、石墩、栅栏等障碍物占用公共道路、公共停车泊位,违反规定停放车辆;

(三)出售公有住房的售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%,高层住宅不低于售房款的30%,从售房款中一次性提取专项维修资金。

  第六十条
没有街道办事处的,由相应的社区工作站承担街道办事处在物业管理工作中的职责。

(十六)违反规定饲养动物,干扰他人正常生活;

商品住宅、公有住房已经出售但未交存专项维修资金的物业管理区域,应当补交专项维修资金。

  第六十一条
本条例规定的终端用户分户计量表或者终端用户入户端口以前,包括分户计量表、入户端口本身。

(十七)利用房屋从事危害公共安全、公共利益和侵害他人正当权益的活动;

第七十九条
商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前,将首期专项维修资金足额存入专项维修资金专户。建设单位、物业服务企业不得代收专项维修资金。

  第六十二条 本条例自2018年9月1日起施行。

(十八)法律、法规和业主公约或者管理规约禁止的其他行为。

业主在办理房屋入住手续时,应当提供交存专项维修资金的凭证;未提供凭证的,建设单位不得将房屋交付使用。

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违反前款规定的,物业服务企业、业主委员会应当予以劝阻、制止。业主、物业使用人有权投诉、举报,物业服务企业、业主委员会应当及时处理。劝阻、制止无效的,应当及时报告有关行政主管部门,有关行政主管部门应当依法处理。

第八十条
业主大会成立前,专项维修资金由物业所在地物业管理行政主管部门代为管理。业主大会成立后,专项维修资金代管部门应当按照有关规定,将该物业管理区域内业主交存的专项维修资金账面余额划转至业主大会在商业银行开立的维修资金账户,并将有关账目等移交业主委员会。开户银行应当与物业管理行政主管部门签订监督协议。

第五十七条
禁止在物业管理区域内饲养烈性犬和大型犬,具体品种和体高体重标准由省公安机关会同省畜牧部门、省城市管理部门确定,并自本条例实施之日起一年内向社会公布。

业主大会开立的住宅专项维修资金账户,应当接受所在地物业管理行政主管部门的监督。

业主、物业使用人在物业管理区域内饲养前款规定以外其他犬只,应当遵守有关法律、法规和业主公约或者管理规约。携犬出户的,应当束犬链牵引。

第八十一条
开立专项维修资金专户,应当以物业管理区域为单位设账,按房屋门户号设分户账;未划分物业管理区域的,以幢为单位设账,按房屋门户号设分户账。

第五十八条
电梯维护保养单位应当加强电梯日常运行的检查、保养和维护。物业服务企业发现电梯存在性能故障或者其他安全隐患的,应当立即采取措施,通知电梯维护保养单位及时维修,电梯维护保养单位应当及时抢修。电梯存在严重安全隐患,无改造、修理价值,或者达到安全技术规范规定的报废条件的,物业服务企业应当及时公示并报告业主,积极协调办理报废事宜。

第八十二条
住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用的分摊办法,相关业主有约定的,从其约定;无约定的,根据其各自拥有物业的建筑面积比例按照下列规定分摊:

第五十九条
鼓励老旧小区业主为满足日常生活需要加装电梯。加装电梯由老旧小区主管单位或者业主委员会负责组织,需经单元(栋)三分之二以上业主同意。相关业主应当配合,不得阻拦。规划、住房城乡建设、财政、国土资源、质监、环保等有关行政部门应当支持。

(一)用于小区共用设施设备维修和更新、改造的,由小区业主按照其拥有物业的建筑面积比例承担,并从小区业主交存的维修资金中列支;

第六十条
城乡规划主管部门应当将规划用于停放汽车的车位、车库在建设工程规划许可证的附件中予以注明,同时明确物业管理区域内车位、车库的配置比例。

(二)用于整幢楼本体共用部位、共用设施设备维修和更新、改造的,由整幢楼业主按照其拥有物业的建筑面积比例承担,并从该幢业主交存的维修资金中列支;

建设单位应当将物业管理区域车位、车库配置比例在显著位置公示,按照配置比例通过出租、出售、附赠方式约定车位、车库的归属。

(三)用于本单元内共用部位、共用设施设备维修和更新、改造的,由本单元内业主按照其拥有物业的建筑面积比例承担,并从该单元业主交存的维修资金中列支。

第六十一条
建设单位应当将规划车位、车库的处置方式向物业买受人明示,并在商品房买卖合同中予以约定。采用出售、出租方式处置规划车位、车库的,建设单位应当向物业买受人明示,约定出售价格、出租方式、出租价格、出租期限等内容。

住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造,涉及尚未售出商品住宅、非住宅的,建设单位应当按照尚未售出商品住宅、非住宅的建筑面积,分摊维修和更新、改造费用。

建设单位不得将物业管理区域内规划的车库、车位出售给本区域以外的其他人。业主要求承租尚未处置且空置的规划车库、车位的,建设单位不得以只售不租为由拒绝出租。

第八十三条 业主转让物业的,专项维修资金中的剩余部分应当结转受让人。

在首先满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要后还有多余规划车位、车库的,建设单位可以出租给本物业管理区域外的使用人,但租赁期限不得超过六个月。

因拆迁或者其他原因造成物业灭失的,剩余的专项维修资金业主交存的应当退还业主;公有住房单位交存的部分返还售房单位;售房单位不存在的,按照售房单位财务隶属关系收缴同级国库。

第六十二条
物业管理区域内划定车位、停放车辆,不得占用、堵塞、封闭疏散通道、公共出入口等,不得影响其他车辆和行人的正常通行。

第八十四条
市人民政府应当制定专项维修资金的统一管理使用办法。专项维修资金的管理使用办法应当包括使用计划报批制度、财务预决算管理制度、审计监督制度以及业主查询对账制度。

利用物业管理区域内公共道路、场地划定车位停放车辆的,车位划定、分配方式、服务费、收益分配方式等,在业主大会成立前,应当征求专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意;业主大会成立后,由业主大会按照法律、法规、管理规约等要求决定。

第七章 法律责任

第六十三条
利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,所得收益归全体业主所有,主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会或者相关业主的决定用于业主委员会工作经费或者物业管理方面的其他需要。

第八十五条
违反本条例规定,住宅物业的建设单位未通过招标的方式选聘物业服务企业,或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务企业的,由市物业管理行政主管部门责令限期改正,给予警告,可以并处5万元以上10万元以下的罚款。建设单位未按规定时限完成招标的,由市物业管理行政主管部门责令改正,可以处1万元以上5万元以下的罚款。

第六十四条
业主或者物业使用人应当在住宅装饰装修工程开工前,向物业服务企业办理登记手续,签订装饰装修管理服务协议。物业服务企业应当将装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人。

第八十六条
违反本条例规定,建设单位未在规定时限内将前期物业服务合同和临时管理规约报送备案的,由物业管理行政主管部门责令限期改正,给予警告,可以并处5000元以上1万元以下的罚款。

已经办理登记的,物业服务企业及其工作人员不得向业主或者物业使用人强行推销装饰装修材料,不得限制或者阻挠装饰装修材料进出物业管理区域。

第八十七条
违反本条例规定,不移交有关资料的,由物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,对相关建设单位、物业服务企业予以通报,并处1万元以上10万元以下的罚款。

物业服务企业应当对房屋装饰装修情况进行现场巡查,业主、物业使用人、装饰装修施工人员应当予以配合。

第八十八条
违反本条例规定,前期物业管理期间,物业服务企业未按规定履行告知义务擅自退出物业管理区域的,由物业管理行政主管部门处5000元以上1万元以下的罚款。

因住宅内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗透水、停水停电、物品损坏、外立面损坏等,业主、物业使用人应当负责修复和赔偿。

第八十九条
违反本条例规定,建设单位拒不交纳未出售或者尚未交给物业买受人的房屋的前期物业服务费用的,由物业管理行政主管部门给予警告,责令改正,可以并处3000元以上3万元以下的罚款。

第六十五条
业主应当按照国家和省有关规定,将首期专项维修资金存入物业管理行政主管部门设立的专项维修资金专户。不动产登记机构在进行不动产权登记时,应当核验专项维修资金缴存情况。

第九十条
违反本条例规定,建设单位拒不制定或者不公示临时管理规约的,由物业管理行政主管部门给予警告,责令改正,可以并处5000元以上1万元以下的罚款。

专项维修资金属于业主共有,专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造,不得挪作他用。

第九十一条
违反本条例规定,街道办事处或者乡镇人民政府未在规定期限内组织成立首次业主大会筹备组的,由区县人民政府责令限期改正;逾期未改正的,对负有责任的主管人员和其他直接责任人员给予行政处分。

物业管理行政主管部门应当按照方便快捷、公开透明、受益人与负担人相一致的原则,依法保障专项维修资金的正常合理使用。

第九十二条
违反本条例规定,业主委员会委员资格终止后,逾期不交回有关资料、印章的,由街道办事处或者乡镇人民政府责令交回;造成损失的,依法承担赔偿责任。

第六十六条
专项维修资金的使用,经业主大会依法决定,可以根据维修范围以单元(栋)为单位进行表决,也可以采取异议表决,即持不同意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的,视为表决通过。

第九十三条
违反本条例规定,物业管理区域内发生重大事件,物业服务企业未及时报告的,由区县物业管理行政主管部门给予警告,并处5000元以上2万元以下的罚款。

第六十七条
专项维修资金的管理,实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。设区的市、县人民政府应当建立健全专项维修资金的使用、管理和监督制度。

第九十四条
违反本条例规定,物业服务合同解除后,物业服务企业未在规定期限内退出的,由物业管理行政主管部门责令限期退出;逾期未退出的,处5万元以上30万元以下的罚款。

业主大会成立前,专项维修资金由物业管理行政主管部门代行管理。业主大会成立后,根据业主大会决定,选择自行管理或者代行管理。业主大会选择自行管理专项维修资金的,应当在银行设立专项维修资金账户,接受物业管理行政主管部门的监督。

第九十五条
违反本条例规定,建设单位未按规定交纳、补存物业保修金的,由物业管理行政主管部门责令限期交纳;逾期不交纳的,自逾期之日起按日加收滞纳部分0.5%。的滞纳金,可以处10万元以上30万元以下的罚款。

第六十八条
专项维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的,业主应当按照相关规定以及业主大会的决定续筹专项维修资金。

第九十六条
违反本条例规定,有下列行为之一的,由物业管理行政主管部门责令限期改正,给予警告,并按照本条第二款的规定处以罚款;所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用:

物业所有权发生转移时,交存的专项维修资金一并转移给物业买受人。

(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;

第六十九条
物业存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时,责任人应当及时维修养护,有关业主应当给予配合。

(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的;

责任人不履行维修养护义务的,经相关业主同意,可以由物业服务企业维修养护,费用由责任人承担。

(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。

物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造时,相关业主、物业使用人应当予以配合。

个人有前款规定行为之一的,处1000元以上1万元以下的罚款;单位有前款规定行为之一的,处5万元以上20万元以下的罚款。

第七十条
物业管理区域内共用部位、共用设施设备出现下列紧急情况的,物业服务企业应当立即组织应急维修:

第九十七条
违反本条例规定,业主、物业使用人或者其他单位、个人损坏房屋承重结构、抗震结构、房屋外貌或者私自占用、损坏共用部位、共用设施设备的,由物业所在地物业管理行政主管部门责令恢复原状、赔偿损失,对个人处1000元以上1万元以下的罚款;对单位处5万元以上20万元以下的罚款。

(一)电梯、消防等共用设施设备故障损坏,无法正常使用的;

第九十八条
违反本条例规定,挪用专项维修资金的,由物业管理行政主管部门予以追回,给予警告,没收违法所得,可以并处挪用数额2倍以下的罚款;物业服务企业挪用专项维修资金,情节严重的,由颁发资质证书的部门吊销资质证书;
构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

(二)屋面、外墙渗漏的;

第九十九条
违反本条例规定,建设单位、物业服务企业代收专项维修资金的,由物业管理行政主管部门责令限期移交,并处所收金额5%以上10%以下的罚款。

(三)楼体外墙墙面有脱落危险的;

第一百条
违反本条例规定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其及时交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以申请仲裁或者向人民法院起诉。

(四)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍的;

第一百零一条 违反本条例规定的行为,其他法律法规有处罚规定的,从其规定。

(五)公共护栏(围)破损严重的;

第一百零二条
物业管理行政主管部门作出吊销资质证书、20万元以上罚款处罚决定的,应当告知当事人有要求听证的权利。

(六)其他紧急情况。

当事人对行政处罚不服的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

出现前款情形之一的,物业管理行政主管部门接到申请后,应当即时核准并拨付专项维修资金。应急维修费用应当向业主公示。

第一百零三条
拒绝、阻碍物业管理行政主管部门工作人员执行公务的,由公安机关依法处罚;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

业主大会自行管理物业专项维修资金的,按照前款规定执行。

第一百零四条
物业管理行政主管部门工作人员滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的,由其所在单位或者行政监察部门给予行政处分;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

第七十一条
电缆、供水供气供热管道等专业经营设施设备发生故障或者损坏时,业主、业主委员会、物业服务企业应当及时报告。专业经营单位应当及时维修、养护、更新。

第八章 附 则

第七章 监督管理

第一百零五条 本条例中有关专业用语的含义:

第七十二条
省物业管理行政主管部门应当制定全省物业服务市场主体和从业人员信用标准,建立全省统一的物业服务市场诚信体系和信用平台,公开物业服务项目信息和信用信息,并会同相关部门及有关单位对失信物业服务市场主体实施联合惩戒。

(一)自用部位:是指门户以内的房间、厨房、卫生间、阳台、天井、庭院以及室内墙面等部位;

县级以上物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业服务市场主体信用信息采集和诚信档案管理工作。

(二)自用设备:是指门户以内,业主自用的门窗、卫生洁具和通向总管的供水、排水、燃气管道、电线以及水、电、气户表等设备;

第七十三条
县级以上人民政府相关行政主管部门按照各自职责,负责物业管理区域内下列工作:

(三)共用部位:房屋承重结构、房屋主体结构、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、内天井、户外墙壁、屋面、传达室、治安监控室、消防监控室;

(一)住房城乡建设行政主管部门负责建设工程竣工验收备案,监督建设单位履行建筑工程质量保修责任,监督检查房屋装饰装修活动;

(四)共用设施设备:绿地、道路、化粪池、污水井、雨水井、垃圾中转站、水泵、水箱、电梯、业主楼层间的供、排水总管、信报箱、消防设施、公共照明设施、监控设施、避雷设施、公用天线、露天停车场、非机动车库、公用设施设备用房等。

(二)规划行政主管部门负责物业管理用房、老旧小区加装电梯等规划,负责对违法建筑的认定;

第一百零六条业主委托其他管理人管理物业的,可以参照本条例执行。

(三)城市管理执法部门负责查处违法建筑、毁坏绿地等行为;

第一百零七条 本条例自2010年6月1日起施行。

(四)工商行政管理部门负责监督检查无照经营活动;

(五)价格行政主管部门负责监督检查价格公示、违规收费活动;

(六)公安机关负责监督检查治安、消防、技防、保安服务等活动;

(七)质监行政主管部门负责电梯等特种设备安全和计量监管;

(八)财政、审计行政主管部门负责对物业管理行政主管部门专项维修资金使用和管理情况的监督检查;

(九)环保行政主管部门负责监督检查污染环境行为;

(十)人防行政主管部门负责对人防工程维护管理的监督检查。

已经实行城市管理综合执法体制改革的设区的市、县(市、区),对有关部门职责分工另有调整的,从其规定。

第七十四条
街道办事处、乡镇人民政府应当建立物业管理联席会议制度。联席会议由街道办事处、乡镇人民政府召集,物业管理、公安派出所、城市管理等部门和社区居(村)民委员会、业主委员会(业主代表)、物业服务企业、专业经营单位等各方参加。联席会议协调解决本辖区内物业管理中的重要问题。

第七十五条
县级以上人民政府发展改革、住房城乡建设、规划、公安、环保、城市管理、工商、人防、质监等有关部门,应当建立违法行为投诉登记制度,并在物业管理区域内显著位置公布联系单位、举报电话,依法处理物业管理区域内的违法行为。

任何单位和个人对违反本条例规定的行为,可以向物业管理行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府及其他有关部门投诉举报,有关单位应当及时调查核实,并依法处理。

行政执法单位需要进入物业管理区域开展执法工作的,业主、业主委员会、物业服务企业应当提供便利。

第八章 法律责任

第七十六条 违反本条例规定,法律、行政法规已有法律责任规定的,从其规定。

第七十七条
业主委员会作出的决定,违反法律、法规规定或者业主大会决定,给业主、物业服务企业造成损害的,由签字同意该决定的业主委员会成员承担民事责任;严重损害业主合法权益或者严重影响公共秩序的,依法追究相关责任。

第七十八条
物业服务企业人员对业主或者物业使用人实施人身、财产损害等行为的,依法承担民事责任;对违反治安管理的行为,依照《中华人民共和国治安管理处罚法》予以处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第七十九条
违反本条例第十三条规定,专业经营单位拒不接收或者拒不履行承担运行、维修和更新责任的,由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处三十万元以上一百万元以下罚款。

第八十条
违反本条例第十九条、第二十条第四款规定,未及时报送文件资料、建设单位不提供筹备费用的,由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处五万元以上十五万元以下罚款。

第八十一条
违反本条例第三十八条第一款规定,物业服务企业擅自利用或者擅自允许他人利用物业共用部位、共用设备设施进行广告、宣传和经营等活动,擅自设置或者擅自允许他人设置营业摊点的,由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正,给予警告,处五万元以上二十万元以下罚款。

违反本条例第三十八条第二款规定,物业服务企业泄露业主信息或者对业主进行骚扰、恐吓、打击报复或者采取暴力行为的,由公安机关按照《中华人民共和国治安管理处罚法》的规定处罚。

第八十二条
违反本条例第三十九条规定,物业服务企业未在物业管理区域显著位置公示有关信息的,由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处一万元以上三万元以下罚款。

第八十三条
违反本条例第五十二条第一款规定,物业服务企业未按照规定办理移交手续的,由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处二十万元罚款;物业服务企业未按照约定时间提前撤出物业管理区域的,由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处五万元以上十万元以下罚款。

违反本条例第五十二条第二款规定,原物业服务企业未在规定时间内退出物业管理区域的,县级以上人民政府物业管理行政主管部门自规定时间届满次日起对其处以每日一万元罚款。

第八十四条
违反本条例第五十六条第一款第一项规定,损坏房屋承重结构、主体结构的,由县级以上人民政府住房城乡建设行政主管部门责令限期改正,处五万元以上十万元以下罚款;造成他人损失,应当依法赔偿。

违反本条例第五十六条第一款第二项规定,侵占、损坏共用部位、共用设施设备的,由县级以上人民政府物业管理行政主管部门或者其他依法行使监督管理权的部门,责令限期改正,恢复原状,并对个人处一千元以上一万元以下罚款,对单位处五万元以上二十万以下罚款。

违反本条例第五十六条第一款第四项规定,违法搭建建筑物、构筑物、障碍物的,由县级以上人民政府城市管理执法部门责令限期拆除,视情节轻重,可以处二千元以上二万元以下罚款;逾期未拆除的,人民政府城市管理执法部门可以申请所在地县级以上人民政府组织强制拆除。

违反本条例第五十六条第一款其他禁止行为规定的,由依法行使监督管理权的部门依照相关法律法规给予行政处罚。

第八十五条
违反本条例第五十七条第一款规定,在物业管理区域内饲养烈性犬和大型犬的,由公安机关或者具有城市管理行政执法权的部门没收犬只,并处五千元以上一万元以下罚款。

违反本条例第五十七条第二款规定,携犬出户未束犬链牵引的,由具有城市管理行政执法权的部门责令改正;拒不改正的,处五百元以上一千元以下罚款;情节恶劣或者造成严重后果的,没收犬只。犬只伤害他人的,养犬人应当依法承担相应的法律责任。

第八十六条
违反本条例第五十八条规定,物业服务企业发现电梯存在性能故障或者其他安全隐患,未立即采取措施,致使乘客滞留电梯轿厢,情节严重的,由县级以上人民政府特种设备安全监督管理部门处五千元以上一万元以下罚款。电梯维护保养单位接到通知后,未及时抢修导致电梯事故的,由县级以上人民政府特种设备安全监督管理部门处五万元以上二十万元以下罚款。电梯达到安全技术规范规定的报废条件,物业服务企业未及时公示并报告业主,未积极协调办理报废事宜的,由县级以上人民政府特种设备安全监督管理部门责令立即改正,并处一万元以上五万元以下罚款。因电梯事故给他人造成人身、财产损害的,应当承担相应的法律责任。

第八十七条
违反本条例第六十一条第二款规定,建设单位将车位车库出售给本区域业主以外的其他人的,由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期返还;逾期不改正的,没收违法所得,每违规出售一个车位、车库,处五万元以上十万元以下罚款。建设单位对业主要求承租的车位、车库只售不租的,由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处五万元以上十万元以下罚款。

违反本条例第六十一条第三款规定,建设单位将未出售或者未附赠的车位、车库不优先出租给本区域内业主,或者将多余车位、车库出租给本物业管理区域外使用人租赁期限超过六个月的,由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正,没收违法所得;逾期不改正的,处五万元以上十万元以下罚款。

第八十八条
违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在物业管理区域内公示等形式督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以依法向人民法院提起诉讼。

第八十九条
县级以上人民政府发展改革、公安、财政、环保、城乡规划、城乡建设、城市管理、工商、人防、质监等有关行政主管部门工作人员有下列情形之一的,依法给予行政处分:

(一)未按照本条例规定履行监督检查、审核查验职责的;

(二)发现违法行为或者接到投诉、举报后不及时处理的;

(三)其他玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的行为。

第九十条
物业管理行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府工作人员有下列情形之一的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

(一)未按照本条例规定履行监督检查职责的;

(二)未按照本条例规定召集或者参加物业管理联席会议的;

(三)未按照本条例规定筹备、组织召开业主大会会议的;

(四)发现违法行为或者接到投诉、举报后不及时处理的;

(五)截留、挪用、侵占或者未按时审核拨付专项维修资金的;

(六)其他玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的行为。

第九章 附 则

第九十一条 本条例下列用语的含义:

(一)最终用户,是指接受供水、供电、供气、供热等服务的最终分户业主或者实际使用人。

(二)物业使用人,是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。

(三)专有部分,是指在构造上和利用上具有独立性、由单个业主独立使用、处分的物业部位。

(四)专业经营设施设备,是指最终用户分户计量表或者最终用户入户端口以外的变(配)电、二次供水、燃气调压、供热系统等设施设备及相关管线和计量装置。

(五)物业的共用部位,是指物业的主体承重结构部位,包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、户外墙面、门厅、楼梯间、电梯间、走廊通道、管道井等。

(六)物业的共用设施设备,是指物业管理区域内,由业主共有共用的电梯、照明设施、电力设备安全外护栏、天线、上下水管道、落水管、沟渠、池、井、消防设施、电子监控设施、避雷装置、区域围护、道路、绿地、非经营性停车场(库)、自行车棚、公益性文体设施、共用设施设备用房等。

第九十二条 本条例规定的专有部分面积和建筑物总面积,按照下列方法认定:

(一)专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行登记的,暂时按照测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂时按照房屋买卖合同记载的面积计算;

(二)建筑物总面积,按照前项的统计总和计算。

第九十三条 本条例规定的业主人数和总人数,按照下列方法认定:

(一)业主人数按照专有部分的数量计算,一个专有部分按照一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按照一人计算;

(二)总人数,按照前项的统计总和计算。

第九十四条
业主大会及业主委员会指导细则、前期物业招投标制度、管理规约、物业服务合同示范文本、物业服务规范等由省人民政府物业管理行政主管部门自本条例施行之日起一年内制定并公布。

第九十五条
本条例自2018年1月1日起施行。2001年1月13日河南省第九届人民代表大会常务委员会第二十次会议通过,根据2010年7月30日河南省第十一届人民代表大会常务委员会第十六次会议修正的《河南省物业管理条例》同时废止[1] 。

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