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* 国务院重申房地产从严调控基调不改

  被称为史上最严的“新国五条”自2010年9月29日出台以来,限购、限贷、房产税、保障性住房、监督问责等“五大利器”在楼市调控中发挥了积极作用。接受《经济参考报》记者采访的专家认为,一年来,在这些调控政策影响下,楼市成交急剧萎缩,房价过快上涨势头得到遏制,尤其是一线城市房价已连续两月止涨,虽然二、三线城市房价仍呈现涨势,但涨幅不断收窄。房价拐点渐行渐近。

摘要:2010年,70个大中城市房价从同比涨幅来看,年初一路飞扬,4月达到顶峰,涨幅达到12.8%。自4月份国务院调控措施出台后,涨幅逐步回落。从环比涨幅来看,有升有降,市场陷入观望。
在去年12月底举行的全国住房和城乡建设工作会议上,住房和城乡建设部部长姜伟…

15个城市出台房地产调控细则

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  调整 需求锐减房价冷热不均

  2010年,70个大中城市房价从同比涨幅来看,年初一路飞扬,4月达到顶峰,涨幅达到12.8%。自4月份国务院调控措施出台后,涨幅逐步回落。从环比涨幅来看,有升有降,市场陷入观望。

时尚之都罗安达为房产税试点城市vnsr威尼斯城官网登入,限购令扩至2三线城市。  盘点2010年的房地产发展,调控是无法绕过的关键词。从4月17日出台的“国十条”、9月29日再次出台的“新国五条”,再到近两个月各部委密集出台的一系列政策文件,党中央、国务院遏制房价过快上涨势头的决心坚定,对房地产市场的调控力度持续加大。

3月17日在南京拍到的一处新楼盘。REUTERS/Sean Yong

  按照“新国五条”规定,房价过高、上涨过快、供应紧张的城市,要在一定时间内限定居民家庭购房套数,其后超过20个城市限购。2011年1月,国务院办公厅出台《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》要求,各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市,在一定时期内,要从严制定和执行住房限购措施。其后43个城市限购。

  在去年12月底举行的全国住房和城乡建设工作会议上,住房和城乡建设部部长姜伟新评价:“调控取得一定效果。”

  从政有经,令行为上。截至11月底,已有十五个城市陆续出台了落实国家二次调控的实施细则,就限购、执行差别化房贷、加大住房供应和保障房建设等多个方面做出规定。日前,本报记者采访了北京、上海、广州、三亚、南京、杭州、温州、厦门等八个城市,了解各个城市在“新国五条”出台后落实国家调控政策的情况。

* 房价上涨过快的二三线城市将限购

  一年来,在“限购令”影响下,需求锐减,限购城市与非限购城市房价呈现冷热不均的态势。

  根据权威部门对8个热点城市住房差别化信贷政策检查来看,近半年来二套及以上住房贷款占比明显回落。

  9月29日出台的“新国五条”,第一条就明确要求各地“立即研究制定贯彻落实国发[2010]10号文件的实施细则”。同时,“对政策落实不到位、工作不得力的,要进行约谈,直至追究责任”,从“立即”、“细则”、“约谈”中,中央督办地方政府尽快落实新政策的力度和决心可见一斑。

* 力促保障房建设如期进行

  据伟业我爱我家市场研究院数据显示,今年上半年,全国各限购城市新建商品住宅成交量环比均出现了明显的下滑,其中一线城市成交量环比减少了29.3%,限购范围内的二线城市也减少了23.3%。

  住房供应总体有所改善。2010年,全国城市住房供地计划近270万亩,实际供应比2009年增加约80%。

  9月30日,深圳紧急出台楼市限购令,随后,厦门、上海、宁波、杭州等15个城市相继出台包含限购令在内的多项实施细则,加上早已开始限购的北京,房地产市场的第二轮调控在各地全面铺开。

* 并不意味楼市调控会进一步加力

  7月,国务院常务会议要求,房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施。二、三线城市限购令疑云加重市场观望情绪,楼市“红9月”风光不再。中国指数研究院统计显示,近两周监测的35个城市中,有20个以上城市楼市成交量同比下降,12个以上城市成交量跌幅在30%以上。上周监测的重点城市中,仅武汉同比上涨,其余城市成交量皆同比下跌,除深圳外,重庆同比下降幅度皆超过50%。

  保障性安居工程进展顺利。2010年全国保障房建设规模创历年之最,各类保障性住房和棚户区改造住房开工590万套,农村危房改造开工136万户。

  这一轮调控是对“国十条”政策的延续和落实,住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹在接受采访时表示,此次各地出台的楼市政策表现出三个特点:一是通过完善差别化信贷,控制投资性需求;二是通过预售资金监管、预售许可管理等措施加强市场监管,完善市场交易秩序;三是政府加大了住房供给和保障的力度。

作者 沈燕/赵红梅

  上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭接受《经济参考报》记者采访时说,房价拐点日渐显现,国家统计局统计显示,8月份一线城市已经连续两个月止涨,二三线城市也接近步入止涨区间。其中,一线城市新建商品住宅环比价格和7月份持平,二线城市新建商品住宅环比价格涨幅为0.02%,三线城市新建商品住宅环比价格涨幅为0.01%。他预计9月份一、二、三线城市新建商品住宅环比价格均有可能下降。

  住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹说:“如果没有调控,2010年房价涨幅绝不是现在这样的水平。”

  相较以往的调控政策,有专家认为这一次更具有全面性和针对性,各地纷纷“组合出拳”,采用土地手段、财政手段和必要的行政手段等多种方式,有具体的可操作性标准,利于政策落实,效力强大。

北京7月14日电—中国房地产调控已处关键时期,为巩固调控效果,实现”控物价,抑房价”目标,政府已将调控视野扩大至二三线城市,房价涨幅较大的二三线城市亦将加入商品房限购行列.

  紧绷 上市房企平均负债高企

  国务院发展研究中心专家夏斌认为,此轮调控并非短期打压房价的举措,而是纠正楼市扭曲发展的长期政策。

  长期以来,房地产市场高位运行,投机炒作泛滥,买房者只能望楼兴叹。楼市高烧,阻碍了经济的健康可持续发展,也影响了社会民生和稳定。二次调控下,各地楼市政策可谓给高烧的楼市开出一服猛药。

不过,这显然不意味着中国新一轮严厉楼市调控的开始,因为从国务院最新宣布的调控举措来看,仍强调落实原有调控政策;而力促今年计划建设的1,000万套保障房如期开工,将是下半年房地产调控的重中之重.

  “限贷”、资金回笼不足,再加上有限的融资渠道和高昂的融资成本,房地产企业的资金链逐渐加压。

  岁尾年初,高层频频释放出坚持房地产市场调控不放松的决心。有关部门的年度工作会议也传递出强烈信号:“继续坚定不移地加强房地产市场调控。”

  对症药——

“商品房的调控政策没变,包括银行贷款,税收从严等,现在只是再一次重申,主要是强调保障房的建设要加快.”一位不愿具名的资深经济学家对此解读,”这也是给地方政府一些压力,表态房地产调控不会放松.”

  国家统计局公布的数据显示,1至8月,房地产开发企业本年资金来源54738亿元,同比增长23.4%。国内贷款8889亿元,同比增长5.1%,利用外资633亿元,同比增长71.5%,自筹资金22253亿元,同比增长33.8%。

  一系列新举措应运而生:土地招拍挂制度将得到完善。国土资源部表示,2011年推动土地供应由“价高者得”的单一目标向完善市场等多目标管理转变。

  相机决策,调整市场供求关系

中国国务院常务会议最新决定,各地要从严把握和执行房价控制目标,在房价过快上涨的二三线城市也要采取必要的限购措施.

  在资金不断趋紧的情况下,房企业绩也在不断下滑。据Wind统计显示,按照申万一级行业分类,截至9月29日,已发布三季度业绩预告的33家上市房企中,有11家三季度业绩预增,占比为33%。包括阳光股份等在内的5家企业三季度业绩预减,且净利润下降幅度均在60%以上。有7家亏损,其中,鑫茂科技首次出现亏损,亏损幅度达5800万元,其净利润同比下滑幅度达1229.81%,位居亏损幅度首位。

  房地产市场秩序将得到进一步规范,商品房预售资金监管力度加大,《房地产经纪管理办法》有望近期出台。2011年年中40个重点城市的个人住房信息系统要实现与住房和城乡建设部系统的联网。

  限购、差别化信贷是这次调控中的“眼球明星”,最受关注。根据“新国五条”规定:房价过高、上涨过快、供应紧张的城市,要在一定时间内限定居民家庭购房套数。截至11月底已有多个城市出台限购令。但各地在“限购套数”、“针对存量还是增量”、“是否明确时限”上有所差异,多数城市要求新购买一套,对增量作出限制,也没有明确的执行实现,南京规定限制购买第三套,被称作“最严厉版限购令”。

会议并指出,当前部分城市房价上涨压力仍然较大,有的城市调控力度有所放松,房价过高的地区要加大调控力度,着力改善供求关系,促进房价合理回归.

  广发证券此前根据2011年上市房地产公司披露的中期业绩报告统计指出,今年上半年,我国房企平均资产负债率为75.3%,创下近5年来的高点,A股上市房企整体负债总额达到了10921.43亿元,同比上涨41.29%。另据中原地产统计数据,今年前8个月我国房企资金杠杆率已是2.46,创近5年来新低。

  继续落实差别化住房信贷政策,限购等行政手段不放松。

  “这主要是各地政府结合当地实际,依据供求关系和房地产市场情况作出的判断,并无优劣之分。”
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示。

中国政府在过去一年祭出”限购令”、”问责制”、”房产税”等组合拳,逐步落实史上最严厉的调控房地产後,中国的高房价涨幅已放缓.根据国家统计局数据测算,5月70个大中城市新建住宅销售价格同比上涨4.1%,较上月4.3%的涨幅放缓,为年内连续第四个月同比增速放缓.

  德佑地产研究主任陆骑麟接受《经济参考报》采访时表示,导致眼下高负债局面的一个主要原因是,相当一部分开发商缺乏相应的政策预期;另一方面,开发商一味追求高回报、高利润。从目前来看,开发商死扛并非是一个好的选择,降价是促成有效成交的有效途径之一。未来一段时间内,开发商应该加大推盘及打折促销的力度。

  房产税试点城市和开征时间表逐步明晰。据了解,上海、重庆为房产税试点城市。来自重庆“两会”的消息,重庆市政府确定开征高档商品房房产税。

  而在信贷政策上,全国实行统一的差别化信贷。同时,多个城市也出台了差别化公积金贷款,弥补了炒房者利用公积金进行投资、投机的漏洞。相比商业信贷政策,公积金政策更细化、更严格。“这些政策都是依时依势而定的,针对不同的市场形势相机决策,主要是遏制投资性需求,使市场达到合理的供需状态。”秦虹表示。

另据国家统计局周三公布,1-6月商品房销售面积44,419万平方米,同比增长12.9%,较1-5月的9.1%继续增长;同期完成房地产开发投资26,250亿元人民币,同比增长32.9%,较1-5月34.6%增幅略有放缓.

  启动 沪渝试点房产税改革

  保障房将迎来高速发展的时代。2011年我国将建设1000万套保障性住房,重点发展公共租赁住房。

  常备药——

**不意味政策续加力**

分析人士表示,此次将限购城市范围扩大并不让市场意外.尽管中国一二线城市房价回落尚不明显,但行政调控的限购令很容易按下葫芦浮起瓢,从而推动不受限购的二三线城市房价上涨.

一位基金公司房地产行业研究员指出,全国城市限购是大的趋势,过往二三线城市房价趋势仍是上涨的,拉着全国的房价往上走,在这个情况下出台限购令是预期和必然过程,必然会对房地产行业带来一定压力.

“以前一公布房价,大家都会很紧张,怎麽又涨了?现在至少已经好多了,房价不是全面上涨,只是个别城市涨的较多,说明房地产调控还是有成效的.”中国国家信息中心一位不具名的专家称.

他指出,诸如北京,对购房的限购政策相当严厉,其它如上海,广州等一线城市房价总体也都比较平稳,且原来的调控政策已经很严厉了,”没有理由再出台更严厉的房地产调控举措了.”

这也得到另一位大型基金公司的资深房地产分析师的认同.他表示,此次国务院会议除了强调二三线城市限购,跟国务院1月底出台调控房市的”新国八条”框架保持一样,不过这也说明中央对房地产调控没有放松.

“但怎麽界定房价涨幅过快一直没有定论,仍有争议,我们永远不知道调控的目标到底是什麽.”他称.

  有媒体29日披露,重庆市市长黄奇帆接受采访时表示,重庆是大城市中唯一没有采取限购的城市,因为房产税已经发挥作用了,重庆市的房价连续很长时间都在全国70个大中城市房价的排名中靠后。此时,距国家有关部委明确加快推进房产税改革试点工作,并逐步扩大到全国整整一年。

  社会广为关注的“问责制”将得到落实。姜伟新说:“对政策落实不到位、工作不得力的,进行约谈直至追究责任。”

  增加住房有效供给,强化住房保障

**力促保障房如期开工**

而重申房地产从严调控不改的另一个因素,就是在敦促地方政府落实政策的同时,力促保障房的如期开工,这也是平抑房价,以及在中国经济增速放缓的背景下,保障房的开工建设弥补投资可能下降的重要内容.

前述国家信息中心的专家表示,只要保障房建设能如期推进,自然会促成房价回落,也是对老百姓的一个交待.

中国国家统计局新闻发言人盛来运周三在国新办的新闻发布会上就表示,房价前期过快上涨趋势得到遏制,并将与相关部门自本月始,建立保障房建设的统计制度.

国务院会议要求,严格落实地方政府房地产市场调控和住房保障职责.各地要进一步贯彻落实国务院确定的各项调控政策,同时要完善相关政策措施,加大政府投入和贷款支持力度,确保今年1,000万套保障性住房11月底前全部开工建设.

截止6月底,全国保障性住房新开工超过500万套,超过全年目标任务的50%.在建保障性住房预计年内建成400万套以上.但如何解决保障房建设资金一直是关注的重点.

据测算,中国2011年1,000万套保障房建设需直接投资1.3-1.4万亿元.中央目前投资1,300亿元,还将继续追加;同时采取了允许发行地方债券,鼓励社保和保险资金进入等措施.

全国社会保障基金理事会周二称,将向重庆市城投公租房公司发放三年期45亿元人民币的信托贷款,支持重庆保障房建设,预计建成後可为重庆市提供3.74万套公共租赁住房.

–审校 张喜良

  今年1月27日晚,上海、重庆分别对外宣布将于28日起正式启动对部分个人住房征收房产税改革试点工作,这令楼市调控再度升级。

  此外,针对深层次问题,国家发展和改革委员会主任张平表示,2011年将制订并实施解决居民住房和促进房地产市场平稳健康发展的综合性政策方案。

  细观各地政策,在增加住房供给、强化住房保障上,步调基本一致。各地都制定了较为完备的用地计划,加大住房用地供应,提高保障性住房和中小套型商品住房的比例。从各地公布的土地供应计划和今年的新开工情况看,未来一两年的市场供应十分充足。加上购房者观望、限购等措施的实施,楼市供求关系正在发生逆转,供求紧张的矛盾将得以缓解。

  中国人民大学财金学院教授安体富表示,房产税改革有利于为地方政府确立主体税源,有助于地方政府摆脱对卖地收入的过分依赖,更为重要的是,改革在一定程度上能对房地产市场调控产生一定作用,能够增加购房者的房屋持有成本,有利于打击投资投机性需求。

  自2010年四季度以来,一些地方高价地再度出现,部分热点城市房价再现上涨苗头。

  “调控的目标应该是住有所居,是让中低收入家庭、夹心层也能住上房子。调控不应仅是房价,更应是结构调整,要将重心放在保障房的建设上,加大保障性住房供应,改变保障性住房与商品房之间的比例。让不同收入的家庭都能拥有相应类型的房子。”顾云昌说。

  相当一部分人期待房产税改革能够使房价迅速趋于理性回归,抑制房地产过热。不过,财科所税收政策研究室研究员孙钢此前接受记者采访时表示,原来寄希望更多的是与房价的关联度,现在来看,这种希望可能有估计过高的成分。对房产税的效应恐怕还需要有新的认识,政策也需要进一步完善。安体富也表示,从调节房价的角度,房产税能发挥作用,但是作用有限。

  人们不禁要问,经过如此大力度的调控,房价为何居高不下?权威人士认为,这种情况的出现既有房地产市场自身存在的问题,也有诸多外部因素影响。

  顾云昌认为,各地应根据当地中低收入家庭和外来人口的实际情况,因地制宜的确定廉租房、公共租赁房、经济适用房等保障性住房的比例。特别是要大力发展覆盖范围更广的公共租赁房,解决“夹心层”住房困难。

  待解 保障房需完善法律和制度

  ——房地产市场自身问题积重难返。供求失衡、投资比例过高、炒地炒房、住房保障滞后、房地产税制不健全等问题,不可能在政策出台短短几月得以解决。

  长效药——

  国家统计数据近日公布的数据显示,今年1至8月,全国保障房开工率达86%,按此进度,今年1000万套的保障房开工目标不难达成。国家统计局数据显示,1至8月,全国商品房开发累计投资额同比增长33.2%,商品房新开工面积同比增长25.8%。今年以来全国房屋新开工面积的增速始终维持在高位,保障房建设力度加大成为其最主要的推动因素之一。

  ——过分依靠房地产业带动经济增长和地方财政增收。2010年全国土地出让成交总价款2.7万亿元人民币,同比增加70.4%。

  继续强化调控、深化改革

  专家认为,加快保障性住房建设是实现房屋回归居住属性的一个长期解决路径,包括公租房在内的保障性住房数量的增加,将有利于抑制房价过快上涨和改善供需矛盾。事实上,为加大保障房建设,督促地方政府贯彻落实政策,鼓励企业参与保障房建设,政府出台了一些涉及土地、融资、税费优惠等方面的政策措施,这些政策出台及时、力度不断加大、措施更加具体,对我国的保障房建设起到一定的积极作用,但是我国的保障房在法律、制度和政策上还需要完善。

  ——多年累积形成的流动性压力和民间投资选择较少。

  据国家统计局12月10日公布的数据显示,11月份70个大中城市房屋销售价格环比上涨0.3%,“虽然上涨,但涨幅缩小,11月份的环比涨幅低于同期通货膨胀率的环比上涨幅度,可以看出调控政策还是取得初步成效的。”对此,顾云昌也认为,“评价调控政策,关键要看对调控的目标定位如何,我们现在缺乏一个共识,如果目标是遏制房价过快上涨,那么调控已很有成效,如果是降低房价,那么显然还有待努力。”

  中国指数研究院此前发布的报告认为,这主要表现在几个方面:首先,我国保障房建设缺乏法律保障。我国还没有实施住房保障法,各个地方政府建设保障房没有法律约束,再加上行政考核机制不健全,地方政府进行保障房建设的动力不足。

  ——境外热钱流入也加大了房价上涨压力。

  不可否认,在当前流动性过剩、通胀压力大的情况下,楼市调控考验着各地政府的能力和决心。实际上,地方政府在楼市调控中也处于两难的境地,既要遏制房价、保障民生,又要稳定市场,促进经济发展。

vnsr威尼斯城官网登入 ,  其次,保障房建设、管理机制不健全。目前,我国的保障房建设没有明确的成熟模式,缺乏制度设计,保障房的运营、管理机制不健全,涉及这方面的政策内容很少,地方政府、房地产开发企业、金融机构等相关机构的探索积极性不高。

  从更深层的意义上讲,高房价也是经济社会发展中的许多矛盾在住房领域的反映:城乡、区域发展不平衡,大量人口向东部地区和大城市集中,造成这些地区住房压力过大;现行的财政体制使地方政府的事权与财权不对称,引发“以地生财”问题;腐败现象一定程度上导致宏观调控政策执行力弱化;等等。

  “地方进行保障房建设的资金主要来自土地出让金,而且许多城市的财政收入也主要来自土地,因此要考虑通过开征土地税、改革土地出让制度等改变土地财政的发展模式。”顾云昌说道。

  业内人士同时指出,保障性住房的质量监管在一些地方仍然有不少漏洞,监管工作艰巨而迫切。各地在保障质量的方面一定要制订好有关政策、明确监管部门和相关责任,采取行之有效的监管手段。

  清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵表示:“房地产问题是深刻的体制问题,需要着眼于经济发展和改善民生综合考虑。”

  秦虹表示,调控楼市既要有地方政府长期的制度建设,也需要从国家层面进行相应的制度改革。如改革完善现有的土地和住房供应制度,加快推进房产税试点,进一步加强市场秩序监管和规范等。长期来看,房地产市场要实现平稳健康发展,仍需继续进行调控。

  提升 问责制尚未发挥明显作用

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  “新国五条”出台时规定,要严格施行问责制,对调控政策落实不到位、工作不得力的相关负责人要进行约谈直至追究责任。

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  这曾经被认为是“新国五条”中最严厉的一条。但令外界疑惑的是,并没有看到因为房价高涨而被问责的官员。有业内人士坦言,欲通过问责制度落实调控政策直到房价下行仍有难度。

  今年7、8月份,二三线城市因为房价上涨过快催生新一轮“二三线限购令”。住建部曾将部分二三线城市列入限购名单,并有意约谈这些城市的负责人。但该名单随后被住建部证实“不再出台”。

  高策地产顾问董事长李国平告诉《经济参考报》记者,在调控政策落实过程中,问责机制起到了一些作用,因为一线城市的房价已经基本得到了抑制。但是总体而言,问责的作用仍然有限。

  李国平认为,除了没有明确标准和目标,问责制本身也存在一些矛盾的地方。“各地的市场情况不尽相同且相对复杂,所以很难有统一的标准和目标出台。到了落实层面,地方政府就拥有很大的自由空间。从近期一些二三线城市在执行新一轮限购政策上的抵触情绪和博弈态度,可以看出问责制度的无奈和无力。”

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